房地产圆桌会议预测：房价若发烧政策让其降温

　　【主持人】：各位嘉宾，媒体的朋友们，我们今天房地产与资本市场的圆桌会议马上就要开始了，我们的发言人和主持人都已经就坐了，我们今年《财经》年会增加的圆桌会议，希望是一个主持人、发言人，是一个互动的平台，接下来我请《财经》主编杨大明先生来主持这个圆桌会议。

　　【杨大明】：没想到大家对房地产市场的热度在现在这样一个寒冷的冬天形成强烈的反差，非常荣幸今天我们请到了我们业界的专家，也可以说是我们主讲嘉宾，请他们参加《财经》年会的论坛，这个话题看起来好象很简单的几个字，“房地产与资本市场”，从《财经》杂志办年会来说，我大概描述一下它的目的，或者说为什么要办这样一个年会？大而化之，大概是这么几个，一个是年会本身还是侧重于探讨产业和资本市场的关系。第二，剖析微观产业和宏观经济趋势的关联。第三，《财经》年会的特点是对未来进行预测，这个应当说也是我们在座的各位朋友、嘉宾，包括企业界的代表，还有其他投资界的专家们，我们今天准备了这样几个题目，在讨论之前，我先介绍一下五位嘉宾的简单情况，第一位哈继铭，中国国际金融有限公司首席经济学家。第二位许小年先生，北京高华证券有限责任公司副董事长。第三位房超，北京国华置业有限公司董事长兼总经理。第四位，蓬钢先生，美林集团全球资本投资部中国区总经理。第五位，扈企平先生，标准普尔中国区总裁。他们的简历我就不详细介绍了，但是我想他们大家都很熟悉了。在展开话题之前，我想大概整理一下第一个问题，请几位专家对于大家比较关心的近年来国家的宏观政策调控对于地产的影响，或者说在一年结束的时候，我们用一些比较简捷的语言，加上专家的心得对市场一年来的回顾，主要是政策调控，以及我们对于投资体制方面的影响。第二，想就这个题目我们再讨论一下这些影响，特别是对于房地产企业，对于这些开发商他们更加切身的感受。然后我们可能转入地产企业与金融机构之间的关系，或者说现在大家都在谈地产市场和资本市场的联系上现在越来越呈现一种多元化的趋势，这些趋势都有什么样的特点，需要什么样的条件。第四个问题，中国的房地产企业在利用外资方面或者说在和国际的海外资本市场联系上大概有些什么样的机会。 我们先简单回顾一下市场，或者说2005年马上过去了，我们对于中国房地产市场的一些简单的概括。五位嘉宾先用比较简练的语言，每个人大概用几分钟的时间做这样的描述，有些专家可能有一些不同的准备，没有关系，先各抒己见。首先请哈继铭先生来谈。

哈继铭 房超 许小年

蓬钢 扈企平

　　【哈继铭】：就第一个问题，今年上半年政府陆陆续续出台了一些调控政策，看到有关的文件，老八条、新八条，然后七部委的一些政策。总的来说，我觉得今年的这些调控政策是起到了一定的效果，房地产价格涨幅可以看到，明显不如去年涨的那么快，并且有些地方量有缩小，价格有的出现一些下降，原先涨幅比较大的一些地区和城市，价格涨幅现在明显有些回落。但是从整个情况来看，有些地区由于我们这些调控措施，一个还是行政方面的手段用的比较多，另外一个可能在执行力度上，各个地区可能都有不同的执行力度和办法，最近我们看到深圳有些地方的房价涨的比较快，出现房价涨幅，各个城市参差不齐，也有人说是泡沫此起彼伏，这个地方下去，那个地方上去，先是上海，后是深圳，接下来是哪个城市不知道，可能这个现象可能还会持续一段时间。鉴于这样一种情况，我觉得明年的房地产从全国整体来说，不会出现很大的下滑，会是一个温和的上升，但是不排除某些城市的涨幅会远远高于全国平均水平，这是我们现在的一个特点。为什么我说明年房价不会有很大的上升，通常是这样，只要是房价在哪个城市涨的飞快的话，这个城市的调控力度可能就会有所加强。包括决策者也觉得泡沫也不是全国性的，是区域性的，涨的太快，有必要降降温。我觉得这也是应该的，其实中国的房地产价格补应该涨的太快，涨的太快，从目前来说，对于拉动内需都没有什么好处，因为中国的房地产市场特点和国外不一样，一般国外房地产价格涨的快，拉动内需其实是一个最好的龙头，美国也是这样，其他国家也是这样。中国还有一大部分人还是想买房，这样涨的太快，积压其他的消费，买房所跟进的汽车消费、装修都会受到一定的影响，所以，房价应该是一个比较平稳的增长，如果增长过快，肯定会有调控的措施，让它进一步降温。我就先说这些。

