土地使用费出台新政　

　　2006年11月，国家三部委公布了一个土地市场的重要消息，从2007年1月1日起，国家将对新增建设用地的有偿使用费标准提高一倍。官方文件称，此举是为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。对此，有关专家指出，新增土地有偿使用费的征收标准提高后，其收入仍然全部用于土地，只是各级政府之间的土地收益分配关系有所变化，不会过多增加用地成本。故而，工业实际用地出让价格只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。

　　但是仍有不少人表示，土地使用费增加带给未来房价的影响很难确定，实践中土地使用费的增加成本会不会反映在房价中，恐怕要明后年才能知晓。

　　 “招拍挂”拍卖“失宠”

　　招拍挂是我国土地出让的三种形式。一段时间以来，拍卖因为其程序上的相对公正透明而被广为采用。然而，受市场关系影响，“天价地”的频频出现，开始促使人们反思，单纯的价格竞拍是否符合当前市场的要求。2006年下半年，有关部门开始将土地出让形式慢慢向招标倾斜，陆续出现了几个出价最高却未能最终得标的案例。市场面貌自此焕然一新。特别是新近竞标的广渠路36号地，不仅得标价远低于此前业界估价，据说在评分办法上也有所创新，被人们广为称道。

　　据此，有人说，新形势下，土地拍卖“失宠”了，开发商再也不是单纯的价高者得了。新的游戏规则终于让土地价格降了下来，那么，房价何时会降呢？

　　二手房强征个税

　　按照国税总局的要求，从今年8月1日起，各级税务机关严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税将转变为强制缴纳。自此，传闻了许久的二手房强征个税消息得到证实。156号文件指出，个税按“转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收，因其征收比例较其他税种更大，而在二手房转让环节中凸显重要性。

　　交易成本的增加，致使新政实施前出现短期集中过户。业内认为，随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁可能导致二手房价有所上涨。

　　房企转战二三线城市

　　今年地产商们的竞争好戏更多地在二、三线城市上演。在全国排兵布阵最早的阳光100除在广西柳州成功竞得7.5万平方米的地块后，又在山东东营再下一城，这使阳光100在全国的据点达到了13个城市。万科在推销天津东丽湖和水晶城项目的同时，又以6亿元购得厦门一块住宅用地；中海地产在苏州工业园区也取得20万平方米居住用地。金地、首创、世茂等大型房地产企业也相继进入天津、重庆、武汉等二线城市扩张。大型国有企业首开集团同样对二线城市看好，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海湾区域的上海、深圳、烟台等城市都有其开发的项目。首创置业在天津、山西等城市的扩张，通常是与新加坡政府背景的投资基金GIC合作，成立合资的项目公司。此外还有万达、富力、瑞安和绿地……

　　宏观调控信贷紧缩带来的资金压力，为这些有实力的大型房企与当地企业合作获得土地提供了空间与机会。除了寻找项目公司收购获得土地，即便是在招拍挂的渠道中，当地中小企业也难以在资金实力上与这些公司较量高下。中国的房地产企业正以“进军二线城市”的名义“抓住机遇”，制造更多的公司庞然大物。

　　美丽园物业纠纷

　　备受社会各界关注的“美丽园事件”终于在岁末以南京来的一家名不见经传的物业公司经过合法的招标程序最终被美丽园业主选中而告一段落。在这场沸沸扬扬的官司中，从业委会赢了官司、到物业公司撤离到新的物业公司上岗，从中暴露的“物业管理真空问题”引起了各方热议。

　　不论是“在紧急情况下，召开一个能超过2/3业主同意某一企业接管物业管理活动的决议的可能性是零”的质疑，还是“相关部门应该尽快将业委会职能明确并细化，让业委会可以依照相关法律法规对小区物业管理的突发事件进行处理及应对”的呼吁，由美丽园带来的“在《业主公约》中对‘紧急状态’进行界定并授权”的建议和“美丽园事件，凸现了业主、开发商、物业三者之间如何共处的问题”的警示作用显得更为有意义。

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　　而在新老物业顺利交接完成后，业主、开发商、物业三者共处难的问题也似乎暂时找到了解决的出口，一方面美丽园业委会算是渡过了难关，不仅成功更换了物业公司，而且在巨大的信任危机下，保住了自己的合法地位。同时美丽园业主也成功地行使了自己的权力，对业委会的工作进行了有力的监督，促使业委会在业主的监督下谨慎地为整个小区的广大业主的利益服务。再者新物业进驻，时间可以证明他们是否可以通过实在的服务，得到业主的认可。

