房地产暴利的财务真相

　　通过上述补充项目资本金的途径可以看出，开发项目真正需要属于自己的资金的多少，很大程度上取决于开发商同政府、银行关系资源的丰富程度，据业内人士透露，像销售收入１亿元的小项目，开发商如果关系到位的话，手上有50万元的资金就完全可以运作下来，如果真的是这种情况，那么这时的自有资金利润率就非常惊人了：

　　也就是说，能够获得53倍多的资金回报率，有哪个行业的回报率可以与此相比呢？这还是26.79%的销售利润率，如果销售利润率真的达到57%呢，那么资金回报率还得翻一番。

　　还有一种极端的情况，如果开发商的资源足够丰富，那么他连手头的50万元都可以通过委托贷款的方式取得，那么这时的自有资金利润率则达到了无穷大，这就是通常所说的“空手套白狼”。

　　可以作为这个假设注脚的例子也是某业内人士提供的：某个房地产老板刚进入房地产行业时只有6万元的资金，四年以后，他在海外就有了5000万元的存款，这还不算目前公司的资产和仍在运作的项目。

　　另外，顺驰的孙宏斌就是凭借当年从监狱出来后柳传志给他的50万元借款，短短12年的时间就做到了100亿元的销售规模，即使按照他自己所说只有5%的利润率，也有5亿元的利润，其自有资金回报率到底有多高也可见一斑了。

　　高收益为何不承担高风险

　　对于这种房地产导致财富急剧增长的情况并非中国大陆的特色，不久前刚刚去世的霍英东就多次创造过类似奇迹。

　　1955年霍英东投资兴建一幢香港当时最高的大厦——蟾宫大厦，他首创了“卖楼花”、分层分单元出售大厦等新的经营方法，据霍英东自己介绍，“整栋蟾宫大厦，包括建筑费在内，总投资约200万港元，但其实我们只动用地价一成的资金10.3万港元，其余的费用全靠卖楼花，用买家的钱来交地价、盖楼。楼价好像是每英尺80港元，我们赚了100多万港元。”在短短一年多时间里，霍英东就赚到1000万港元以上。其中他动用的本钱不足100万港元。

　　这种以小搏大的“空手道”本事，一直被当作霍英东的传奇经历为人们所称道，而更具深远意义的是他的房地产经营创新对香港经济发展所起到的重大贡献。

　　回顾香港近半个世纪的经济发展历程，可以看到香港经济的腾飞，最后一跃成为“亚洲四小龙”之一，其实就是从房地产行业的勃兴开始的。而在20世纪50年代中期，房地产业的启动，推动了香港工业的发展。那时纱厂、搪瓷厂、水泥厂、船厂经营惨淡，难以维持生产。但工厂在港九市区都占地不少，工厂把所占地盘卖了给房地产商建楼，一下子就赚了一大笔；有了钱，工厂就迁到偏远地方继续生产，因而得以死而复生，香港的制造业出现了前所未有的繁荣景象。

　　房地产业不但推动了建筑业、工业的发展，也促进了旅游、商业、金融业的繁荣，使整个香港在短短的二三十年间迅速发展起来，成为世界航运、贸易和金融中心。

　　中、后期启动并繁荣起来的最重要的人物。他首创的分层出售楼宇、卖楼花、编印售楼说明书等经营手法，都是对房地产经营方法的重要革新。正是这几种全新的经营手法的实施，给沉闷的、冷冷清清的香港房地产市场注入了一股活力，香港房地产市场因此出现前所未有的勃兴景象。

　　可以说，没有卖楼花等经营手法的推行，香港的地产市场不可能在上世纪50年代中期就呈现出蓬勃发展的气象；而如果没有兴旺的地产业的带动和催化，香港经济不可能在20世纪50年代后期就迅速起飞。

　　那么，是不是所有这种以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡导的呢？当然并非如此，而鉴别其是否合理合法的一个标准应该就是判断所得收益和承担的风险是否对等。

　　央行发布的《2004中国房地产金融报告》，把当前房地产金融风险归结为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险；二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；三是“假按揭”凸显道德风险；四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险；五是土地开发贷款有较大信用风险；六是房地产贷款法律风险加大。

　　央行研究局的报告也表明，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也只不过20亿元，微乎其微。也就是说，国内银行信贷不仅介入房地产业运作的全过程，而且是完全依赖于商业银行信贷。这不仅加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融体系的风险。

　　从上面的数据和前面的分析可以看出，国内很多房地产富豪暴富的过程看起来似乎差不多，都是利用了资金杠杆效应以小博大，但本质的区别在于风险承担机制的不同，由于资金杠杆的使用收益高而且风险也大，因此必须有一整套的风险防范制度体系，但由于我国的个人信用制度、银行风险承担机制以及个人破产后的禁限制度等等都不到位，导致风险和收益严重的不对等，赚了钱全部归自己，亏了风险完全由银行承担，因此，这并非某个开发商自身的原因，而是存在着严重的制度性缺陷。

