物业税开征，打击投机还是遏止土地财政

　　而土地年租制与土地批租制相比较，主要区别体现在以下两个方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出让初期一次性收取出让期限内的全部土地租金，而是按年度分别收取土地租金。二是每年调租，土地年租制按年收取的租金不是固定不变的，而是每年调整土地的租值，这样政府还可以享受土地增值带来的一部分收益，也利于租赁者随时调整投资方案，避免出现闲弃土地。

　　税费合并开发成本下降　房价有望下调

　　陈国强认为，物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

　　物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本，同时针对土地增值税存在的边际税率过高问题，取消60%一档税率，保留其余三档税率。

　　在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家只规定物业税0.1%—3%的幅度税率，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

　　此外，物业税实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

　　其实，物业税的实施在一定程度上降低了开发商的成本，如果折算到房价中应该会对房价的下调起到积极作用。

　　链接

　　目前房地产领域所涉及的税种

　　涉及土地使用的税收：包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收。

　　涉及建设中的税收：包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加，及提前预做的营业税利息。

　　涉及企业所得的：所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息。

　　涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税。

　　涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税。

　　涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收。

　　其他产生合约的印花税等税收。

　　物业税推进时间表

　　2003年，十六届三中全会指出：“实施城镇税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”

　　2006年，北京等6城市开始物业税空转实验。

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入2007年的工作范围。

　　2007年全国“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案中，也提及要“研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国家税务总局在北京召开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。
 

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