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房市三大问题高房价凸显民众困境
作者： 转贴自：新京报 点击数：2863
房价——全民的囚徒困境 2006年最后的恶搞视频《北漂族的无房生活》表现了北漂一族有人违反“不买房”“帮规”的无奈，在含泪的笑中透露了买房还是不买房抉择中的两难困境——我没买房，房价还是涨了，因为我不能保证其他人也不买房；当初如果我买房了，房价以后大跌了怎么办？因为我不能保证其他人都买房，更不能保证国家政策的“杀跌”无效。这就像关在两个牢房里的同案犯不知道谁能招供的囚徒困境一样。 要问2006年没有买房的人后悔不后悔？有人可能会说悔得肠子都青了，他将自己接触到某楼盘价格狂涨的实例和国家各部门统计数据显示的全国房价涨势给你看。那么，他为什么判断失误，没有看出其他人的买房行动而跟进？原因应该有以下几方面： 1.他没有足够的金钱，没有认识到房价必涨的严峻形势，因而痛下决心； 2.他没有认识到住房需求的刚性，中国人的观念是“居者有其屋”，是“安居乐业”，即人人都要有住房，而盖房的地是有限的、越用越少，城里的房趋向“物以稀为贵”； 3.他没有认识到中小户型、价格适中住房的紧缺状况，开发商追求利润最大化的本质使其热衷于建大户型、高档房，90平方米左右、中低价位的房子往往排队抢购，供不应求； 4.他没有认识到经济适用房建设基本处于停滞状态，无房可供，限价房只是在计划之中，包括廉租房在内的保障性住房制度实施才刚刚起步； 5.他没有认识到政府的房地产宏观调控政策没有减少需求却减少了供应，中低价位住房供应断档，大户型供应预期减少，结果是房价越调控越涨； 6.他没有认识到经济宏观面持续向好，人民币升值，房地产已经成为重要的投资品，个人和国内外机构纷纷入市炒房和整购楼盘，成为推动房价持续上涨的强大动力。 7.他没有认识到房地产市场的特殊性，即不能完全放开、彻底市场化，保障性住房建设必须由政府抓起来，解决人们的基本居住需求，除此之外的商品房才交给市场的无形之手调控。在这种机制建立之前，对房价调控的有效性会很低。 如果说囚徒困境是对信息不畅、信息不对称的一种形象比喻，那么这种信息沟通的障碍不仅存在于购房者之间，也存在于购房者与开发商、开发商与政府、政府与购房者之间。 2006年开发商无疑赌赢了房价——再涨也有人买。在宏观调控如急风暴雨袭来时他们很多人对房价的涨跌与购房者一样心里没谱，但开发商为什么几乎始终没有降过价而且一个劲儿地涨价呢？他们可能有以下原因和认识： 1.做市场的开发商可谓知己知彼，了解需求“饥渴”的程度，相信房地产资源的稀缺性，只要自己盖的房子还可以就能卖得出去； 2.看到调控政策并非治本，作为住房的建造供应者，用地供应不足、套型面积等限制条件，使其住宅项目开发竣工面积少于楼盘销量，制造了市场“饥渴”； 3.地价飞涨，“招拍挂”不断创出天价，也使开发商不得不提高房价； 4.2006年上半年以前中国股市一直长期处于低迷状态，又缺少其他的投资渠道，房地产几乎是投资升值的惟一工具，可以押上一码； 5.政策说“稳定”而非说“降低”房价，上海房价虽然从疯涨降下来，但仍然稳定在比几年前高许多的水平； 6.二、三线城市房价上涨的空间还很大，受调控影响较小，一线城市赌输了，到二、三线城市把握更大些。 在开发商与政府之间也存在着关于房价的“囚徒”博弈。开发商不知道政府究竟要出什么“招”？有多“狠”？政府也不知道开发商承受能力有多大？房价对于开发商的成本和利润而言究竟多高合适？最后的结果还是开发商赢了。其原因应该有以下几方面： 1.房地产是拉动经济增长的重要力量，在地方政府财政收入中占有相当的比重，政府不可能真正把它打压下去，房价大跌，对经济发展的威胁较大； 2.房地产信贷在银行商业贷款中占有较大份额，个人按揭贷款和开发贷款是银行的优质业务，银行和政府一起成为了房地产高速增长的最大赢家，房价大跌必然危及银行利益、金融安全和经济稳定； 3.开发商形成了强大的利益集团对政府决策和执法有较大影响，政府还没能超然于利益格局之外，并且是每次调控最大的受益者，一荣俱荣，一损俱损。虽然“整顿房地产交易秩序”叫得“山响”，但并没有见到有几个违规、违法开发商遭到让人畏惧的处罚。 政府与购房者之间关于房价的“囚徒”过招更有意思。宏观调控一开始就把抑制需求作为重点，从提高房贷首付比例以及征收二手房交易营业税、个人所得税和土地增值税等方面增加房屋交易的成本，但都没有起到多大作用。政府可能低估了住房需求的刚性和民间化解政策的“功夫”。 由于对房市良好的预期、对宏观调控的冷漠以及自住需要的强烈，再加上传统置业观念和盲目攀比心理的影响，购房者不顾不断加高的成本，“前仆后继”做“房奴”，甚至炒房者也从未真正知难而退，而是加快了步伐，于是房价一浪逐过一浪高。 在这场政府和购房者的博弈中，没有赢家，两者都没有看到房价的降低或者稳定。 但在开发商之间、中央政府与地方政府之间的房价赌局现在还没有输家，他们都获得了收益。 这就是2006年全民陷入的关于房价的囚徒困境——赌局的输赢。■谢光飞
