易宪容：房价高不能简单归罪于政府土地财政

　　全国工商联日前向两会递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。据其介绍，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%。调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本近三成。

　　报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。

　　对此，全国人大代表、上海市市长韩正8日回应，不知全国工商联的数据怎么来的，肯定有误，上海没从房地产企业拿那么多钱。不过，他没有透露自己掌握的数据。

　　有媒体对此认为，近几年，房价暴涨，民众不堪重负，房地产商在民众心中的形象江河日下，全国工商联的报告试图为房地产商解围，这被视为2004年地价和房价争论的继续。如今眼看房地产市场风险日增，政府在公众压力和风险评估下也不能贸然“振兴”，全国工商联此时公布房地产成本的报告被认为意味深长。

　　全国工商联的调查报告真实反映了当前房地产行业的现状吗？政府的回应又蕴涵了什么信息？我们请来了三位专家，对此进行详细解读。

　　地方政府是高房价“罪魁祸首”？

　　潇湘晨报：你是否赞同报告的说法，即认为政府是房价居高不下的“罪魁祸首”？如果赞同，那为何前几年，首富的前几名都是房地产企业呢？

　　易宪容：我认为，全国工商联这个报告是站在房地产商利益的角度在说话。房价高怎么是政府的原因呢？暴利是房地产商赚取的啊。土地是国有的，土地价格是由房价决定的，不是倒过来的，这是个基本经济学原理。以前房价低的时候，谁买土地啊，土地那个时候很便宜，是后来房地产商自己把土地价格炒起来的。现在房价跌了，房地产商就把责任赖到政府头上去了。

　　陈国强：“罪魁祸首”这个表述有问题，但我基本上同意他们的结论，也就是房地产项目开发过程中，政府征收的土地出让金、相关的税费，在房地产项目开发成本当中，特别是住宅项目当中占比较高的比例，这应该是一个基本的事实吧。但是全国工商联取样的样本和数据是不是准确可靠，需要做进一步的了解。

　　应该说，全国工商联的建议说出了房地产行业中的一个基本情况。房地产行业的确在前些年诞生了很多富裕的企业，但是不能因为这么一个现象，就得出结论说钱都被房地产企业给赚走了。房地产企业诞生很多富豪，和政府在房地产行业从土地收益、税费收益中获利并不矛盾。

　　吴志峰：政府要对房价居高不下负主要责任，但我认为这主要是由于政府对房地产市场的制度框架没有设计好。当时住房改革时，本来是有保障性住房的，政府投资要占很大比例的，但是在这一块，政府该承担的责任没有承担，也就等于把需要买房子的人全部推向市场。另一方面，由于中国当前的城乡差距过于悬殊，使得乡里有钱的人去县城买房，县城有钱的人去省城买房，全国形成阶梯性的不断向热点城市转移的局面，造成需求的叠加。多重需求加在一块，使得对房地产的需求急剧上升，造成价格的直线上涨，尤其在北京上海这些大城市，房价已经远远超出本地居民的购买力。

　　开发项目的总费支出有40%多流向政府，应该是事实。但即使政府赚了钱，房地产的利润还是远高于一般的工商企业，所以会造成首富的前几名都是房地产企业的情况。

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