地产市场：2006年翻滚过山 2007年承上启下

　　又到一年收官时，可以说2006年的北京房地产业是一个充满故事的一年，从上半年的无房可卖，到年中宏观调控，再到年底土地市场上上演的天价地落户普通房，政策的不断出台虽然从一定程度上规范了房地产市场，但从另一层面，政策因素并没有真正意义上对房价造成太大影响。但毋庸置疑的是，2007年，已经押宝调控的有关部门将继续着稳定房价的路径，房地产开发商们也将一如既往地走上如履薄冰的征程……

　　2006地产———市场翻滚过山

　　住宅市场

　　●政策波动住房市场结构

　　●土地交易牵动市场神经土地市场交易活跃

　　2006年1-11月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，较2005年同期相比增长了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市场交易活跃。

　　首先，招标出让渐成主角。

　　2006年土地市场总体成交价格2847元/平方米，较2005年同期相比下降了9.9%，这主要是因为2006年宏观政策出台后招标出让土地的比例大幅度上升。

　　土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。

　　其次，住宅用地继续成为土地市场的焦点“地王”不再出现。

　　1-11月，住宅用地成交规模544.4万平方米，占总成交量的79%，这一比例较去年上升了十几个百分点，北京住宅市场强大的需求继续使住宅用地成为供需的绝对焦点。

　　从今年成交的地块看，有30宗土地以起始价成交，其它高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下，以往土地市场中的“天价地块”或“地王地块”将很难再出现。

　　第三，八大城区与远郊区县平分秋色五环内土地日益稀缺。

　　从成交土地的区域分布看，八大城区成交面积所占的比例为48%，楼面地价成交均价4637元/平方米，还是一个较高的价位。

　　在八大城区中，作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域，朝阳区的土地市场最为各方关注，今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的20%，远领先于其它区域，成交均价5067元/平方米，而且本年度居住用地中两个“最高”：楼面地价最高的工体4号地（楼面地价成交价11015元/平方米）以及总价最高的广渠路36号地（总成交价26亿元）均位于朝阳区。

　　从本年度成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，土地供应继续向五环外的郊县倾斜。1-11月，远郊区县所占的比例已经达到土地市场总体成交面积的52%，如果再加上八大城区中位于五环外的近郊土地，那么位于五环外的郊县土地成交量已经高达68.4%。

　　第四，2006年住宅市场供应深度下降。

　　通过对近5年的住宅供应量来比较可以发现，今年1-11月住宅市场上市面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。我司认为，造成今年供应短缺的主要原因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建住宅项目在产品上调整，推迟了上市时间。
 
　　2006年住宅市场成交量小幅缩减。2006年1-11月住宅市场成交量为1554.50万平方米，成交套数为12.88万套。与去年供应量相对应，2006年的成交量有所缩减，比去年同期下降5.57%，同时成交套数减少了1.01万套。中原认为，造成2006年成交量下滑的主要原因有两条：

　　首先是2006年供应量总体下降，客观上带动了需求量的萎缩；其次，国家加大了对投资购房的打击力度，除了贯彻原有的打击投资炒房的政策，还特别加强了对外资购房的限制。2006年7月11日，国家六部委联合颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，投资购房的需求被打压，也是需求量下降的主要原因之一。

　　第五，住宅市场销售价格继续增长。

　　2006年1-11月住宅销售成交价格为8181元/平方米，虽然今年国家颁布了政策试图控制房价，但今年成交价格涨幅仍达到15.53%，比起去年成交价格涨幅上涨了5.46%左右。可见，政策的具体贯彻还需要等待一段时间，从今年月度价格变化趋势来看，月度价格变化起伏不定，但总体趋势仍然呈上涨态势，当月成交价格主要由当月的成交项目品质及数量决定。

　　第六，销售速度波动较大。

　　从1-11月销售套数情况来看，销售套数最多的为4月，月销售套数达到15089套，销售套数最少的为2月，仅为7392套。

　　从今年1-11月住宅销售速度来看，销售速度最高的月份为4月，达到平均502套/天，销售速度最低的月份为2月，仅为平均264套/天。

　　写字楼市场

　　●写字楼供需两旺供应进入高峰

　　（1）2006年写字楼出现井喷高峰，新增预售供应截止到今年11月底，已经达到312万平方米，达到写字楼市场供应的最高峰。

　　（2）新增供应继续向边缘集团扩散，七大主力商圈供应只占总供应的37％，从今年各商圈的供应量来看，包括亚奥区域在内的主要写字楼商圈供应总量为115万平方米，只占到了年度总供应量的37％。

　　（3）写字楼二手市场活跃。

　　（4）以文化创意为卖点的写字楼迅速发展成较为知名的项目有大成创意大厦，西海48文化创意中心，北京创意大厦、东方梅地亚中心、华远企业号并取得较好的销售业绩。

　　●投资需求上升

　　（1）写字楼投资需求上升。随着国家宏观调控政策的逐步加深，北京住宅市场投资需求下滑，这一部分需求随之寻找替代品，于是市场表现一直比较稳定的写字楼市场成为房地产投资客群瞄准的重点。

　　（2）写字楼需求呈现多元化态势。随着北京城市整体规划的完善，北京产业结构逐步升级，办公客群聚集程度加强，不同产业对办公产品的需求呈现更大的差异，对办公产品也要有更多的个性化元素，体现在营销上即为定制产品的增多。

　　●价格整体下降

　　从价格看，整体均价呈下降趋势，但甲级写字楼价格平稳上升，甲级写字楼租金上涨，入住率出现下滑。

　　●热点区域初显

　　从区域看，CBD、东二环仍是本年度热点，南部区域热度初显，望京多个写字楼盘供应。从2006年区域供应图上看，CBD总体供应量接近40万平方米，东二环达37.6万平方米，这两个区域既是东部的两个主要商圈，也是近两年的供应热点。从上图还可以看出，南部区域，尤其是南三环一带，新增写字楼项目增多，望京区域在今年也有多个楼盘供应。预计明年南部区域写字楼供应仍会继续增加。

　　●商务花园激增

　　生态办公仍是产品主要诉求点，低密度商务花园产品供应加大。

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