银行：与开发商的风险博弈

　　“为什么这个建议是央行提出来？实际上是我们的金融体系里面出了问题，是银行方面想在银行内部来规避这个风险。

　　这样的风险已经显现出来了。”谭峻说。

　　2004中国房地产金融报告显示，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。

　　央行统计显示，从房地产贷款的余额看，1998年房地产贷款只有3106.23亿元，2004年底达到26306.3亿元，6年间年均增长42.8%。

　　这其中，1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，2004年增加到16002.3亿元，年均增长83.0%；1998年房地产开发贷款只有2680.1亿元，到2004年房地产开发贷款达到7810.9亿元，年均增长20%。

　　央行分析认为，房地产贷款中存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　谭峻提出：“开发商绝大部分资金是从银行贷款来的。这里面就是和国外大的开发公司不一样，他虽然也有融资，但他的自有资金所占的比例要比我们国家的大得多。这样一来，银行的压力特别大。如果真的出了问题，实际上我们的银行体系可能就会出现问题。”

　　该金融报告称，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

　　“住房期房预售制度实质是增加消费者的住房信贷，解决开发商的资金不足的问题，等于变相增加开发商的银行贷款，加快房地产开发商的资金周转，有利于房地产业的发展，但同时增加了银行的信贷风险。”国务院发展研究中心市场经济研究所期货证券研究室室主任、研究员廖英敏对《法制早报》记者说。

　　她说，目前银行住房贷款开展的时间比较短，其风险还没有反映出来。我们刚开始实行住房改革、住房信贷才几年，所以整个的坏账率不高。对银行来说也是个比较好的贷款项目。但随着时间的推移，因为这个是长期贷款，一贷可能是20年，可能坏账的情况会逐渐的反映出来。

　　“不管是个人住房贷款也好，开发商贷款也好，都是增加了银行的贷款比率，总体来讲还是有风险的，一旦房价下跌，银行的风险较大。所以银行希望通过取消预售制度，能够逐渐控制一下银行的房地产金融风险。”廖英敏说。

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