盘点2006年京城房地产10大事件

    土地使用费出台新政　

　　2006年11月，国家三部委公布了一个土地市场的重要消息，从2007年1月1日起，国家将对新增建设用地的有偿使用费标准提高一倍。官方文件称，此举是为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。对此，有关专家指出，新增土地有偿使用费的征收标准提高后，其收入仍然全部用于土地，只是各级政府之间的土地收益分配关系有所变化，不会过多增加用地成本。故而，工业实际用地出让价格只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。

　　但是仍有不少人表示，土地使用费增加带给未来房价的影响很难确定，实践中土地使用费的增加成本会不会反映在房价中，恐怕要明后年才能知晓。

　　 “招拍挂”拍卖“失宠”

　　招拍挂是我国土地出让的三种形式。一段时间以来，拍卖因为其程序上的相对公正透明而被广为采用。然而，受市场关系影响，“天价地”的频频出现，开始促使人们反思，单纯的价格竞拍是否符合当前市场的要求。2006年下半年，有关部门开始将土地出让形式慢慢向招标倾斜，陆续出现了几个出价最高却未能最终得标的案例。市场面貌自此焕然一新。特别是新近竞标的广渠路36号地，不仅得标价远低于此前业界估价，据说在评分办法上也有所创新，被人们广为称道。

　　据此，有人说，新形势下，土地拍卖“失宠”了，开发商再也不是单纯的价高者得了。新的游戏规则终于让土地价格降了下来，那么，房价何时会降呢？

　　二手房强征个税

　　按照国税总局的要求，从今年8月1日起，各级税务机关严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税将转变为强制缴纳。自此，传闻了许久的二手房强征个税消息得到证实。156号文件指出，个税按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收，因其征收比例较其他税种更大，而在二手房转让环节中凸显重要性。

　　交易成本的增加，致使新政实施前出现短期集中过户。业内认为，随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁可能导致二手房价有所上涨。

　　房企转战二三线城市

　　今年地产商们的竞争好戏更多地在二、三线城市上演。在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后，又在山东东营再下一城，这使阳光100在全国的据点达到了13个城市。万科在推销天津东丽湖和水晶城项目的同时，又以6亿元购得厦门一块住宅用地；中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地。金地、首创、世茂等大型房地产企业也相继进入天津、重庆、武汉等二线城市扩张。大型国有企业首开集团同样对二线城市看好，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾区域的上海、深圳、烟台等城市都有其开发的项目。首创置业在天津、山西等城市的扩张，通常是与新加坡政府背景的投资基金GIC合作，成立合资的项目公司。此外还有万达、富力、瑞安和绿地……

　　宏观调控信贷紧缩带来的资金压力，为这些有实力的大型房企与当地企业合作获得土地提供了空间与机会。除了寻找项目公司收购获得土地，即便是在招拍挂的渠道中，当地中小企业也难以在资金实力上与这些公司较量高下。中国的房地产企业正以“进军二线城市”的名义“抓住机遇”，制造更多的公司庞然大物。

　　美丽园物业纠纷

　　备受社会各界关注的“美丽园事件”终于在岁末以南京来的一家名不见经传的物业公司经过合法的招标程序最终被美丽园业主选中而告一段落。在这场沸沸扬扬的官司中，从业委会赢了官司、到物业公司撤离到新的物业公司上岗，从中暴露的“物业管理真空问题”引起了各方热议。

　　不论是“在紧急情况下，召开一个能超过2/3业主同意某一企业接管物业管理活动的决议的可能性是零”的质疑，还是“相关部门应该尽快将业委会职能明确并细化，让业委会可以依照相关法律法规对小区物业管理的突发事件进行处理及应对”的呼吁，由美丽园带来的“在《业主公约》中对‘紧急状态’进行界定并授权”的建议和“美丽园事件，凸现了业主、开发商、物业三者之间如何共处的问题”的警示作用显得更为有意义。

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