地产市场：2006年翻滚过山 2007年承上启下

　　商业市场

　　●商业地产市场交易情况

　　首先，2006年市场总体供应略有增加。

　　2006年1月-11月商业市场总体供应面积约247万平方米，较2005年同期增加了32万平方米，同比增长了14.88%

　　各区县2005年与2006年供应量基本持平。

　　其次，供应量热点区域仍集中在朝阳区和海淀区，占总供应量的60%左右。

　　2006年北京市经营性商业用房供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，占整个北京市总供应量的43.78%，其次为海淀区，供应面积约39万，占15.9%。

　　第三，市场需求逐步调整，投资重点由市中心逐步转向郊区化发展。

　　2006年北京市总销售面积约为104万平方米，占总上市面积的42%，其中销售率较高的区域集中在远郊区县，城八区销售率均低于50%。

　　第四，销售价格持续增长，但增幅明显下降。

　　2006年北京市商业用房成交平均价格为15582元/平方米，城八区中东城区价格最高，达到22079元；远郊区县中，顺义的成交价格最高，达到了11911元，其他区县价格基本持平，在7500元左右。与2005年同期比较，2006年每平方米销售价格上涨了1450元，同比增长10%，增长幅度明显放缓。

　　第五，租金价格因区域不同、业态不同而差异较大，租金走势平稳。

　　北京市租金市场因不同区域差别不同，租金最高的区域为CBD区域，租金可达20元（每天每平米）以上，但是增长幅度最高的应该在南部等新发展区域，租金增幅超过10%。从市场整体角度看，租金走势平稳。

　　●谁买走了北京的商铺

　　首先，购买客群仍以本市居民及企业、外省个人为主，预计未来个人投资仍将占据主要地位。

　　2006年购买客群主要以本市城镇居民、北京企业、外省个人为主，占整个购买面积的70%。价格承受能力最强的为军人、外国个人及外省个人，承受价格在22000元以上。

　　其次，零售市场进入调整、重组及发展的新时期。

　　外资以独立形式进入中国市场的方式加快；但是目前尚处于发展的初级阶段，很多零售商还存在水土不服的现象。随着对市场的进一步熟悉，这种现象将得到缓解。

　　国际大型商业纷纷在北京选址，包括日本的新光三月百货选址华贸中心、麦德龙第三店签约明天第一城等，未来商业市场竞争更加激烈。

　　同时，国内的零售企业仍处于发展阶段，目前还不成熟，还有待于进一步的整合、调整。

　　●商业地产热在哪些区域

　　商业地产热点区域集中在CBD、中关村、亚奥、望京等区域。

　　CBD区域

　　CBD区域以其得天独厚的地理位置和市场优势，吸引着各界的眼光，万达国际广场、财富中心、华贸中心、世贸天阶、SOHO尚都等项目相继问世，预计明年将迎来商业地产的集中开业高峰。

　　同时，CBD周边区域的发展也相当迅猛，包括百子湾地区、东三环至四环沿线区域，商业发展态势保持良好。

　　中关村区域

　　2006年中关村区域商业供应达到高峰，同期开业的商业有中关村广场商业中心、第三极文化主题商业中心、新中关等项目，开业面积超过40万平方米，加上原有的商业，总商业面积超过90万平方米，初步形成了综合性的商业中心。

　　亚奥区域

　　随着2008年奥运的临近，亚奥区域被广泛关注，亚奥区域的商业发展也如火如荼，尤其是亚北地区的立水桥区域，商业供应明显增加，明天第一城等商业项目销售状况良好，亚奥区域将持续升温。

　　望京区域

　　望京区域是2006年商业集中上市的边缘集团之一，年总供应量超过30万平方米，其中大型商业陆续开业。

　　●商业空置率明显增加

　　随着中关村广场购物中心、富力星光大道、珠江帝景、国美第一城等项目的开门营业，项目前期宣传的美好前景被一片冷清景象所代替，凸现了目前商业普遍存在的前期销售与后期经营无法达到一致的矛盾。

　　●社区商业成为发展重点

　　除王府井、西单、前门三个传统的商业街区之外，北京将在城市的东部和西部，结合石景山、通州、东北、西北以及南部的改造、比较考虑城市的外围服务的能力，设立6个广域的商业中心。北京还规划了大约60个区域商业中心。文字整理/本报记者张舰

　　2007地产市场———承上启下

　　住宅市场

　　●住宅市场调控力度将加大

　　在刚刚召开的中央经济工作会议中，肯定了今年的宏观调控，明年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。

　　●土地成交量继续上升

　　从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，正在交易的地块面积约317.7公顷，第四季度计划入市的地块141.4公顷，加之先前成交的地块626.9公顷，这样算来，截至统计时间统计的数字，2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷，对比年初的土地供应计划，即1900公顷的商品房用地，商品房用地还有约814公顷的供地缺口。

　　由于北京商品房市场需求旺盛，而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口，因此，预计2007年土地市场供应将继续上升。

　　●明年土地市场总体成交价格继续下滑

　　土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。

　　●供应量加大房价维持上扬

　　从近5年各月度可以看出，通常情况新增供应集中在6月份左右。但今年上半年，国家9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中明确指出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域，但是对本市众多新增供应楼盘仍然影响巨大，今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整。预计这部分项目全部调整完成应在明年下半年集中入市，所以我司预测届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。

　　根据政府的住房建设规划精神，普通住宅将成为未来几年供应的主流产品，限价房、廉租房、经济适用房明年批量入市。

　　●明年成交将随供应增加

　　由2002年-2006年月度成交量可以看出，2006年成交量主要集中在下半年，最新的数据显示2006年11月北京市住宅成交量为151.83万平方米，比去年同期下降约25.6万平方米。中原认为，2007年上半年的成交量将呈现反弹态势。

　　●明年价格仍将维持上扬趋势

　　今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制，可见，明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。但明年的住宅市场将呈现集中放量的趋势，以及政策执行的延续性，预计价格将呈现稳定上升态势。

　　●热点区域显现

　　明年热点区域频现：广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、怀柔板块。

　　首先，广渠路板块、朝青板块。

　　广渠路板块———从2006年土地交易看，预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。并且广渠路36号地周边的项目也在热销中，如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。

　　朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点，保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。2007年该板块仍有200万以上的供应量。

　　其次，小屯板块。

　　小屯板块地处北京的西部地区，随着奥运场馆的陆续建设，有力地提升了该地区的人气。而且在此区域，万科获得万恒家园二期项目用地，用地建筑面积达41.65万平方米；今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面；并且第七街区3期也即将开盘，总建筑面积达20万平方米。

　　第三，上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块。

　　实力派开发商逐渐进驻“上清板块”，区域内有当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。在品牌开发商的高品质项目的影响下，周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。预计，未来一年内区域内的新供应量将达百万平方米。

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