与公园联动 支招北京地下商业开发

      上周，全市首宗挂牌入市交易的地下商业地块被物美以3.22亿元竞得。在业界看来，该类地块入市是国土部门“投石问路”的行为，如果开发规划成功，无疑会带动北京地下商业的发展。鉴于大多数人对北京地下商业的印象还停留在由人防设施改造的“小商品街”上，开发高起点规划的地下商业综合体已是北京的当务之急。未来如何打造更现代、更高效的地下商业项目，也引发了业界的诸多猜想。

　　招数1  与公园联动

　　地上是其乐融融的公园，地下是齐聚各种品牌的商场，这种“公园+地下商业”的模式越来越受到开发商的青睐。例如新奥购物中心依托奥林匹克公园等游览观光之地，在吸纳游客的同时，也吸引着周边的常住居民；物美拿下的地下商业地块也是位于雕塑公园的地下。

　　■优势：功能互补  公园良好的生态环境和大批的人流为地下商业街的打造提供了良好的条件。北京商业经济学会秘书长赖阳认为，公园与购物中心结合的方式有极大的发展潜力。若地下开发成高水平的商业设施，就可以与公园的功能形成互补，为市民提供集消费、休闲、娱乐、旅游和养生于一体的大环境。

　　■难点：客流共享  由于公园属于公共设施，开发商大张旗鼓地在公园内设置地下商业标识的可能性较小，将公园的休闲人群成功引入地下，也需要费一番功夫。

　　新奥购物中心通过地面上的活动来向下导入客流。比如，在地面上举办嘉年华、演唱会之类的活动，然后将售票点、用餐点、礼物换购处等设在购物中心里，从而将地面和地下连接起来，为购物中心带来客流量。

　　招数2  定位鲜明

　　过去，北京的地下商业多为自发形成，因缺少统一规划而显得凌乱。相比之下，上海市人民广场地下的香港名店街、迪美购物中心、华盛街三个商业街虽处在同一商圈，却形成了截然不同的发展特色：香港名店街定位时尚百货;迪美以粤派服饰和美甲店成为白领的淘宝休闲地;华盛则引入更多的商品品类。

　　■优势：形象突出  让消费者记住的秘诀无非是有鲜明的经营色彩，地下商业街也不例外。像韩国城、玩具城等地下特色街就是由于定位鲜明而客流不断。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波说，政府要有控制性的规划。

　　■难点：看清客群  定位鲜明意味着要找到目标人群，但同时也要注意目标人群的消费是否是长期性、持续性的。

　　上海都市风情街采取了上海老弄堂的仿古特色风格，引入大量专卖店。虽然在物业形态与经营内容上特色鲜明，但像Disney玩具公仔、真人比例模型、蒙奇奇专卖店等一类特色商品的消费群体仅仅是少量的发烧友，难以撑起商业大局。

　　招数3  打造综合体

　　中国香港和日本的地下商业街更像是城市综合体，人们可以在地下完成通勤、餐饮、购物和娱乐等一系列的活动。地下空间具有冬暖夏凉的优势，将地下打造成综合性的地下城市型商业街，无疑可以最大限度地让人群留在地下。

　　■优势：满足多方面需求  综合体可以满足人们衣食住行等多方面的需求。如日本地下街经过科学规划、精心设计，已经成为国民日常生活和工作必不可缺的城市基础设施。许多地下商业街和地铁车站相连，既有效缓解了地面交通，方便了市民出行、上班，也繁荣了当地经济。

　　■难点：规划需长远  在一位业内人士看来，地下空间的建设具有不可逆性，在改造重建时也不像地上建筑可以一拆了之。因此地下综合性这样大体量项目的建设，需要开发商有足够长远的眼光。日本第一条、也是世界上第一条地下商业街是大阪唯波地下街，其建于1957年，如今依然在大阪市商业领域发挥着重要作用，可见规划之科学。

 
作者/来源： 娄月/北京商报

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