[NextPage] 岁末年初楼市泡沫越吹越大 眼下的楼市与股市很有几分相象。 近日，上证综指一举突破2600点大关，市场一片惊呼。与股市狂飙一样，楼市今年也出现了暴涨。然而所不同的是，股市狂飙让不少幻想一夜暴富的中小投资者欣喜不已；而楼市暴涨则让相当数量的中低收入者叫苦不跌。 反常：“买房就像买白菜” “买房就像买白菜！”？ 前不久，记者在网上看到一篇转载率很高的文章——《买房就像买白菜一样“80后”白领的买房心声》。乍一看这样的题目，记者心里先是打了一个问号：莫不又是炒作？除非真正的富豪，世上哪有如此轻松的事情？ 文章讲述的是一位八十年代初出生的网民在京买房的曲折经历。“买房子真的像买白菜一样！”这位网民感叹。“而且那个白菜不便宜啊！动不动就是一百多万，都这么有钱啊，我开始怀疑是不是有托儿。”初次“抢房”落空，这位网民如此写道，但是为了能够买到自己想要的房子，她已经管不了那么多了，“有没有托，也照买了。” 记者采访的张丽霞小姐，其经历与此相似。早在2006年三四月之前，张小姐就看中了位于北京石景山区卢沟桥附近名叫“晓月新苑”的楼盘。用张小姐的话说，位于四环外靠近五环的“晓月新苑”其实价格也不便宜，按建筑面积计算每平方为5600多元，接近5700元，若按套内面积，则达到7000多元/平方米。张小姐称，当时她看中“晓月新苑”，主要是考虑到自己工作地方在北京西南部，从现在张小姐的住处西局到“晓月新苑”，经京石高速公路，只有10多分钟的车程，而且也不经常堵车，交通方便。 “我是在头一天晚上7点钟知道‘晓月新苑’第二天(2006年10月11日)开盘的，接到电话，我马上就打了一辆出租车过去。”由于事先知道此次开盘出售的房子一共只有300多套，而登记在册有购买意向的购房者在2006年9月初就已达到了3000多人，张小姐一点都不敢怠慢。原本以为会赶在别人前面的她到了售楼处才发现，前面已经排起了黑压压的长队，在她的前面有一二百人。 “感觉那房子就像不要钱一样，大家都跟疯了似地拼命去抢。”张小姐原本想在“晓月新苑”买一套两居室的房子，但是当排队轮到她时，两居室已经卖完了，最后她只能退而求其次，买了西北朝向的一套一居室。 张小姐告诉记者，拿到房子已经是第二天下午了，等签了合同，她才最后松了一口气。“站了整整一个晚上，连饭都没有顾得上吃！”回忆起这段买房经历，张小姐深有感触。 房市仍然病得不轻 细心的人们不难发现，在北京，但凡卖得比较火爆，需要托人找关系的项目，大多是低总价或中小户型。据业内人士介绍，目前，低总价或中小户型项目在北京房地产市场所站的比重不足20%。也就是说，之所以出现抢购场面，并不是因为房子建得少，而是相当数量的购房者没有合适的房子可选，住房供应结构不合理。 2006年岁末，记者接连接到若干条房地产项目广告短信，经了解记者发现，这些项目大多是大户型住宅，有的甚至是高档豪华住宅。 来自北京市建委官方网站的统计显示，截至2006年12月1日，北京可售期房面积为2350平方米，其中可售住宅套数为8.6万套，可售住宅面积1249万平方米；同期，北京未签约现房面积为743万平方米，其中未签约现房住宅2万套，未签约现房住宅面积328万平方米。综上，截至2006年12月1日，北京市依然可售的住宅套数为10.6万套，仍待消化的住宅面积为1577万平方米。总体而言，北京房市供应并非如某些开发商所言供不应求。 值得一提的是，北京市有关政府官员此前表示，北京在落实中央关于新建或新开工项目90平方米户型必须占70%以上政策方面，存在一定的困难，这也就意味着，未来北京在住房供应结构调整方面仍有许多无法乐观的因素。 价格方面，据国家发改委和国家统计局调查，2006年11月份，北京房价涨幅为10.3%，高居榜首。二手房方面，据链家地产最新统计，2006年北京12个行政区的二手房价格为7155元/平方米，相比2005年的6033元/平方米，价格涨幅为18.6%。北京市中心城区除西城区二手房价格同比涨幅在30%之内外，东城、崇文和宣武三个区的价格涨幅均突破了30%，分别达到了35.8%、36.9%和31%。 前不久，国家信息中心经济预测部主任范剑平在接受中国经济时报记者独家采访时就曾指出，北京等部分城市房地产市场存在泡沫。2006年11月份，全国新建商品住房价格同比上涨5.8%，全国房价涨幅较大的主要城市包括福州、北京、深圳等城市。而广东省建设厅有关人士日前则透露，深圳2006年建筑面积在144平方米以上的非普通商品房价格涨幅约为62%。房价上涨之快由此可见一斑。 中国社会科学院研究员曹建海最近在分析了2006年1至10月全国完成房地产开发投资数据以及同期房价变动的趋势后表示：“全国房地产投资过热现象还没有得到多少抑制，房地产调控的实际效果同预期目标之间仍存在较大的差距。”■本报记者周雪松
