房地产圆桌会议预测：房价若发烧政策让其降温

　　【杨大明】：谢谢许小年先生，他刚才给我们分析内地和香港两个市场的区别，这里面有一些是制度方面的，也讲到了我们媒体。可能在某种意义上也是对于刚才哈继铭先生和房超先生从另外一个角度做的阐释。我昨天晚上查了美林集团在房地产方面的动作，知道你们在北京也有一些举措，特别是我想作为像美林集团这样的投资机构来说，他怎么来看待中国国内市场的形势，另外，蓬钢先生能不能解释一下，通过你们的合作的街头案例，一些金融机构和房地产市场之间的关系，能不能给我们做一个解释？

　　【蓬钢】：谢谢杨先生，很高兴今天有这个机会跟大家交流一下我们作为国外的房地产投资机构对于国内市场的一些看法，就像刚才杨先生说的，在跟国内的企业接触过程当中有什么样的感受？ 其实我们在中国的市场开始投资业务有两到三年的时间，在过去的两年里，其实从政府对房地产行业的政策调控方面主要有这么两大政策调控，一个就是前年底、去年初对于银行在房地产项目的贷款方面的宏观调控，另外一个就是今年年初去年年底开始对于房地产市场里的泡沫的打击，这两大政策上的宏观调控。第一个应该说是同供应方面的限制，因为当时国内房地产市场供应量非常大，现在供应量也非常大。另外，银行在与房地产开发过程当中的参与量非常之大，一个房地产项目里面银行贷款占整个资金的比例非常之多。 今年打击泡沫的政策应该从市场需求角度又重新给予一定的限制，这两次限制从外资的角度和我个人的角度来看，第一是减少供应和降低银行对于房地产开发项目过程当中的贷款支持，这是一个非常明智的做法。因为我觉得中国的房地产市场主要的问题在于供应，而并不在于需求。中国实际上房地产市场需求量是非常健康的，而且它的需求主要来自这么几大方面，一个是人口的城市化，包括城市的重新建设，经济转型，还包括整个城市人口对于住房、对于写字楼、对于生活空间从无到有的一个积累过程，这和西方比较成熟的房地产市场对于房地产或者对于生活空间的需求完全是随着经济的浮动而改变的需求是完全不一样的，这一点经常被西方的经济学家所忽略的地方，我们的需求跟西方已经达到的经济平衡的市场需求很不一样。但是在供应方面的确存在相当大的问题，这个问题主要来自整个房地产供应链的管理，还有房地产供应链里面的银行钱来的太容易这几个方面引起的。的确在早一两年的时候，我们看到市场上很多开发商都是头一次做项目，以前不是专门做房地产的，通过各种各样的关系找到一块地，他以前是做其他的行业，突然间觉得房地产这个行业因为利润率比较高，从其他行业积累了一点资金，通过各种各样的关系找到地，然后通过各种各样关系从银行找到钱，这样一个项目就轻而易举上马了，结果生产出来很多并不被市场所接受的产品，这样造成相当大规模的浪费。 我们最开始进入中国市场的时候，是从做不良贷款业务开始的，我们的确有机会看到在银行体系里面，因为项目上马的草率，造成了很大量的不良贷款，由于对于项目的市场接受能力的错误估计而造成的。所以，我觉得这两次宏观调控，一次是对于供应的调控是非常明智的，因为银行的确没有承受项目开发的能力，对于一个项目在资金上的支持不应该达到那么高的比例。尤其是房地产行业里的人应该很清楚，前几年一个房地产开发项目里面开发商自有资金所占的比例非常小，这是行业里面大家引以为荣又是存在很大风险的常见病，大家认为做房地产就是自己出很少的钱，用其他人的钱来获得利润。这是很不健康的想法。银行如果能为房地产项目提供80％、90％的资金支持，降到40％、50％的资金支持，这是一种很健康的趋势。从这个情况来分析，我们倒是觉得控制供应、控制银行对于房地产行业的贷款，我觉得这样的宏观调控会持续比较久的时间，从银行对于本身体制的贷款状况控制，提高他们的资产质量，降低不良资产的比率，这是一个非常重要的措施，我们觉得这个措施是会持久的。