地产市场：2006年翻滚过山 2007年承上启下

　　2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米，价格年增长幅度为26.58%。而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少，以及在售项目工期临近结束，作为中关村后花园的“上清板块”，在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下，预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。

　　第四，西北百旺板块。

　　西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米，有望在明年推出。大盘的开发，为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。中档价位的住宅市场将不断壮大，区域市场发展前景乐观。

　　第五，温泉区板块。

　　华润置地以超高的价格拿到清河土地后，北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块，国企不惜重金，纷纷大手笔地拿地开发，预示着区域的发展前景。另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下，规划建筑面积25.6万平方米。现处于前期准备阶段，预计2007年上市。

　　第六，怀柔板块。

　　自上世纪90年代以来，北京别墅市场自然形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”，机场高速、京昌高速、立汤路沿线成为别墅主要聚集群落。京承高速二期（顺义区高丽营到密云县沙峪沟）开通，为怀柔地区的别墅市场带来机会。

　　●住宅产品向精细化发展

　　国十五条的影响将在明年逐渐显现出来，住宅结构的调整政策影响主要表现在两个方面：一是从市场方面看，在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化现象难以避免，激烈的市场竞争格局势必会带来产品的竞争升级，在虚无夸大的“风格”和“生活”概念逐渐丧失公信力的时候，开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来，市场有望进入精细产品时代。二是从产品自身而言，其变化不仅表现在面积的变化，还表现在建筑形态、居室空间的变化发展，甚至对建筑节能会提出一定的要求以满足住宅的适居性，一切明潮暗涌都将围绕90/70的执行展开……

　　●建筑形态：塔楼地位有望回升

　　目前在住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主，这种格局最大的好处就是能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要，但难以满足节能省地的需要。因此，当“90/70”执行中小套型面积的住宅成为市场主流时，一梯两户的楼层板楼很可能将被一梯多户所取代，板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式，这才能保证得房率和节能省地两方面的需要，满足中等收入的需求。

　　写字楼市场

　　●写字楼供应量将回落

　　首先，预计2007年供应将回落。

　　北京写字楼在近几年集中供应，尤其在今年出现井喷现象，整体供应三百多万平方米。预计2007年的新增供应将有所回落，主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放，2007年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。

　　其次，明年部分项目可能转售为租，写字楼租赁供应将加大。

　　随着销售市场井喷带来的巨大压力，以及持有租赁带来的项目增值，预计明年将有部分项目转入租赁市场，加大租赁楼盘供应。租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间，从而促使租赁市场进一步活跃。

　　（一）写字楼投资需求继续增加，小面积投资需求旺盛

　　政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大，将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积，而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。

　　（二）预计2007年写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间

　　随着今年供应的井喷，预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑；但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势，且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。

　　（三）预计明年租金将保持稳定态势

　　预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平，但由于新增供应楼盘将客群大量分化，甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。商业市场

　　首先，预计2007年商业地产仍处于开业高峰期，销售价格与2006年相比基本持平。

　　近两年商业地产集中开业，虽然出台的很多住宅方面的限制政策导致商业地产升温，但随着众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业地产更加理性，预计2007年销售价格不会出现大幅攀升，将与2006年相比将基本持平。

　　其次，商业地产热点区域将集中在亚奥、金融街、泛CBD区域及通州等区域。

　　随着奥运的临近，亚奥区域继续备受关注；金融街商业也将随着金融街购物中心的开业进一步提升；泛CBD区域作为CBD区域的辐射区，商业体量及开业项目继续增多。商业郊区化发展及通州新城的规划，催生了通州商业地产的发展。

　　第三，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和社区商业发展。

　　2006年商业白皮书鼓励社区商业发展，社区商业规模逐渐加大，是2007年商业发展的重点。而综合性商业也是发展的必然趋势。

　　第四，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。

　　国内零售业发展相对滞后，国外零售进入国内还处于水土不服期，而商业地产开发量巨大，产品相对落后，2007年又是开业高峰期，造成空置率继续增加。

　　第五，随着外资商业的进入，零售市场竞争更加激烈。

　　外资商业看好中国市场，将有更多零售商进入到北京市场，零售市场竞争将更加激烈。

　　第六，商业投资更加理性，开发商自持商业比重增加。

　　市场上失败项目层出不穷，空置率居高不下，投资者将更加理性。而开发商在开发商业地产时也更慎重，商业地产自持比例将继续增加。

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