“小产权房”“违规”已购者该何去何从？

在建的小产权别墅

    北京市购买“小产权房”群体现状调查

    既然“小产权房”被定性为“违规”、“不合法”，那么，在建的“小产权房”何去何从？购买了“小产权房”的人该怎么办？记者就此专门采访了中国房地产有关专家和律师。

    针对已建和在建的“小产权房”，隆安律师事务所陈旭提出三点建议:

    首先，相关法律应增加“破坏土地资源罪”条款。针对这一建议，北京索尔机械设备公司总经理祁建刚补充说，一种办法是，政府各个部门对村、乡镇干部的非法行为齐抓共管。

    祁建刚举例说，今年5月，他曾因朝阳区十八里店乡某村与同一乡西直和村村长利用职权交换土地盖“小产权房”一事向当地检察院反映，而该院却不予立案，原因是村长不算国家干部。

    陈旭表示，目前，还有大量开发商打着建设社会主义新农村的名义，在集体土地上进行违规开发建设。“小产权房”的泛滥和市场有关，也和以往立法、执法不及时、不严格相关。以往的土地违法中，相关人员受到的处罚都是“滥用职权罪或者行贿受贿罪”，今后，面对新的土地违法形式，应该制定专门的管理办法，并增加“破坏土地资源罪”这样的法律条款。

    其次，对已经获利的开发商，国家要进行没收、罚款。国家应出台相关规定，让房地产开发企业去补交土地出让金，住户也要补交。

    这就要进行成本核算，开发商盖成有土地使用权的房子后，这个土地使用权值多少钱？开发商的合理利润是多少，根据这个进行补交。

    陈旭强调：“在制止新的‘小产权房’项目出现的同时，一定要对过去的‘小产权房’予以处理，才能显示法律的公平性。”他提出，已经建成的“小产权房”，在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时，还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚，并没收非法所得。

    再者，对在建的“小产权房”该拆的拆，该停的停！对已经购买“小产权房”的群众，为了防止“钱、房两空”，陈旭也从三方面建议并提醒说：

    一是按规定到相关部门补交土地出让金，从而获得正规的国家房屋产权证书，而不是一个“购房协议”。因为“购房协议”是不受法律保护的，按土地管理法规定，耕地、林地、山地是不能盖房子的，一旦遇到国家用地就会拆迁，而国家补偿的是“土地主”，不补给房子的住户。所以，对于买房人来说，风险太大了。

    二是购房者拿不到国家的产权证，一旦行使所有权时（买卖或转让）就麻烦了。

    三是购房者在使用房屋过程中产权有不确定性，使用可以，但没有处分权。

    另外，中国房地产专家顾云昌表示，集体建设用地用于商品房开发目前处于敏感阶段，还涉及到农村集体建设用地和城市建设用地如何统一管理。对于集体土地能否像国有土地一样直接入市，还有待国土资源部出台相应规定。（记者 张敏)

    北京购小产权房现状调查（上）:买卖双方都认为占便宜

    在北京郊区，特别是顺义、昌平、怀柔、房山、通州等地，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设住宅楼，并以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。对销售出去的房子，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社制作颁发权属证书。这些房子一般俗称“小产权房”。

    那么，有哪些人购买了“小产权房”？为什么要买？这些人购买“小产权房”做什么用？买方和卖方之间究竟有怎样的利益关系？目前，他们的现状如何？为此，记者日前进行了调查。

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