相反，对于市场需求方面的一些限制，应该是一个暂时的现象，因为政府也未必不希望有一个非常繁荣的市场，也未必不希望房价卖的越来越高，房地产价格越来越高，这对于政府土地价格越来越高，尤其是以后要是有了房地产税以后，尽量从税收上提高政府的收入，这都是一个很积极的事。 但是由于一些很短期的、暂时的考虑，比如说社会的安定，比如说减少投机，因为房价增长过快，导致很快下降，造成了一些社会不安定因素，因为很多人会丢了钱，对政府目前非常关心社会秩序的稳定带来一些不好的影响。从这些角度来看，政府有必要在短期之内对于价格增长很快的地区有一定的控制。一旦这样的现象得到一定的控制以后，政府在这方面的控制应该得到缓冲。这是我的一些看法，因为投机过分是很不良的一种行为，但是在市场上有一定量的投机这是一种非常合理的现象，因为投机这种现象就造成了流动性，没有投机的话，尤其对房地产市场来讲，有相当的投机者的存在，才能够为房地产市场流动性创造一定的基础，整个股票市场实际上就是一个投机市场，所以它的存在并不是完全错误的。当然，什么都是在平衡的状态下能够达到它最佳的效果，所以我想政府目前的做法正是为了控制投资行为的范围，使得它能够在一定的范围之内发挥它的作用。 从国际资本的角度来说，随着经济社会的发展，前人已经给我们留下了很多很多的财富，这些财富在一些比较成熟的经济环境下得不到充分的发挥，这些财富应该在不断地寻找我们整个人类社会一些新的增长点的地方去发挥它的作用，实际上中国目前来讲因为它的经济增长速度和它还能够继续经济增长的潜力的确给很多国际资本都提供了充分发挥它作用的机会。但是像我们等于说是代表着国际资本到中国来为中国的经济发展一是寻找资金使用的机会，另外也是为中国的经济发展提供一些资金支持，作为这个队伍中的一员，虽然道理是这样说的，但相结合起来还是有相当大的困难。道理可能也是蛮简单的，因为资本运作是有它自己的规律，这个规律有的时候能跟国内的经济发展结合起来，有的时候也接合不起来，就像是一个大海、河流，又是人类生活所依赖的，同时又能够为我们的生活带来很多的灾难。所以，在这些方面真是达到很良好的结合，是需要有很多科学的管理方法在里面起作用。国家在这方面也有他非常周全的考虑，包括目前对于外资的使用有各种各样的限制，有各种各样的规定，都是为了在目前国内的经济发展的环境下，能够尽量正确地使用外资。 国际资本规模特别大，量也特别大，但是由于它对我们又有利、又有害，所以我们的政府目前对于国内资金进入中国参与建设方面还是有各种各样的限制，有一些资金是欢迎的，有一些资金并不是欢迎的，这就造成了并不是大量的国外资本都可以很顺利地流入到中国市场当中来，归根到底，中国的资本市场现在还没有对国际开放，中国对外资的利用主要基于国外直接投资，我们经常说FDI，这样的资金进入中国主要的目的是为了设立一个企业，主要目的是为了做事，不是用钱来赚钱，这是国家目前利用外资的一个主要的政策。 资本市场随着中国的外汇储备的不断增加，随着整个中国经济实力的增加，我想总有一天也会开放，具体什么时候，很难讲。只有到那个时候，应该说中国的市场才完全融入了全球像大海一样的资本市场里面，到那个时候，所有在全球通用的经济上的手段、金融科学都会在中国市场上得到充分应用。但是目前中国的资本市场是与全球的资本市场需求是相当大的距离，这个距离一些方面是在于政府的限制，另外一些方面还在于目前企业操作的程序和国际资本的运作规律并不完全吻合而造成的。

　　【杨大明】：谢谢蓬钢先生，刚才他对我们政策趋势，包括功过做了一些他个人的看法，也谈到了国际资本对中国这样一个市场到底是怎么样的一种态度。我听出来其中还是有些弦外之音。下面，我们请标准普尔的扈企平先生，我们知道标准普尔是做全球投资研究的，做信用评级的，这些年对于房地产市场也投入了很多研究精力，同时他们也提出了一些对未来的设想和看法。