　　【杨大明】：谢谢哈继铭先生，房超先生，可能你是一位真正的房地产开发者和投资者，你是不是可以就这个话题，你从企业的管理、经营的角度，或者说对中国房地产这一年来的经历，请你谈一谈。

　　【房超】：很高兴有机会来学习和交流，我们是做房地产企业的，处在这个行业当中，应该说房地产行业是最受关注，最有争议的一个行业。一方面，它拉动GDP，在国民经济当中的地位，都是非常重要的，做了很大的贡献，但是又受到社会颇多的争议，这是一个非常现实的问题。作为房地产企业，在整个发展过程当中，经过这十几年的商业化进程，逐渐走向成熟，市场也逐渐走向成熟，企业也逐渐往成熟这个方向在发展。 从我们切身经历来看，有几个突出的特点值得我们关注，一，虽然大家对房地产市场的争议颇多，每一次调控房地产都是首当其冲，但是有一个基本面是客观存在的，房地产的发展主要的动力是需求拉动，就是需求带来了房地产的快速发展。从我们国家的国情，从整个国民经济的运转和企业发展都可以看出来，需求拉动是促进房地产行业发展很快的主要动力。二，这个行业目前实际上是在还欠帐，几十年以来，群众的欠帐太多，尤其在住房房地产，经济增长收入提高，有了积累的时候，人们有住房的需求很强烈，基本上是体现财产，这种情况下是需求是多元化的，有对高端的、终端的、低端的需求，所以整个需求的持续发展和整个国民经济的发展是同步的，是大环境下这个产业发展的一个必然。其实我们各个产业发展都很快，IT业、电信业、钢铁企业所有产业发展都很快，因为房地产是终端产品，更关系到群众的利益，所以受关注最多，受到的瞩目也最多。 实际上房地产市场是带有规律性的，前段议论比较多的是奥运以后，世博会以后，中国经济特别是房地产会出现一个低谷，其实我们从做企业的来看，奥运也好，世博会也好，它不是房地产增长的一个主要来源，奥运会、世博会更像中国国情的房地产，因为中国有巨大的市场，有快速发展的需求。国际资本对中国情况不是特别了解，通过奥运会、世博会对中国的国情是一个很好的展示机会，奥运会和世博会给我们提供了一个机会，就是可以向全世界展示我们中国的市场、中国的国情、中国的需求，这样我们认为对中国是一个长期利好，对房地产业是长期利好。有些国外城市举办完奥运会以后出现萧条，这和他们的国情有关，因为中国经济是持续上升的通道，和国外的人口饱和、人口负增长，国外没有城镇化问题，所以和国外不是一个基数，所以对奥运会、世博会的影响不能照搬照套。所以，我们认为是市场是长期看好，所以房地产长期看好，看好的原因是需求拉动。当然，需求除了基本需求面以外，我认为有一部分是无效需求，就是过渡投资行为，这个现象有，这也是导致了某些城市短时间房价，像上海一年房价基本翻了一番以上，这就不是一个正常的规律，有一些就是无效需求过早透支了对市场的预期。这部分叫它是泡沫也可以，叫它是预期透支也可以，对市场越来越透支，但是总体上讲，从全国范围来讲，房地产的需求面是持续的，是客观存在的，所以我们认为房地产的市场和中国经济是一样的，是长期向好的。 刚才讲到国际资本的影响问题。