地产商竞合抬升海淀整体商业环境
［ 中国防地产协会 更新时间：2004/12/29
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正当“中国房地产泡沫论”甚嚣尘上，央行又上调金融机构存贷款基准利率，无疑给业内资本及即将进入地产业的资本当头棒喝。然而，“泡沫论”的急先锋――摩根士丹利为代表的外国投资机构却一边唱空内地楼市，一边攻城略地，大规模投资内地不动产市场。
究竟应该相信“目前的投机是最后的疯狂”（摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠）的言论，还是应该相信摩根士丹利自去年来连续不断高额的投资行为？
有专家认为，外国投资者之所以唱空中国楼市，是希望政府加大对房地产行业的调控力度，最终将一些实力薄弱的小公司清盘，以便这些外国投资机构凭借资金上的优势随心所欲地挑选好项目。事实上，宏观调控越严厉，对于外资来说，他们所获得的机会就越大。这一解释同样也适用于外资要求升息态度的坚决。
这些外资机构认为会最先崩盘的将是上海，而他们率先大举进攻的也是上海。2003年7月，摩根士丹利名下的房地产基金MSREF参与项目总投资预计达9000万美元的“锦麟天地雅苑”；与美国雷曼兄弟公司各入股25％参与涉资高达2亿元人民币的上海永业公寓二期；2004年1月，摩根士丹利推动“上海复地”在港招股集资，MSREF与“复地”合作投资约5000万美元兴建“复地雅园”。让名下的经济学家先“唱”，然后再让其名下的基金来“和”，果然是水到渠成的好招。
上海之外，必是北京。北京开发商似乎已有准备。12月，“海淀区商务环境整体推广”活动在京展开。清华科技园、融科资讯中心、首创CEO拓展大厦、银科大厦、银谷大厦、1＋1大厦六家占据海淀区显赫位置的甲级写字楼盘，携手共同营造良好的海淀区整体商务环境。
政府力挺区域发展 多渠道提供公众服务
“政府从软的环境上面，力争使我们政府的服务水平、服务效率和硬件建设同步，为整个区域的发展、社会的进步起到配套的作用。”海淀区副区长星志国明确表示要从各个方面力挺海淀区整体商务环境发展，“区域的发展，离不开社会各界的共同努力，政府在其中只不过是一个穿针引线，发挥一些职能配置基础性的作用。”
北京市西北部的海淀区，面积430平方公里，2003年实现国内生产总值893亿元，占北京市的23％，列全市第一。今年上半年，海淀区新注册企业11,252家，其中七分之一是高新技术企业。目前微软、英特尔、IBM等近40家跨国公司在海淀区设立了全球研发中心，38家“财富全球500强”企业在海淀开设了42家企业。
这是科技发祥地，这是财富创造区。
近五、六年来，除了北京市政府的投入以外，海淀区政府每年对核心地区的基础设施投入都保持在30亿以上，如果再加上市政府对这个区域的投入，其基础设施投入基本上保持在50亿左右。多年大力度的投资，海淀的交通状况得到了很大的改善。这应该说是作为改善投资环境的一个比较大的基础性支撑。
随着道路交通状况的逐步改善，商务环境的另一个重要环节显现出来――商务配套能力发育不健全。“一些企业纷纷迁出了中关村，并不是一个简单企业外迁的问题，实际上是深层商务配套环境的问题。”星志国认为政府对这个问题的认识非常清楚。
“海淀区的酒店、公寓以及社会中介服务组织在这个地区的聚集程度还不是很高。”虽然目前海淀区有51家酒店，但由于没有形成“酒店群”，单一的点上的酒店很难发展形成一个规模，因此，星志国认为这“对我们这个地方的高端人群的聚集，对人气的聚集也是一个制约因素”。另外，政府还认识到，“社会的中介机构，比如说产权交易机构，平台交流机构以及其他相关的会计、法律、律师等等这些中介机构的发育，应该说和我们整个地区区域经济发展，还不是非常匹配”。
