楼市遭遇质疑，涨价是否是“硬道理”？

    严管土地会否抬高房价，房价猛涨是否“硬道理”

    眼下，房产项目成本和房产公司利润让公众“一头雾水”，涉及房地产市场长远发展的许多关键性问题，社会上也是议论纷纷、莫衷一是。

    不过，从经济规律、历史经验和国家政策导向来看，房地产市场的一些关键问题其实并非是一团迷雾。

    首问：涨价是否是“硬道理”

    “涨价才是硬道理”、“房价上涨是颠扑不破的真理”这些“论断”大多出自房地产商之口。甚至有人预言，中国未来20年房地产价格只会涨不会跌。

    这些年来，国内大部分城市房价的确在一路上涨：今年10月份的涨幅为6.6%，北京、深圳等特大城市涨幅超过了10%.但是，有一个负增长值得人们关注。从2005年12月开始，上海新建商品住房销售价格就开始出现了同比负增长，一直持续至今：去年12月份，下降2.1%，今年2月份下降4.1%，4月份下降6.2%，6月份下降5.4%，8月份下降2.2%，10月份下降0.6%.而且，现在上海很多楼盘“有价无市”，不少购房者都在观望。据记者了解，在上海一家外资企业工作的石某，买的楼盘位于普陀区内环线以内，2005年中期房价达到最高峰时价格为1.6万元/平方米，现在价格已经回落到1.4万元/平方米。

    经济发展、高收入人群增加、投资者踊跃等这些房地产商口中的所谓“刚性需求”，很大程度上是其牟取暴利的一种遮掩。首先，房价关系民生，国家不会允许房价过快上涨。其次，超过社会实际购买能力、过快的上涨，其市场含有泡沫，难以持续。其三，房价涨跌有其自身经济规律，不可能只见涨不见跌，这一点国内外有很多例证。以土地资源不可复制、刚性需求增大为由，断言房价将永远上涨并且会狂涨，这种结论值得人们深思。

     再问：“从严土地管理”会不会抬高房价

    “从严土地管理会抬高房价”，是近来房地产市场出现涨价预期的又一重要因素。

    目前，国家新一轮土地调控措施已正式出台，土地“闸门”将进一步收紧。但根据国土资源部评估，不同用途地价受到的影响不尽相同：工业用地的出让价格将提高40%到60%，而房地产用地出让价格将基本持平。

    “国家近期采取的一系列从严土地管理的措施，旨在抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长，遏制一些地方违法违规占用土地，不是收缩用地计划，也不会抬高房价。”国土资源部土地利用司副司长束克欣(束克欣新闻,束克欣说吧)明确表示。同时，即使用地成本有所提高，也不会抬高房价。据束克欣介绍，国内土地出让金平均仅占房价的10%，北京等城市这一比例仅为6%到8%.

    三问：该不该“只给富人盖房”

    最近，“房子是给有钱人盖的”、“出现‘富人区’和‘穷人区’很正常”等论调又重现房地产市场。

    虽说房地产业的确不是慈善事业，但房地产业的市场供给必须满足市场需求，不能把某个特定阶层的需求放大成普遍需求。目前，国家政策导向非常明确，就是确保普通居民的住房需求，抑制别墅、超大户型的住房发展。

    过去一段时间，一些地方想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，使国家政策未能真正落实。国家在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，并出台具体量化指标。束克欣指出，这些措施会改善住房供应结构，进一步稳定住房价格。

    ■旁边报道

    房地业为何“利多税寡”

    目前，在房地产领域出现了这样一种怪现象：在“催生”大批富豪的同时，包括“百富榜”上榜企业在内的一些房地产“大鳄”却大肆瞒报利润、偷逃税收。

    据了解，“2006年胡润百富榜”的前10位富豪有6位主营房地产，而“2006年胡润房地产富豪榜”中，50位房产富豪总财富高达2010亿元，上榜门槛为15亿元，居所有行业榜单之首。不过，目前房地产一些“巨头”往往“盈利众而纳税寡”，“百富榜”和“欠税榜”都是房地产企业占大头。

    不久前，财政部相关公告称，受查的39户房地产开发企业中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率却高达26.70%，隐瞒利润超过一半，部分房产企业刻意隐瞒的利润率高达57%.与此同时，广州市地税局最新公告也显示，在37家曝光企业中，房地产开发企业和建筑安装企业超过半数，部分企业欠税金额占到广州市欠税总额的80%以上。此外，去年全国房地产投资占GDP和固定资产投资的比重分别达8.6%和17.8%，而同期房地产行业上缴的税收为1798亿元，仅占全国税收收入的5.82%。

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