　　【扈企平】：各位来宾，下午好！很高兴能代表标准普尔参加《财经》年会，一般在圆桌会议的时候，最后一个讲的人，其实是没有什么东西可以讲的，因为前面四个人都已经说了，前面四位发言人对房地产都有很仔细的分析，所以我也是无言可发了。 说实在的，我这二十年来都是在美国做事，都是在金融界，尤其是在房屋抵押贷款、证券化方面工作。虽然我在国外也听说过宏观调控方面的问题，见解还是肤浅的，我把国内房地产最近的情况跟美国相比，然后提出一些问题，为什么在美国这五年来房地产的房价也有很显著的成长，可是美国并没有宏观调控，美国一直在调短期利率，对房贷的利率没有很大的影响。我想比较一下美国的情况跟国内的情况，为什么美国没有宏观调控？有两个原因，小时候我在台湾长大，小时候常常听人家讲美国美国，很烦，现在仍然在讲美国，美国的月亮不是比中国圆，但是美国的经济月亮确实比中国圆。第一个原因，美国的住房率，十家里面大概有七家是住着自己的房子，有三家是住租的房子，房价上涨的时候，七家乐，三家愁。在美国买房地产是全民运动，而且在鸡尾酒会的时候，一谈都是你的房价涨多少，我的房价涨多少，你借钱借多少，我借钱借多少。一个家庭最大的投资就是投在房地产，住是个大问题，所以美国有70％的房屋拥有率，它的房屋在上涨的时候，对国民的消费刺激，美国这五年来，2000年，美国经济萧条时间非常短，就是因为他的房地产一枝独秀，能够支持美国经济持续发展。我们讲房地产的时候，住房的房地产跟商业房地产，住房房地产跟商业房地产其实这两个东西在美国来讲融资方式是不同的，不能混在一起谈。现在我主要讲住房的房地产，第一个原因是没有宏观调控，就是因为它的住房率很高。 第二个原因，美国的房屋往上涨的原因，物价上涨都是供需有不平衡才物价上涨，就是需大于供，可是在美国的房屋上涨倒不完全是因为供给不够需求，其实我们一般人在分析房屋市场的时候，都会看在房屋的供给方面有一种数据，就是你一年要造多少房子，美国最近几年来，一年大概造200万套房子。需求就是每年的住户成长多少，美国有大概三亿人口，住屋大概有一亿左右，一亿里面每年也不过是200万，住户增加的时候，就会对房屋有需要。美国买房子，有了房子之后就要换大房子，你有了120平方米的，现在你有钱了，要买150平方米，就是往上增加面积。由于融资方面的原因，美国融资非常容易，因为长期利率很低，美国人买房子他的钱大部分是中国借给他的，因为他们的房屋融资大部分是证券化的，证券化的证券我不知道有多少，但是我肯定有一大部分钱是中国人投资过去的，所以我们奇怪我们买房子买不到，我们这里搞宏观调控，大家买房子我们借钱给他们买。他们的资金很充裕，有很多国外资金进来，他们房价往上涨，导致融资太简单。这两点是美国的情况，说不定也跟香港差不多。 反观国内之所以有宏观调控，像美国在1970年中期的时候，战后那些小孩子，忽然有几百万人要房子，那时候房子供给不够。我们国内有13亿人口，大概有3.5亿的住户，我不知道这3.5亿的住户有多少人有自己的房子。

　　【任志强】：90％多。

　　【扈企平】：今后我们住房融资方面一定要证券化，因为证券化就是直接融资，直接向资金市场融资。所以，我说要证券化，我以前跟其他人演讲的时候我提出扈八点，怎么样住房贷款证券化，让我们以后的中资更方便，比较有效地、低的利率。第一，要有完整的法律。第二，在会计和税收方面也应该完善，尤其是税收，如果我们要促进中低收入房屋的需要，应该在税方面的有所调整，即使像美国一样，什么样的东西都不抵税，可是你房屋贷款的利率可以从你所得抵消掉。第三，很专业的分析师。第四，证券化一定要有信用评级，我在这里给自己做一下宣传，一定要有标准普尔的信用评级。第五，要完善投资银行的措施，从开始发行证券，一直到发行出去都要有完善的措施。我在国外做了十几年的投资银行，虽然投资银行赚钱不少，但是也辛苦做了很多事。第六，有要利率出现，我们在发行证券的时候，最基本利率就是国库券的利率，加一些利差来定价，所以在定价以前一定要国库券的利率。第七，要有很活跃的二级市场，因为有了二级市场，以后新的证券出来以后，才会知道价格定在哪里？第八，有专业投资者，前面七个都做到，没有第八点也不行，如果我们把这八点都做到，我觉得我们以后的房屋贷款的融资就可以由资金市场直接融资，其他的政治因素、其他的社会因素，只是在融资这方面能够证券化越快越好，因为这样对增加需要就会有很大的帮助。谢谢各位！