基于此，政府将从自身开始，着手改善这种状况。从明年1月1日起，海淀区政府36个委办局对社会1578项公共服务全部可以实现网上受理，“整个办事过程都是公开透明，可以接受群众和社会的监督”。中纪委、区政府的各个部门高度重视。11月17日，全国政务公开工作会议代表专程在中央书记处书记、监察部部长何勇的带领下考察了海淀区。“从软环境上来进一步提升我们政府的服务质量、服务水准。”
海淀区副区长星志国介绍，为优化海淀区的投资环境，政府在加大市政基础设施建设的同时，提升了投资软环境。如建立并实施了《外商投资绿色通道》、《海淀绿卡》制度和《中小企业绿色行动纲要》等。从2003年到2005年，海淀区每年拨出1亿元专项奖金，为中小型高新技术企业创造更宽松的发展环境。
在政府各项政策的正确引导和对公共事务的大力投入下，海淀区的公共环境进入良性发展循环阶段。
企业潮涌中关村 集群经济成为新的主攻方向
“中国AMD有限公司成立，并正式入住中关村科技园区，是AMD取得成功之后又一个崭新的起点。”AMD公司副总裁、AMD中国公司总经理郭可尊女士在第七届中国北京国际科技产业博览会上作《跨国公司在华的企业创新和技术创新》的演讲时谈到，“中关村是享有中国硅谷荣誉的，它是全球创新方面的积聚地，有强大的凝聚力，不朽的文化以及开放的市场环境，是AMD在中国创造辉煌的坚实基础。”
不仅AMD中国公司毫不犹豫选择了中关村，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等进驻融科资讯中心C座；佳能、海信进驻银谷大厦；用友在银科大厦不断扩租；沃尔玛、ORACLE、IBM研发机构、日本DOCOMO、法国汤姆逊、中国公路工程咨询总公司、美国存储技术、华旗资讯、新浪、百度、中国电力等国际国内大型企业纷纷入驻海淀区。即使是搜狐这样曾经被视为“逃离中关村”的典型企业，也于今年9月宣布正式“回归”中关村。搜狐董事会主席张朝阳表示，即使其他国际大公司某一天选择离开中关村，搜狐也不会再次离开。搜狐本次入驻的威新大厦原来只租不售，但搜狐仍然坚持买下了使用面积的80%。以此足见张朝阳对中关村的眷恋与信心。
“如果从国民经济宗旨GDP增长来看，中关村科技园无疑是成功的，它的GDP翻了十几倍，呈现高速增长的态势。”曾经公开批评过中关村的北京大学城市与区域规划系教授、博士生导师王缉慈面对中关村繁荣的景象，也做出非常肯定的论断。
但海淀区政府显然并不满足于这种多个企业单独表现出来的集体行为，集群经济成为他们新的战略目标。
“打造产业链，提高产业聚集度，发展集群经济是海淀区今后一段时期发展的重点工作。” 海淀区人民政府周良洛区长表示，“产业集群已成为全球经济格局的一个重要组成部分，产业聚集的程度日益成为一个地区区域竞争力的一个重要标志。”他认为海淀区经过20年的发展，已经形成了以信息产业为主导的多种产业聚集的现象，具备了发展集群经济的良好条件。
从清华科技园、融科资讯中心、银科大厦、银谷大厦、首创拓展大厦、1＋1大厦等中关村甲级写字楼调查了解的情况看，跨国公司研发总部聚集在海淀已经形成趋势。目前，已有近40家跨国公司在海淀区设立了全球研发中心，包括微软、英特尔、IBM、NEC、Sun、朗讯、贝尔实验室、甲骨文、西门子、安捷伦、汤姆逊、P＆G等一大批世界500强企业和国际知名企业。显然，在IT软件硬件产业集群之后，研发正在成为海淀的又一重要集群产业。
周良洛区长认为，目前，海淀区的产业聚集集中在以下行业：一是具备一定聚集度、有较成形的产业链行业，主要有IT业、软件产业和手机产业；二是有一定规模聚集效应但产业链还不太完整的行业，包括研发总部、生物医药产业、电子产品和电子技术贸易行业、数字传媒产业等；三是具有较大的发展潜力，能够形成一定产业聚集优势的行业，包括数字音视频、下一代互联网、第三代移动应用通讯产业3G等。
但作为新生事物，集群经济在中国的发展模式显然还有待进一步探讨。王缉慈教授认为：“我的感觉可能只有到了真正国家的经济发展到更好一个层次，更加专业化的时候，比如说研发产业真正成为一个产业的时候，中关村才能显现出它产业的优势。不到这个层次时，我们还是大规模制造为主，满足国内的市场，这时候产业优势很难显现出来。”