[NextPage] 是什么在化解楼市调控？ 近日有楼市观察人士表示，认为楼市调控没有效果的观点是偏激的，不过，楼市调控被地方政府和开发商部分化解却是一个不争的事实。 2006年的房地产调控措施一道紧似一道密集出台，在短短6个月内陆续出台了13个房地产调控政策，其中涉及了住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序等各个环节。然而，2006年的房价上涨却丝毫没有任何放慢脚步的意向。曹建海说，“我们看到的是房价越调控越疯狂的景象。” 近年来每到岁末年初，预测房价将会进一步上涨的大有人在，眼下也不例外，更为可怕的是，在这种情况下，普通购房者也像受到了心理暗示。“我觉得房价不太会降。”张丽霞在接受记者采访时说，这也是她选择在前不久购房的原因。 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日也撰文强调，应当警惕股票、房产价格等飙升的危机。 易宪容说，华尔街有一句明言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。他说，应该看到，当资产价格快速上涨时，资产价格的高估及这种不可持续性也随之而来，并由此会导致金融市场的脆弱性及负面影响。 值得注意的是，中国人民银行在最近公布的《中国金融稳定报告2006 》中也发出类似的警告：在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。 现在业界有一种看法是，国内股市飙升，主要是由于改革取得了巨大成绩，特别是股权分置改革使基础制度结构发生了改变，新的蓝筹公司上市则使国内上市公司的质量有很大提高，而房价在部分城市出现暴涨的原因却不能简单地归结为改革取得了成绩。 北京大学教授夏学銮近日在接受本报记者采访时指出，房价之所以大幅攀升，不是中央没有出台政策，而是政策没有得到很好的执行。他说，地方保护、官商勾结乃至腐败等都是导致中央政策得不到很好地执行的原因。在楼市调控政策频频出台但“逢调必涨”情况下，中央政府面临新的考验。 房协报告披露北京房市三大问题 住房分配不公，建设规模超前，房价上涨超过居民承受能力。这是北京房协近日向中国经济时报记者披露出的北京房地产市场目前存在的三大问题。这份叫作《如何完善住宅保障体系调整住房结构更好地解决中低收入家庭住房问题(修改稿)》的报告署名为“北京房协学术委员会课题组”，它指出： 一、北京住房分配不公。北京的住房从总量上说是足够的，并不短缺，甚至是潜在过剩。关键是分配不公。现在北京市场上供应的房子仍是以大户型为主，与人民群众的需要脱节，应该限制大户型住房的增长。少数富人拥有多套豪宅闲置，而中低收入家庭要改善居住条件因为房价过高，买不起房。 2006年北京定向供应给“五类人”的经济适用房为1万多套，但符合“五类人”条件的有5万多户，其余还有8万多户符合经济适用房申请条件的正在轮候。因此，需要经济适用房的家庭还有13万户以上，加上以后新增加的数量，至少还需要建设15万套以上经济适用房，按每套90平方米计算，至少还需要建设1350-1800万平方米以上。 与此同时，北京廉租住房建设不足，迄今为止北京总共建了约14000套廉租房，相对1000多万人口来说，不到1%，若相对于2005年全市享受城市最低生活保障的居民15.5万人来说，也不到1/10。北京现在至少还有7万多户低保和优抚家庭需要解决廉租住房。 解决住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题，政府具有不可推卸的责任，建立和完善住房保障体系是当前构建和谐社会，化解社会危机的当务之急。 二、北京市住房建设规模超前。北京国土局提供的2004年1月至2006年6月的数据表明，近两年半以来，北京供应了712宗近6000公顷住宅项目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12%，其余多数为在建项目和尚未动工的项目。也就是说，捂在开发商手里的未开工的住宅建设用地就有3000多万平方米，规划建设面积8000多万平方米。 北京一个城市的房地产开发投资就占全国总规模的1/10以上，占北京全社会固定资产投资的比重高达一半多，还有大量存量土地。应该说建设规模已经超前甚至过热。 三、北京房价上涨超过了居民承受能力。近年来北京房价的增长速度远快于北京市居民人均可支配收入增长速度。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3-6∶1。然而，现在北京一套70-90平方米的普通住宅，加上装修费、契税、公共维修基金等，四环路、五环路以外也要50-80万元，是中低收入家庭年收入的十几倍到几十倍。■本报记者周雪松
