业内人士：房贷新政打击炒房的力度不减

    日前，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），明确规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。业内人士普遍认为，这一房贷新政与以往央行小幅加息不同，宏观调控的力度明显加大，显示了政府“抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。

    提高房贷首付及利率有望成为宏观调控撒手锏

    东方证券房地产行业资深分析师王树娟认为，信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉，若能有效限制信贷资金流入住房市场，可对房产投资产生明显的抑制作用，央行和银监会联手推出房贷新政策，目的正在于此。

    《通知》指出，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以下的，贷款首付款比例不得低于２０％；对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍，而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

    《通知》对商业用房购房贷款也进行了规范，要求利用贷款购买的商业用房必须已竣工验收，商业用房贷款首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的１．１倍，对以商住两用房名义申请贷款的，首付款比例不得低于４５％。

    王树娟认为，与提高首付相比，第二套住房贷款利率不得低于同期基准利率的１．１倍这一规定，是打击住房投资行为的撒手锏。比如，以５年期房贷利率计算，购买第二套住房采用新的利率为８．６１３％，相比原来６．６５６％的房贷利率来说，一次性提高将近２个百分点，这与央行每次加息０．２７个百分点相比，等于一次性加息的７次半，调控力度明显加大。

    房贷新政出台后，北京楼市出现退房现象

    据北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟介绍，购买第二套住房首付比例的增加，令房屋预订者始料不及，部分在售楼盘出现了多例退房退款现象，房贷政策变化带来的资金压力成为此次退房现象的直接导火索，尤其是在有二次置业意向的预订人群中产生了激烈的反响，二手房市场也不例外。

    以千万家房产经纪公司为例，今年十一黄金周期间因二次置业贷款受阻而引发的退单率达到８％，退单主要集中在房价每平方米１万至２万元之间的中高档物业。常淑娟认为，中高档的楼盘有较好的投资升值价值，很多已经买过房的人纷纷开始二次置业，而这往往都需要借助银行贷款，因此，在新政策发布之际，中高档楼盘无疑成为了受影响最大的区域，本次房贷新政的效用立竿见影。

    根据千万家市场研究中心数据监测显示，今年上半年，贷款购房的消费者中有近８０％的人首付比例为３０％。一旦首付款由三成提高到四成，那么将近四成的购房者将要调整首付比例。部分自住者由于资金有限，将不得不推迟购房计划；部分投资者由于需要增加投资，同时面临趋紧的调控环境，投资风险加剧，也会调整投资计划。

    这样，房地产市场的需求会得到真正的抑制，房价的过快上涨有望得到控制。

    对第二套住房的界定直接影响新政调控力度

    《通知》指出，首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋，如果购房人将首套已经还完房贷的房产卖掉后再次购置房产，此时是否算做第二套房？另外，从实际情况来看，购买第二套房未必就是投资，购买首套房也不一定就是为了自住，比如许多年轻人购买第二套房给父母住，只是保留了名义上的产权。因此，第二套住房到底应如何界定成为许多购房人关心的焦点问题。

    某银行内部人士对记者表示，虽然目前全国各大商业银行都互相联网，对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户，其他银行通过网络可以查询到。但是，若一个客户同时向两家银行申请两套房产按揭，在手续齐全的情况下，银行的办理速度是很快的，但到第二个月银行才能从征信系统中看到相关信息记录。在这种情况下，两家银行是否还要沟通，看由谁来重新设定利率水平甚至追加首付？看来，各商业银行尚需出台相应细则，银行之间通过实践，进一步落实新政的具体条款将尤为重要。

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