海外基金中国“另类”运作

　　第一中国剖析“百里挑一”心得

　　“过去两三年，‘第一中国’与国内公司谈了360多个项目，但是相中的只有3个，而且3个里面只有一个真正启动，一个还在建立中，另一个尚在谈判。”日前，澳大利亚麦格理银行在中国的房地产投资基金———“第一中国”首席投资执行官姚蔚向《每日经济新闻》透露，海外基金与国内发展商合作成功的案例，其实为数不多。

　　这给那些处于资金饥渴中的企业泼了冷水。一位地产中介表示，2005年5月11日七部委联合出台楼市新政后，不少公司因为资金链再次绷紧急于卖地，其中就希望能找到基金接手———在他们眼里，海外基金资本雄厚，并且容易谈判。

　　“本土企业常常认为基金是送钱的，实际上并非如此。”一位有海外基金公司工作经历的业内人士称，基金决策速度很慢，程序复杂，而且对市场的判断可能会过于乐观。

　　基金融资渠道多样

　　“海外基金有钱，这的确是一个事实。”姚蔚说。据悉，10年前进入中国的“第一中国”，是首家在华开展业务的西方投资基金。“第一中国”成立时是3.8亿美元，主要在上海及北京投资住宅项目。“我们的自有资金控制在40左右，债务不超过60。”姚蔚强调。

　　据了解，基金的钱通常不是来自单个公司投资。韩国一建筑企业近期准备在上海成立一个规模在4000万美元的房地产基金，也是联合韩国本土的银行、证券公司、其他大财团集合而成。

　　“我们的融资渠道确实非常多样化。”姚蔚表示，“第一中国”其实是充当基金管理人的角色，凭借它的平台，可以吸引海外第二方或者第三方投资者加入。

　　不过基金拿地不容易。过去很多国内开发商通过参加公益活动获得了土地储备。但基金不想这么做，因为其管理“非常现实”。

　　姚蔚进一步表示，基金注重资金运用是否达到回报率，不达到就要把钱投向别处。从这个角度说，基金不是战略投资者，“基金分长期、短期，短期基金受期限的限制，必须在有限时间内抓住机会投资，投了赚钱就可以了。”

　　韩国这家基金的有关负责人坦言，他们在中国徘徊了近10年，到现在才下决心真正投资，原因之一就是对人民币升值的预期。

　　花钱比挣钱难

　　“我进基金公司几年以后，发现原来花钱比挣钱难。”姚蔚显得有些无奈，因为投资要花大量时间做可行性研究报告和尽职调查等。事实上，如今海外基金和本土企业合作的例子开始增多，但合作的成功率并不高。

　　姚蔚回忆，近两三年“第一中国”谈判了很多个项目，“其中大多是由于资金链绷紧，急急忙忙找到我们。但很多企业都不给我们足够的时间考虑项目结构等问题，而我们也不能一拍脑袋就开始做。”

　　上述韩国基金负责人则表示，通常会请很多中介咨询公司帮助做前期工作，而且需要不断请示上级。“因为我们对中国不熟悉，项目的拆迁状况，土地债务债权很容易出问题。”

　　对此，一直在等待一海外基金买地答复的一上海开发商深有感触，“基金公司决策非常慢”。

　　双方的合作理念也颇有出入。本土开发商寻求合作时，常常要求基金不参与管理和开发，只需按照12或者15的利率借钱给企业。但在姚蔚看来，尽管麦格理银行在国外做过贷款，但“第一中国”已花了10年时间在华打造了一个团队，所以希望直接参与项目的开发管理。“我们希望以股份形式进入，进行全方位合作。”

　　让海外基金头痛的还有资金进出的渠道。姚蔚认为中国内地的金融市场不像东京等成熟市场那么开放，大多数基金都要花时间研究资金如何进出。因此，“第一中国”在商务谈判中碰到的最大问题，不是价格而是如何搭建投资载体，“这在商务谈判中占了60的时间。”

　　需要适合进入的平台

　　眼下，一些筹划与境外资本对接的本土企业已开始研究引进境外资本的方法，比如上海中凯企业集团。

　　对此姚蔚认为，首先要搭建一个适合基金进入的平台，架构要简单，一个项目一个公司。“如果一个项目公司曾经做过3－4个项目，基金一般不会与其合作。”

　　当然，这个公司在海外拥有项目公司，将更容易操作，“基金就可以直接从海外进入”。

　　“此外，希望合作者提供给我们的信息前后要一致。”姚蔚提醒，当基金发现合作者提供的信息不一致时，信心会受到打击。

　　姚蔚还强调，合作者要有足够的时间，允许基金进行调研、投资。

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