本土品牌的核心商圈突围战

    优质物业的竞争是十分激烈的，仲量联行广州公司战略顾问部负责人田强介绍，随着商铺物业市场的成熟，购物中心开始采用抽成的方式来收取租金，这种模式鼓励业主投入更多的资源创造更适合和有利的购物环境，营造高端购物的氛围，这样做每平方米可以收取更高的租金。这也是全国各地的商业物业纷纷升级的一个诱因。

　　“我们在全国一线城市的店面铺租的增长已经持续一段时间了，但是今年是涨幅最快的一年。”一位接受采访的广州休闲服装品牌的负责人告诉记者，今年的铺租是全线上涨，高昂的成本压得他们有些透不过气来，正考虑关闭一些店面。

　　本土品牌为什么被挤出核心商圈？

　　根据仲量联行对全国的商铺铺租做的一个调查，上海的租金是增长最快的，高达30％，广州在中间，也达到10％的幅度。

　　在这次调查中，在北京，有73％的受访者认为在2007年其商业营业收入将上涨，其中85％广州的零售商相信营业收入将继续增长，而上海的零售业也处在高速增长阶段，有99％的受访者认为利润率将在来年保持稳定或者提高。

　　有63％的零售商认为他们会从未来的供应中受益，但是整体调查却反映出未来商铺的缺乏约束了他们的经营，一些零售商表示一些新建的商业设施能够带来新的机会，但是这些新增的供应不能完全满足他们的扩张需求。

　　虽然商铺的租金在不断地涨，但是要经营下去唯一的办法是不断地开店，相对于铺租上涨带来的困难，有近九成的内地零售商表示在寻找合适的门店时遇到的阻力更大些，也就是有钱都找不到好铺位。

　　其中，在仲量联行的调查中，广州和北京零售商认为优质物业的供给缺乏是造成选址困难的最大原因，广州几乎所有的零售商都认为合适的门店供给缺乏。北京是78％，而上海这个比率最低，只有52％的零售商认为租金过高是选址中遇到的主要困难，56％的北京零售商认为租金成为门店选址中遇到的障碍，广州有40％的零售商认为租金问题值得考虑。

　　高涨的租金是造成零售业扩张阵痛的一个原因，但是田强认为这个代价还在零售商可以承受的范围之内，因为营业利润的增长还是大于铺租租金增长的速度。相比之下，对优质商铺的竞争则显得更为激烈。

　　三地谁是铺王

　　根据调查，在北京、上海、广州三地，其中广州的商业物业价值是位居前列的，而广州的商业物业标杆，又非天河城莫属。

　　业内人士介绍，别看上海的很多大型商城看起来很光鲜，但就单位面积销售量来说，没有几个比得上广州的天河城的，而上海顶级的商业场所恒隆广场的单位面积租金价格，也不高于广州的丽柏广场。这是一个非常有趣的现象，即广州的住宅的买卖价格只是上海住宅价格的1/2，写字楼的租金价格也只是上海的一半，但是商铺租金价格却高出上海一截。

　　田强认为，广州缺乏优质物业，特别是位置佳、管理完善的优质商场，是导致广州个别商业物业租金居高的主要原因。高端零售市场的发展与优质商场的供给，以及可供给的商业面积息息相关，据了解，ZARA曾在广州多处踩点，并跟天河城谈了多次，终因没有合适的铺子而延迟进入广州。

　　广州的主要商场供给量从2004年开始就一直持续减低，2006年的供给量不足20万平方米，2007这个数据有所上涨，上升到25万平方米。在调查采访中，有不少零售商认同这个观点，如果真的是好地段，价格贵点也是可以接受的，优质商铺的缺乏是在广州开展业务最大的忧虑。

　　广州的优质商铺租金市场好到什么程度？一位业内人士介绍，今年年底正佳准备调高租金，已经有很多品牌在排队。而在过去的一年，广州商铺的租金已经上涨10％了。

　　其实物业的租金也是有弹性的，第一商业网CEO黄华军提到，正佳广场的租金就是一个例子，处于华南第一商圈的天河城和正佳广场是两个孪生姐妹花，酝酿在上个世纪。当时的天河城崛起于农田村舍，购物中心的功能元素、客群定位等条件全都谈不上，在开业后先求旺场再作调整的艰辛过程中，逐步摸索和清晰租金价格，它也是跟着一步一步涨起来，能做到现今首层1200元/平方米，做到中国商业物业的顶端，可谓来之不易。

　　由于天河城的标杆作用，使得正佳广场在2005年筹备开业的时候，就备受各方瞩目，正佳身处已是商业极地的孤本黄金地块，从高端切入，从容拣客。因此一开始正佳的租金定位就比较高，刚开业招租，达到7成以上，主要是大品牌。

　　但是市场需要一个培养的过程，所以之后一些中小租户因为压力大，闹了一些联手抗租的风波，正佳的经营团队也有一些变动。经过经营团队的调整，最关键还是认识到租赁政策必须保持弹性和灵活程度，必须根据场地的经营状况进行灵活调整。在这个过程中，租金并不是由物业主一家决定，而是物业主与商家经过市场博弈的一个过程。

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