国际资本对中国房地产市场的影响，甚至将要改变某些格局的现象，已经发生了，随着WTO，随着中国市场的开放，国际大量进入国内，已经呈现了势头。那天我们环保中心，无论是酒店、商场、写字楼，凡是商业地产，高品质的商业地产，都是很多国际资本感兴趣的，都在洽谈，每个企业的经营策略不一样。最近我们也谈了一些合作，这些合作我们认为完全是可行的，它是一个可操作的现象。所以，我相信国际资本进来以后，会带来很多新的理念，因为他们有很有经验的评估和方式，有很有经验的产业链经验，因为国际资本进入商业地产，他对产业链有要求，上游是融资，中游是发展开发，下游是经营，是系统的通过产业链来运营资产，这对拉动整个房地产升级，提升房地产的行业价值都会发挥积极作用。这一点我们感觉到是比较明显的问题。 刚才哈总谈到房价的问题，我们认为房价是多种因素构成的，人们对房价争论也颇多，其实房价有结构性的，我们这几年基本上带装修了，过去的房子标准是比较低的，现在做装修，有的还送电器，这部分房价上升是结构性造成的，没有合理性。第二，产品品质提高了，现在普遍的小区都配了会所，一些配套设施，做了很好的景观，这些成本都会摊销到房价当中来，这是必然，这是降不下来的，像这种结构性的产品质量是降不下来的。还有一个因素是土地增值效益，尤其是调控以后，很多人在问这个问题，为什么调控以后房价没有降低？我们分析这个原因，最调控的手段是对土地的调控，土地的调控就是过去的出让改成照拍，实际上是低价，低价的预期带来了对存量资产也拉动了，所以短时间内房价没有明显的降低，这是符合客观的。但是调控政策的出台是长效的，这个政策出台以后会促进竞争，会拉动市场，如果政府的土地供应政策是合理的话，竞争的充分性和专业化程度的提高会降低房价，我们不可能一蹴而就。所以，暂时的房价没有明显的改变，这个是客观的。我们希望通过一个调控手段把房价拿下来，这需要具体分析。另外，不排除房价升高的因素，像我刚才讲的透支了未来对经济的预期的因素，这也是拉升房价提高的一个重要因素。前两年上海有一种传说，说上海要建成国际大都市，伦敦、纽约、东京、香港房价是多少，上海应该多少，你们自己想吧，这种预测就是一种对未来期望的透支，所以他的房价在很短的时间升高的比较快，就有这种因素的存在，这种因素我们认为是不好的，是应该通过强化调控手段来解决的。但是北京的房价是比较稳定的，是合理的，起码在相当程度上是有合理的增长成本。 所以，我想我们看一个问题的时候，也许我们在第一线，每天都在接触具体的每一个用户，每天都在谈每一个银行，每天都在签每一单，我们有深切的体会，就是作为房地产这个行业孜孜不倦经过这些年的努力，有了这么一个进展很不容易，存在的问题是发展过程当中的，这是个年轻的行业，只有十几年的历史，所以大家还是应该支持、爱护这个行业，政府将通过调控来加大这个行业的引导，我相信这个行业还是很有前景的。谢谢！

任总旁听

　　【杨大明】：刚才两位专家从经济趋势和企业成长做了分析，因为今天有四个话题，我想顺势进入房地产和资本市场的关系的讨论，或者说中国的经济发展一方面对房地产发生的影响，同时和资本市场的关系。下面，我们请许小年先生发言。