　　【杨大明】：谢谢扈企平先生，他刚才讲了扈八点，按照做报纸的惯性，下一步就是“扈八点离中国还有多远？”刚才五位嘉宾都做了自己观点的阐述，我想这五位嘉宾可能还会有些补充，刚才几位发言之后，出一些新的想法，下面各位可以提问。

　　【许小年】：我接着扈先生的问题谈，首先澄清一下，我是学经济的，美国不是没有宏观调控，美国也有宏观调控，但是美国的宏观调控不针对房地产市场，其实我们在国内房地产市场上做的一系列事情那个不叫宏观调控，那个叫微观调控，宏观调控有很准确的定义，就是以国民经济宏观指标为目标的，用总量手段进行调控的政策叫宏观调控，这个国民经济宏观指标是GDP增长，总量控制手段，是财政政策、货币政策。任何一本经济学教科书里都没有讲过宏观调控，包括控制地根。今天房地产市场热了，你控制地根，明年钢厂热了，你要不要控制钢根，铜根、铝根你要不要控制，这叫计划经济下的行政管制。在市场经济的情况下，政府不应该也没有这个能力去进行微观调控，这是不可能的，最近经济刚普查完，如果让政府一个企业一个企业的去控制，政府一个行业一个行业去控制，我们政府现在的工作人员不够，甚至恢复到当时的国家计委都管不了这么多事，这种情况下，经济的运行要学会用宏观的总量手段来对经济的总量目标进行调节，而不要把宏观调控泛滥，把什么都说成宏观调控，甚至把政府派工作组到下面检查、投资项目也叫宏观调控，这是典型的微观调控。所以在市场经济中没有必要对行业，包括对房地产行业，我认为没有必要进行调控，国家把握怎么样就可以了，剩下来下面各个部门怎么发展交给市场，下面企业怎么发展交给市场，你相信房地产发展商肯定会选择他最好的投资计划，你相信在市场上买房子的人根据他的预算能够买到他最中意的房子，你相信好了，你不要跃居带报，管这些事，而且你也管不好，你肯定管不好。

　　【哈继铭】：我做一点补充，美国之所以没有调控房地产，这是因为美国的房地产方面的制度性建设已经是比较完善，中国相比远远还是不够的，比如美国征不动产税，它不是一个不动产税的概念。另外，美国对短期内炒房，是要交税的，我觉得中国调控房地产不应该针对价格，而是一个渐进的完善过程。关于贷款的控制可能是对风险的控制，醒悟之后对风险的控制。贷款现在占到房地产开发当中比重很高，房地产开发商一般来说负债率是很低的，我们看到的情况对贷款的控制以后，导致很多房地产商资金短缺，需要从别的途径融资，有各种各样的途径，尤其是外资在不断进入，你自己控制，外资就乘虚而入。中国资本市场为什么自己不能提供足够的直接融资呢？如果是一个合格的、好的房地产商，在自己证券市场上募得资金，这也是为老百姓创造更好的投资手段，他也不会热衷买房子，因为他把钱在银行里面只有2.25的利率，所以他就产生寻求投资回报的欲望。如果国内的房地产企业合格的可以在国内上市，实际上是一个双赢的，房地产也不需要过渡依赖银行贷款，同时老百姓也有更多的投资渠道。现在我们看到房地产有的在香港上市，看到这些机会，这个机会为什么都是要让到境外去，而不是让国内老百姓有更多的投资机会，这是值得我们监管部门思考的问题。 杨大明：现在大家是不是有一些问题，五位嘉宾可以在这里给大家做一个解释。

