北京房市三大问题披露，高房价凸显民众囚徒困境

    是什么在化解楼市调控？

    近日有楼市观察人士表示，认为楼市调控没有效果的观点是偏激的，不过，楼市调控被地方政府和开发商部分化解却是一个不争的事实。

    2006年的房地产调控措施一道紧似一道密集出台，在短短6个月内陆续出台了13个房地产调控政策，其中涉及了住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序等各个环节。然而，2006年的房价上涨却丝毫没有任何放慢脚步的意向。曹建海说，“我们看到的是房价越调控越疯狂的景象。”

    近年来每到岁末年初，预测房价将会进一步上涨的大有人在，眼下也不例外，更为可怕的是，在这种情况下，普通购房者也像受到了心理暗示。“我觉得房价不太会降。”张丽霞在接受记者采访时说，这也是她选择在前不久购房的原因。

    中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日也撰文强调，应当警惕股票、房产价格等飙升的危机。

    易宪容说，华尔街有一句明言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。他说，应该看到，当资产价格快速上涨时，资产价格的高估及这种不可持续性也随之而来，并由此会导致金融市场的脆弱性及负面影响。

    值得注意的是，中国人民银行在最近公布的《中国金融稳定报告��2006  》中也发出类似的警告：在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。

    现在业界有一种看法是，国内股市飙升，主要是由于改革取得了巨大成绩，特别是股权分置改革使基础制度结构发生了改变，新的蓝筹公司上市则使国内上市公司的质量有很大提高，而房价在部分城市出现暴涨的原因却不能简单地归结为改革取得了成绩。

    北京大学教授夏学銮近日在接受本报记者采访时指出，房价之所以大幅攀升，不是中央没有出台政策，而是政策没有得到很好的执行。他说，地方保护、官商勾结乃至腐败等都是导致中央政策得不到很好地执行的原因。在楼市调控政策频频出台但“逢调必涨”情况下，中央政府面临新的考验。

    房协报告披露北京房市三大问题

    住房分配不公，建设规模超前，房价上涨超过居民承受能力。这是北京房协近日向中国经济时报记者披露出的北京房地产市场目前存在的三大问题。这份叫作《如何完善住宅保障体系�煹髡�住房结构�煾�好地解决中低收入家庭住房问题(修改稿)》的报告署名为“北京房协学术委员会课题组”，它指出：

    一、北京住房分配不公。北京的住房从总量上说是足够的，并不短缺，甚至是潜在过剩。关键是分配不公。现在北京市场上供应的房子仍是以大户型为主，与人民群众的需要脱节，应该限制大户型住房的增长。少数富人拥有多套豪宅闲置，而中低收入家庭要改善居住条件因为房价过高，买不起房。

    2006年北京定向供应给“五类人”的经济适用房为1万多套，但符合“五类人”条件的有5万多户，其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候。因此，需要经济适用房的家庭还有13万户以上，加上以后新增加的数量，至少还需要建设15万套以上经济适用房，按每套90平方米计算，至少还需要建设1350-1800万平方米以上。

    与此同时，北京廉租住房建设不足，迄今为止北京总共建了约14000套廉租房，相对1000多万人口来说，不到1%，若相对于2005年全市享受城市最低生活保障的居民15.5万人来说，也不到1/10。北京现在至少还有7万多户低保和优抚家庭需要解决廉租住房。

    解决住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，政府具有不可推卸的责任，建立和完善住房保障体系是当前构建和谐社会，化解社会危机的当务之急。

    二、北京市住房建设规模超前。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据表明，近两年半以来，北京供应了712宗近6000公顷住宅项目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12%，其余多数为在建项目和尚未动工的项目。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米。

    北京一个城市的房地产开发投资就占全国总规模的1/10以上，占北京全社会固定资产投资的比重高达一半多，还有大量存量土地。应该说建设规模已经超前甚至过热。

    三、北京房价上涨超过了居民承受能力。近年来北京房价的增长速度远快于北京市居民人均可支配收入增长速度。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3-6∶1。然而，现在北京一套70-90平方米的普通住宅，加上装修费、契税、公共维修基金等，四环路、五环路以外也要50-80万元，是中低收入家庭年收入的十几倍到几十倍。■本报记者周雪松

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