　　摩根地块“物归原主”

    在市场经济时代，土地的自然流转本无稀奇。然而，在房地产卖方市场上，房地产业进入“占地为王”的时代，谁掌握了土地，就意味着将来能分食更多的市场份额。特别是在各路人马争打“奥运牌”的当下，谁能与奥运扯上关系，其身价立马翻番。摩根地块，这个与正在兴建的奥运工程“水立方”和“鸟巢”近在咫尺的“风水宝地”怎能不让众多开发商们垂涎？

　　提到摩根地块，还要追溯到2003年。先是2003年10月，该地块因开发商和承建商出现纠纷而停止建设。两年后，该地块又因开发商未按约定期限付清全部地价款，被北京市国土资源局收回土地使用权。2006年1月，北京市发展改革委等部门取消该地块的立项批复文件及建筑工程施工许可证。同年6月，首创置业通过公开招标以17.61亿元天价拍得这个北京最大烂尾楼。显然，这个一度被业内其他开发商认为是“疯狂之举”的行为，并没有给摩根地块带来福音。其间，人事沉浮，不到100天的时间，首创置业就以“错过了最佳开发时期”为由，结束了这桩短命的“联姻”，最后地块以“物归原主”收兵。- “天价房”再创新高

　　随着京城楼市的兴盛，高价房的标准屡创新高。曾经以6万元/平方米震慑京城楼市的某公寓，如今恐怕也要乖乖让出“最贵”的宝座。撇开别墅产品不说，每平方米单价在三四万元的住宅可信手拈来。

　　比起上海的汤臣一品不惜主动向媒体揭短，自称开盘250天销售还是光头司令，并借机昭告天下，亮出每平方米平均单价11万元的“天价豪宅”底牌的行为，北京的豪宅们看起来要低调得多。虽然隔三差五就冒出几个单价好几万元的高价房，但谁也不愿意与豪宅、天价房等字眼扯上关系，更是不愿意与汤臣一品为伍。某一被看成是北京汤臣一品的项目，则用打造“名片住宅”的口号来避讳豪宅的称谓。

　　合作建房再度升温

　　于凌罡，这个在全国首先喊出“个人合作建房”的北京普通市民从2003年起就在为他的“蓝城”梦想孜孜不倦地忙碌着。曾经被大家贯以“英雄”之名，曾经也被唾弃不能坚持理想而被“招安”，一度渐渐淡出人们视线的他和他的“蓝城”梦想，因今年11月15日以赵智强为代表的温州个人合作建房的成功而再次受到大家的关注。

　　从去年7月的芍药居地块，到今年1月的工体4号地块，再到传说中的朝阳区大屯地块，北京的个人合作建房计划一次次以失败告终。此番于凌罡再次为海淀区花园路25号地忙碌……于凌罡的“蓝城”梦想何时能圆？相信很多人都想知道答案。

　　金融手段频涉房产

　　11月15日起央行再次上调存款准备金率，由原来的8.5%上升为9%，这是继今年7月5日和8月15日两次提高储备金率后央行第三次上调储备金率，三次上调的幅度均为0.5个百分点；8月19日央行再次将一年期存款利率上调0.27个百分点达到2.52%。一年期贷款利率上调0.27个百分点达到6.12%，这是继今年4月28日央行将5年以上贷款基准利率由6.12%上调到6.39%之后的第二次加息；未封顶楼盘禁止办理按揭贷款……

　　从今年一系列金融事件可以看出，政府正在一步步运用金融手段调控国内的投资过热现象，房地产市场首当其冲成为调控重点。“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”国务院发展研究中心的一位专家一针见血地指出了金融调控的目的。

　　限价地琵琶半遮面

　　在广州、武汉等地的限价地被炒得沸沸扬扬的时候，北京市场却依旧冷静。早在年初北京市建委副主任苗乐如就表示，北京将建部分限价商品房。5月份，市建委、市发展改革委等5大部门联合表示，北京市将采取限价商品房等措施调控房地产市场，继而推出了6块限价地。截至目前，市国土资源局称已经初步选出18宗适合“两限普通商品房”地块，住宅规划用地约350万平方米。

　　限价地的诸多诱惑，使得众多购房者早早就开始憧憬、盼望，甚至目标明确决定“死守”。业内关于限价商品房能否平抑房价、应该如何执行等问题的探讨和争论也是愈演愈烈。但一年马上过去了，关于限价地和限价房还是一点进展都没有。限价房的销售政策、定价原则、购买对象如何限制等细节问题迟迟没有解决，这或许也是它迟迟没有揭开面纱的原因吧。

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