从科技创新、制度创新各方面一直都走在全国前列的海淀区仍然坚持这个正确的大方向，周良洛认为政府的决心是坚决的：“海淀区委、区政府决定加大力度，紧紧抓住全球产业结构调整和转移的良好机遇，加强产业规划，培育知名品牌和龙头企业，切实加强人才的培养和使用，加大招商引资，从政府服务和社会中介服务角度优化合作环境，促进海淀的集群经济高速健康发展。”
政府搭台 开发商共筑
在政府的积极促动下，海淀区内的企业信心更加稳定。“对中关村有没有信心，关键是对高科技有没有信心，对高科技有没有信心，再放大一点就是对未来生产力的发展前进有没有信心。”融科资讯中心总经理任鸿泉的信心异常坚定，“高科技肯定是代表生产力发展方向的，一定是有信心的。这个基本面我们是把握住的，没问题。大家看到最近一两年跨国公司进来势头很猛，我们本土的公司发展也很迅猛。经过一波淘汰以后，剩下的这些企业都是极富生命力的。”
淘汰过后，不仅企业极富生命力，同时，产业的聚集度也更加明显。从这几年清华科技园入驻企业的变化可见一斑。“主要在数量和企业的质量、规模发生了巨大的变化。”启迪控股股份有限公司副总裁曹一兵介绍，在清华科技园里面的企业，大致可以分为四类，第一类就是跨国的研发机构，这里面代表中国科技研究院、NEC研究院、宝洁研发中心、SUN中国研究院。他们基本上都是中国甚至亚洲的研发基地。第二类就是大中型的高科技企业，像清华紫光、同光、赛尔网络等规模比较大的高科技企业。第三类是大学与地方政府合作的研发中心，比如像清华大学北京的工程研究院等等。第四类就是创业企业。除了这四类主体企业以外，还有一些为这些企业服务的各类中介公司。
为寻求整体商务环境的一致性，给集群经济提供有效的硬件基础，区内的商业地产开发商甚至舍弃了短期的企业利益。银谷大厦副总经理李宏笑言曾拒绝过一家“举着钱来的著名拉面连锁企业”，因为“这与我们所要打造的中关村的高端商务形象不一致”。除了各大楼盘要自觉抵制来自各方面的短期利益的不停诱惑外，1+1大厦的项目经理王军认为“整个中关村西区面临着电子商贸扩张侵蚀的压力”，“中关村想要走向腾飞，真正成为中国的集群经济的首发基地，就必须彻底扭转其在人们心目中电子商贸集散地的印象”。王军坦言：“在新写字楼云集的中关村西区，这种零售企业带来的利益诱惑是巨大的，但为了中关村的长远利益，我们必须放弃眼前利益。”
“中关村就是中关村，既不是北京西边的CBD，也不是中国的硅谷。”银科大厦销售总监刘雁翔认为由于中关村所处的地理位置、政策环境、制度背景等与世界上任何一个其他区域都不一样，因此，它的特色是独一无二的，“中关村不是其他符号的中国化，也不是任何一个其他工业园区的翻版，中关村就是中关村”。
“众多企业之所以在今年集体回归中关村，是因为他们终于发现其他区域的文化、企业行为方式、企业生态环境与其格格不入。”首创拓展大厦总经理华军从文化的角度阐述了集群经济对企业发展的重要性，“CBD是财富文化，中关村是创新文化。”
集群经济的概念，让这些开发商们重新找到了自己的定位。“实际上通过几年发展来看，中关村、CBD、亚运村商圈彼此并不是竞争关系，而是互补和合作的关系。”商家们不仅已经像启迪控股副总经理曹一兵一样认识到了重新定位的重要性，更是空前一致地尽弃前嫌，在区政府搭建的统一平台上，为海淀和谐的商务环境，为中国集群经济的迅速发展，空前的团结。
“依托商务区，商务地产必须确立几项基本原则，推动城市商务区的变脸、助力客户向现代商务转型、开创商务增值服务、引领中国商务区国际化。”业界专家表示，希望中关村的商务地产开发，最终能像首创置业副总裁王正斌所说的这样，真正引领中国的商务趋势。1
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