　　无须调控，只需对等

　　从某种意义上说，造成大众对开发商产生敌对情绪的主要原因在于开发商处于过于强势的地位，也就是他们在房地产生产与销售的过程中拥有过于强大的权力。其实，对于开发商的这种权力我们将板子打在开发商身上并没有作用，因为作为一个民主型的社会，与皇权社会的权力继承制不同，民主社会中任何人的权力都是制度安排的，开发商拥有的权力也是制度安排的结果，如果不对制度进行调整，即使打倒了这一批开发商，另外一批开发商起来还会是同样的结果。因此，我们必须将视角放在是什么样的制度安排赋予了开发商如此巨大的权力。

 　　为了探询其中的本质奥秘，《首席财务官》杂志特地采访了相关政策研究及法律界人士，了解到这里面涉及到一个开发商对业主土地使用权的僭取问题，由于制度的安排使开发商拥有了土地的临时使用权，而正是这个看起来不起眼的因素使开发商拥有了某种超常的权力。

　　中国社会科学院工业经济研究所的曹建海通过比较欧美房地产商与中国的区别，从准备建设房屋的土地的权利在开发期间到底归谁所有的角度，揭示了房地产开发商僭取了业主在开发期间的地权，从而让整个市场安排完全向自己倾斜，侵害了业主地权的完整性，这是房地产市场利益分配格局扭曲的根源。

　　开发商从拿到土地，到销售给业主，至少也得有两三年时间，正是这两三年时间，由于土地自动升值的效益，使开发商获得了超额的利润。比如，某开发商以一定的价格拿到一块地，此时周边的房价是5000元/m2由于他的房子要两三年后才会销售，此时假如市场的繁荣状况没有多大的变化，周边房屋价格已经上涨20%,达到了6000元/m2，该开发商自然是以接近于6000元/m2的价格水平出售房屋，而不可能按照当时的5000元/m2来销售，这样一来，这20%的房价自动上涨带来的开发项目增值收益就归开发商了，成为了他的利润。实际上，这个增值收益开发商不仅贡献有限，而且由开发商占有也是没有法律根据的，从而导致了开发商暴利的产生。

　　因为，按照相关的土地法律，业主购买房屋的土地使用权是70年，这两三年开发时间也包括在该土地建设使用权的70年内。也就是说，在房地产项目开发的两三年内，土地的建设使用权也应当归业主。因此，该地块上的房屋价格上涨的收益自然也归该地块的权利持有人，即业主所有，而开发商仅仅类似于托管人。而作为土地的临时托管人，不应该以那块土地持有人的身份享有土地升值的收益，最多只应获得一定的佣金而已。

　　但是，现实的收益配置格局却完全颠倒过来了，这个托管人在房屋销售的时候却成了委托人的主子，开发上僭取了业主的地权，并据此占有了那笔本来应当归业主享有的收益，业主反而必须购买这个升值后的地权。合理的顺序应该是：业主直接从政府那里获得土地，然后委托开发商进行开发，开发商获得其应得的佣金，而房屋和土地在开发期间增值的收益归业主所有，这才是公平合理的事情，而不至于像现在这样，在开发期间土地和房屋的价格上涨变成了购买成本，不仅导致房价的虚高，而且开发商获得了非法的利润。

　　这也是为什么业主自建房屋能够降低房价的一个重要原因。正是由于在我国城市建设中，只有开发商有权取得土地，开发商在从政府手中购买土地再建房销售给业主的这段时间里，暂时持有这块土地的权利，开发商充分利用这个权利上下通吃，先是以土地作抵押从银行借贷开发资金，然后用这些资金雇佣设计商、建筑商，并随意控制他们。而市民之所以要向开发商购买房子，是因为只有开发商能够获得建设房屋的土地。在这样一种情况下，人们根本就不可能指望开发商成为服务者，开发商取得对业主至高无上的主宰地位也就完全正常了。

　　在欧美各国的统计中，通常只单列一个建筑业，在服务业中也有不动产服务业，但其性质与我们的二手房中介类似，整个统计项目中根本没有“房地产开发业”，土地持有人自建房屋的时候，只有分散的、在不同阶段各自介入的设计商、建筑商、园林服务供应商等等。

　　可以说，“房地产开发商”是一个中国特色的概念，要重建房屋市场，保障业主权利，就需要回归自然的城市房屋供应模式，即让市民直接购买建设其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊农民，让他们一开始就成为自己房屋所占土地权利的持有人，这样土地与房屋在开发期间的增值收益就会归业主所有，从而摆脱开发商的巧取豪夺，使房价中包含的成本和利润回归一个合理的水平。如果真正能够做到这个程度，那么即使仍然有暴利的发生，恐怕也不会出现“全民共忿”的局面了。

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