宏观调控下的中国楼市：图景迥异趋向理性

　　观察人士表示，到２００５年底，中国房地产市场的投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到遏制，目前的房地产市场正处于一个拐点。

　　在国务院统一部署下，多部门联手出击调控房地产市场，成为今年房地产领域宏观调控的特点：３月２７日，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾提出八项措施；５月９日，国务院办公厅又转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》……一系列措施使得中国房地产朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费，稳定房价的预期目标发展。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，宏观调控后，中国房地产开发投资的增长速度明显回落，房地产价格快速上涨的势头得到抑制。

　　央行公布的资料显示：今年前三季度，中国房地产开发投资完成１万亿元，同比增长２２．２％，增幅比上年同期下降６．１个百分点；到今年９月末，全国商品房空置面积达到１．０９亿平方米，同比增长１０．８％。房屋销售价格涨幅继续放缓，第三季度，中国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．１％，涨幅比二季度回落１．９％。

　　其中，北京市房地产今年１－１０月的开发投资同比增长低于上年同期１５．８个百分点，商品住宅买卖同比下降１２．５％，平均房价较去年虽有所上涨，但涨幅也有明显下降。房价变化最明显的是长三角地区，一直作为“领头羊”的杭州、宁波房价持续下跌，而近一个月来上海的集体“退房风潮”也是基于房价的暴跌。

　　至于逆风飞扬的深圳房价，业界普遍认为是上海等地撤出的庞大流动资本在“兴风作浪”，严重的供需关系倒挂也是导致深圳楼市经不起“风吹草动”的根本原因。专家藉此指出，中国的住房制度改革应更加重视政府的作用，如兴建足够的廉租房、经济适用房等满足低收入者的住房需求。

　　商品房供给结构的变化也成为宏观调控的显现效应。别墅类商品房、高档公寓的开发受到了抑制，中低价位普通商品房、小户型商品房的开发量增加。土地供应调控力度加大，利用效率提高。此外，在信贷风险控制、消费引导、市场秩序规范等方面，中央对房地产的调控也有明显成效。

　　新大陆集团有限公司董事长徐束平认为，今后中国房地产市场类似前些年由于城市大规模开发与拆迁促发的房地产繁荣景象将不复存在，房地产井喷式需求将转化为常量需求。

　　他预计，商品房全部适销阶段已经完全成为过去，而品牌产品和品牌开发商已经开始显现。２００６年有２０％开发商的产品依然是非常畅销，并且他们产品的价格依然会有上涨空间；而另外３０％开发商的产品销售则是一般；还有５０％开发商的产品有滞销的可能。（记者　李云路　孙晓胜　胡梅娟）

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