　　【许小年】：本来有几个幻灯片给大家显示一下，因为这个会场没有，所以请大会的工作人员复印了一下，如果有需要大家看一下。 关于市场有几个事实，关于资本市场的文章实在是太多了，我觉得该说的道理都说完了，现在是做不做的问题，不是讲道理的时候。因此，我们今天少说一点理论，我们看一点事实。 事实是什么呢？事实我用这两张图表表示的，在第一张图标中，左边这张图是显示出来上证综指和中国GDP增长关系，左边这张图下面这条线是中国的GDP增长，上面这条线2001年达到尖峰，左边这张图（如图）说明什么现象呢？就是中国的股票指数和经济增长之间没有明显的相关关系，这也是投资者包括我们媒体朋友们经常抱怨，为什么中国股市不是国民经济的晴雨表，为什么中国经济往上涨，增长速度往上上，而我们的上证综指往下掉，如果说有相关关系的话，从左边这张图可以看到似乎存在负相关关系。96、97年这几年受亚洲金融危机的影响，我们GDP往下滑，可是股市是牛市，从2001年开始，经济GDP开始加速，存在的负相关关系。再看右边这张图（见图），同样是中国GDP增长和H股恒生指数，也就是中国赴香港上市公司股票价格的指数，我们一看右边这张图非常清楚，恒生指数、H股指数是中国经济的晴雨表，两者具有非常高的相关关系，所以一定要看图。从经济学的语言来说，香港的H股的价格反映了公司、反映了价格基本面，因此它具有准确的资产定价功能。因此，它的资产定价功能至少是比较低效的，甚至可以说是丧失了对资产准确定价的功能。第二张图（如图）给出了近几年H股公司在香港融资额，以及在国内市场上A股＋B股两市一起，包括上海和深圳的总的融资额，我们看到中国公司在香港的融资额从2001年底不断的上升，融资额在国内的市场上从2000年开始不断下降。2004年，去年是一个标志性的一年，去年在香港上市的H股公司的融资额第一次超过了A、B两市的融资额。到了2005年的时候，前三个季度的时候，H股在香港的融资额接近100亿美元，而国内A、B两市受到股改的影响，融资额掉到40亿美元左右。我们看这两条曲线，一个此消彼长，也就是我们国内资本市场的融资功能在退化，资产定价功能丧失，融资功能也在退化。 问题在哪里？问题是国内上市的公司是中国公司，它的主要业务在中国境内，H股公司也是中国公司，它的主要业务也是在中国境内。为什么H股公司它的资产可以得到准确定价？为什么H股公司在香港上市它的融资额在不断地上升？也就是说，在香港的市场不但具有给资产准确定价的功能，而且香港市场具有可持续融资的功能。问题在什么地方？于是我们就比较了一下香港和国内的区别，这是在第三张表上给出的，区别我不加评论，这里只是把事实列出来。香港是完全开放的国际市场，国内是基本封闭的国内市场，香港是一个充分竞争的市场，国内是一个受到行政保护的市场，香港是一个放任自由的市场，价格由市场决定，机构、个人这些市场参与者都是自负盈亏，国内是一个政府频繁干预的市场，香港是一个独立的监管体系和一个独立的监管当局，而国内监管是在政府，在金融机构，在股民的影响下，带着多重的目标进行着非常吃力的监管。在香港对市场，媒体是进行监督，国内媒体进行炒作，资本市场的问题在香港是一个纯商业问题，到国内不知道为什么变成了社会问题，互相评论，给出我所看到的香港市场和国内市场的区别，结论是什么，2006年的市场展望是什么，市场的展望是大陆市场应该越来越像香港市场，只有这样才能够准确地为资产定价，只有这样才能够实现可持续的融资。如果我们在制度改革方面推进速度慢的话，如果我们在制度改革方面不得力的话，这一趋势会继续下去。也就是香港在回归祖国以后，不仅加强了国际中心的地位，而且香港会变成国内金融中心，会有越来越多的国内企业到香港去上市，这个趋势已经没有办法避免。所以，2006年我们希望我们国内的市场在制度建设上多学习香港的经验，能够在制度建设上步子跨的更大一点。

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