绿地集团资本市场大动作，实现“两条腿”战略

　　“我们正在酝酿公司上市，准备工作正在进行中，大动作在今年要完成。”张玉良表示
　
　“这样能加快让公司自强。我们定了目标是冲刺世界500强。上市还能提高企业的整体管理水平。当然，还使我们的融资面会更宽，渠道会更广。”
　　近日，绿地集团董事长张玉良飞往俄罗斯，察看其波罗的海项目进展情况。

　　在外界担忧绿地是否也被俄罗斯禁商令所殃及时，绿地集团回应说：“俄罗斯的禁商令对波罗的海的项目没有影响，我们的项目主要是商务住宅。”　

　　张玉良在接受《第一财经日报》记者专访时表示：公司现在实现“两条腿”战略，做好“发展现代服务业”和“实施走出去”这两篇文章。“我们现在充分挖掘发展现代服务业给公司发展所带来的机会，发展现代服务业在我们业界眼中就是发展商务地产，所以公司要进行产品转型：从以住宅开发为主向商务地产转型；同时要‘走出去’，走向全国、当然还要走向世界，我们的目标是冲刺世界500强。”

　　以住宅开发为主向商务地产转型

　　有着多年政府工作经历的张玉良，一直保持着对国家政策的高度敏锐性。把公司的发展战略同国家大政方针紧密结合起来，是张玉良一贯的经营思路。

　　从官场转战商场多年的张玉良深谙响应政府号召能给企业发展带来诸多积极外部效应。早年，绿地创立之初就是为了帮政府解决绿化资金，公司也因此获得意外收获而发展壮大起来了。

　　大力发展现代服务业，似乎是与房地产业没有多大关联性的产业政策。但操着吴侬软语的张玉良解读起来却有自己独到见解：看起来好像现代服务业与房地产没有什么关联，其实不是这样。房地产中很多就是现代服务业，像商务地产就属于这个范畴。

　　两年前，绿地集团在张玉良的带领下开始有意识地向商务地产倾斜。“中央第一次调控后，绿地就逐步转向商业地产和现代服务业，逐步向办公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。”　

　　目前，绿地集团正在斥资数十亿元在上海青浦区打造吉盛伟邦绿地国际家具城。“这个地方也是上海市‘十一五’规划的9个现代服务业园区之一，分两期建设，现在一期已经马上竣工，招商已经达到80%以上。”张玉良透露，此外还在昆山花桥投资数亿元建立一个综合性的购物中心（shopping　mall）。

　　张玉良进一步依据市场需求解释向商务地产倾斜的原因。“城市能级提升，城市经济结构调整，有大量的商务楼要出现。”　

　　在产业政策和市场需求这些良好的外部环境都具备的情况下，要想在行业竞争日益激烈的情况下抢占企业发展先机，“必须还需要自身内部条件的具备，也就是我们企业自身的发展能级。要有能力造，因为以长期投资回报为主的商务地产不是马上卖掉，小企业的经营能力承受不了。”
　　张玉良透露，公司已经进入13个省市20多个城市，房地产开发项目总规划建筑面积超过1000万平方米，在建项目数量超过50个。其中，外地在建项目以及新获取的项目数量超过40个。

　　目前，绿地的目标是在未来三年内成为商业地产排头兵。2006年绿地商业地产比重占地产业务三成以上，相对应收入超过1/3。张玉良此前透露，绿地集团目前在建商业项目达100万平方米，筹建则多达300万平方米。按照目前的发展态势，商业地产的比重将在3年内达到其项目的半壁江山。

　　商业地产的投资风险

　　在住宅市场鏖战十余年的绿地集团试图尽快开辟商务地产这片新蓝海，同样也要面对实力同行的竞争。　

　　转变沿袭多年的行业赢利模式正在成为房地产企业的集体行动。从以前快速盖房、快速出售、资金快速回笼的住宅开发商业模式向自己拥有产权、寻求商业运营商帮助运营的商务地产赢利模式转型正在成为业界共识。

　　商务地产相对于住宅投资周期长、收益更高，除了吸引原来的房地产商“变型”外，一些产业资本也开始对它表现出浓厚兴趣。上海仪电控股集团董事长张林俭向本报记者透露，公司拥有近80万平方米土地，其中大部分建成商务地产。“我们自己拥有产权进行发租，当每年租金收入达到5亿元时，就准备考虑发行几十亿元的地产基金。”

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