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2006年对于房地产市场来说无疑是“宏观调控年”，调控政策的力度前所未有。 1.地产“侠客” 4月26日，深圳市民邹涛在网上发帖发起“不买房行动”，此帖在短时间内迅速蔓延全国，半个月的时间里，邹涛就得到了上万名网友的支持，《南方周末》将其称为挑战房地产暴利的“侠客”。 2.“国六条” 5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，以此拉开了2006年房地产调控序幕。 3.“国十五条” 5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比例、新房首付款等方面做出了量化规定。 4.“90平方米标准” 7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度。 5.提高利率与实行“三税”为抑制住房需求，政府连续运用利率杠杆和税收杠杆，同时抬高购房的准入门槛，提高首付比例。经历4月28日和8月19日央行两次上调利率，5年期以上的商业住房贷款基准利率为6.84%，优惠利率为5.81%；并且自6月1日起，对于购买90平米以上的，首付从二成提高至三成；10月，北京银监会要求北京各银行严格执行2003年的“121”号文件，对未封顶楼盘禁止房贷。 另外从税收政策来看，自6月1日起，转让住房不满5年的全额征收营业税，自8月1日起，转让住房交易开始全面征收个人所得税，到12月1日，转让5年内的非普通住宅亦开征土地增值税。至此，住房转让环节涉及到的“三税”全面到位。 6.刘志华落马 6月，分管城建规划工作的北京市副市长刘志华落马，素有“京城地主”之称的首创置业董事长刘晓光被“请”协助调查。这给地产界带来的震动不小。此后，和土地、房市有关的腐败官员纷纷落马，如安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金等等，其中，上海的社保案和国资委相关人员接受调查等影响不小。 7.地产“骇客”地产“骇客”顺驰以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建。两者的合作，完全出自于“腰缠万贯”却无处拿地的企业和基金对内地楼市的看好。 8.限价房“限价房”作为宏观调控的一项重要措施，热闹一时，一度成为普通收入者翘首期盼的住房“稻草”，但是，很多城市的限价房建设雷声大、雨点小，推出时间一再延期，众多相关配套措施的缺位让限价房面临操作困境。 9.集体退房胜诉 9月底，根据上海市宝山区法院做出的一审判决，86名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者要求退房成功。这是近5年来上海首次出现的集体退房诉讼，而且向来“弱势”的购房者取得了胜诉，给“发烧”的楼市泼了一盆冷水。 10.限制外资购房为控制房产投资增速，阻止海外热钱过渡涌入，央行分别在7月5日、8月15日和11月15日，三次上调存款准备金率，减少货币供给；而建设部、国家外汇管理局等部门联合出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对外资购房进行了明确的限制，外籍人士只能在居住满1年以上才允许购买一定面积的自住商品房。 11.禁”吃差价“ 2006年政府对于房地产市场的交易秩序展开了大规模的清理整顿，对于开发商哄抬房价、捂盘不售等违规操作行为进行明令禁止，明确规定经纪公司不允许“吃差价”；同时，对于居住房产本身的特性进行了严格设定，也就是6月19日北京市工商局出台“民宅禁商”政策，对于民宅不予办公注册的规定。 12.提高土地使用费 11月，财政部、国土资源部和人民银行联合发布《关于调整新增建设用地有偿使用费政策等问题的通知》，规定自2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。国土资源部相关人员表示，此举主要针对地方政府，意在遏制地方用地冲动。 13.地产暴利 11月，财政部发布的一份会计信息质量检查公报显示：检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。财政部官员在接受媒体采访时表示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57%。 14.公开房价成本房地产业到底是不是暴利？房地产成本到底该不该公开？随着调控的深入，这个争论已久的话题再度成为焦点。 15.合作建房 11月，温州首例合作建房成功拿地，全国合作建房联盟成立，首位合作建房倡导者于凌罡打破沉寂，再次发起合作建房的号召，并召开咨询会，对新锁定的北京花园路25号地块进行商议。■本报记者谢丽佳
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