　　【记者】：我有两个问题，第一，因为经常涉及到房地产和金融，外资机构今年在国家的调控当中到底扮演了什么角色？我们注意到有一个现象，在调控最关键的时候，包括国际有名的投行，在国内房地产市场大量买进楼盘，我不知道这个最后和统计局核出的结果有没有关系？统计局的调查数据，在调控过后，中国的房地产价格在逐步地上涨，它没有降，反而在上涨，是不是和外资机构的一些投资行为有一些关系？第二，刚才许小年先生也说了，我从您的发言当中听出一些意思，您认为中国政府目前就没有必要进行宏观调控，因为您刚才讲的也比较细致，这个是不是在您看到近年经过调控以后，房地产市场更没有达到预期的效果后作出的一些判断和决定？还有一个问题问任志强先生，前两天潘石屹先生说了一句话，他说明年房地产价格不会下跌，您对此有什么样的看法？

　　【蓬钢】：其实刚才哈先生也说了，国内的资金量也是很大的，的确我们现在接触到很多开发商一是宏观调控，二是售卖不出去，20％是银行的钱，50％是预售的钱，现在预售的钱也拿不到，银行的钱也拿不到，于是他们相处各种各样的办法借这个钱，有很多是从私人那儿借的，有一些是从上市公司借此来源的，有一些是从国营公司借此来源的。银行以外的资本市场非常混乱，没有一套规章制度，也没有一个市场标准，所以出了很多问题，有很多以为能赚到钱没有赚到。什么样的情况都有，首先企业之间的借款在中国是不受法律保护的，他们之间的借款条款、互相之间的约定都非常松驰，这就造成了资本市场目前很混乱。外资进入这个市场里面，参与到一些高质量的项目的开发过程当中，我觉得还是很健康的一件事，因为中国的情况比较特殊，它的特点是因为国家太大，所以一制定政策，就是一刀切的政策，不能给每个单独的项目、每个单独的企业有一些具体问题具体分析的对待。所以，不管好企业还是坏企业一律借不到钱，外资对于管钱的经验和对一个项目分析的能力，实际上在这个市场上起到很好的作用。这是我想说的关于外资目前起到的一些作用。

　　【许小年】：我再重复一下，我并不是反对宏观调控，我认为应该非常坚决地实施宏观调控政策，但是这个宏观调控应该是以总量为目标的宏观调控，而不是具体部门的，更不是具体企业的调控，那样的调控是微观调控，而不是宏观调控，这是经济学当中一个最基本的概念。

　　【中国商业周刊记者】：我想给哈继铭先生和扈先生提一个问题，MBS主要是解决银行资金流动性的问题，但是我觉得像建行这样大的银行他其实在主观上并没有意愿上把他的放贷这一块资产出去去做证券化，我觉得一些城市商业银行或者农信社，他们可能有这样的需求。两位对中国推行资产证券化政策上的思路可能也有一些了解，下一步会不会有一个改变？

　　【哈继铭】：从宏观上我来回答这个问题，我个人没有搞过MBS，我觉得这个是很有必要的，使得抵押贷款证券化，这与其说让中国很多外汇储备去买美国的MBS，还不如我们自己买自己的MBS，这是一个方面。另外也是使得银行在资产负债表上的风险流动性有所增强，也是为将来银行放贷提供一个基础。为什么选择建行，不选择其他银行？我想肯定要选择好的银行来做MBS，如果你选一些比较差的银行，可能吸引力也是不大的。但是我相信这是中国迈出的第一步，将来肯定还会朝这个方向继续做，这也是中国证券化的一个很重要的步骤。你刚才说银行本身有没有意愿做，我觉得银行如果看的远的话，还是愿意去做，眼前主要是放贷这一快的质量还是比较高的，但是从长远来看，这也很难说，房价越来越高，里面的风险也越来越大，这也是将来的一个发展方向。

　　【扈企平】：我想补充两点，意愿的问题在观念上，资产证券化有两个目的，不只是说有没有意愿卖这个资产，其实资产证券化最大的目的，就是银行可以转型，银行不会用他的存款拿来放款，他一年可以转四五次，赚的钱比用他的存款来放款的差距还大。所以，银行从资产证券化方面来说，不是愿不愿意卖资产，或者说只卖最好的资产，这是另外一回事。我觉得国内既然有这么大的需要，RMBS这一块将来会发展很快，而且会有很多银行会做。就像刚才哈先生讲的，中国有这么大的储蓄，为什么不把储蓄投到我们自己的证券市场，这是很有意思的一个问题。

　　【杨大明】：由于时间原因，我们“房地产与资本市场”的圆桌会议到此结束。

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