开发商有暴利神话无暴利事实

　　年末岁首的时候，盘点总结去岁之经验得失，放眼前瞻来年之市场大势，早成各行惯例。面对2004年房价居高不下、泡沫过热的种种质疑，建设部部长汪光焘日前表示，2005年我国将采取措施，进一步整顿和规范房地产市场秩序。尽管如此，房地产开发商却仍然一致看好来年，言必称上涨。姑且不论对房地产存在暴利和泡沫的批评 是否合理，但可以肯定的是，房地产市场正如当年的证券市场，一样的浮躁，一样的浮华，而且，盈利模式一样的简单和雷同。不一样的是，房地产市场远不会出现股票市场所面临的起起落落，因为地方政府对房地产市场的调控力度，远甚于政府对股票市场的宏观干预。

　　许多人都怀疑，在中国是不是真的存在所谓的房地产市场。所谓市场，买卖的人来来往往，交易的货来自南北西东。我们的房地产市场呢？居民由于面临户口问题以及因此而导致的住房贷款问题、社会保障问题、下一代教育问题，实际上不是自主流动的商客。土地的一级市场由政府垄断，二级市场交易严格禁止，卖的房子立在地上又不可能乾坤大挪移。这也算市场吗？如果勉强算，也是一个割裂的市场，一个区域性很强的市场，一个要素缺乏流动性的市场。

　　每当看到纷纷攘攘的媒体对房地产市场指点江山、忧国忧民地出台政策建议的时候，每当看到开发商一百次地重复那十来条看好未来的理由的时候，就很难不让人想起沉默不语的地方政府。作为不发声音的利益主体，其实是他们对房地产市场参与最深，对利益格局看得最透。但是谁也听不到哪个地方政府对辖内的房地产市场经常发表评论。准确地说，又有哪个地方政府会明确表示看空本地房地产市场？但是，一定区域内房地产市场的兴衰沉浮主要取决于地方政府的土地供应政策和土地定价政策。政府调控手段不胜枚举，兹举例一二，可能见笑于真正的行家。

　　政府要拉升房价，首先会减少供地数量，定价政策上价高者得，辅之以公用设施规划引导，土地价格上升必定会传导到房价上去。政府要打压房价，可以大幅度增加土地供应，定价政策上可能是价低者得，在供应的土地周边建设大量廉价的经济适用房，不愁房价下不来。

　　如果仅仅是为了调控市场价格，引导消费心理，还有偷梁换柱的一招：需要房价下跌的阶段，增加郊区地块的供应比重，成交价格必定下降；需要房价上升的阶段，增加中心城区地块的供应比重，成交价格必定上升。问题是这种涨跌没有任何意义，前后就没有可比性。媒体一度报道杭州的房地产市场平均成交价每平方米暴跌1000元，赶过去一看，价格是跌了，不过去年卖的是城区的房子多，今年卖的是郊外的房子多。这种价格趋势简直是周星驰式的无厘头搞笑。

　　地方政府是辖内房地产市场走势的最大主导因素，但是地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会容忍房价的大幅度下跌。当然，在中央的紧箍咒下面，地方大员不可能置乌纱帽于不顾，这就决定了前期的高热地区在2005年会降温，前期不热的地方可能加热。

　　银行也不吭声，利益中人，可以理解。但是银行对房地产行业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。由于房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，所以央行、银监会和各银行都会在供给和需求两方玩平衡，不会偏向某一方。

　　开发商是有暴利神话，无暴利事实，紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼，但没有主导能力的一个群体。如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。

　　房地产商的暴利神话基于几个错误的假设：首先假设自有资金真的都低于30%；其次假设土地上面的容积率真的很高；再次喜欢关注项目的总利润，忽视每年摊薄下来的年利润率；最后是严重低估土地和直接建设成本以外的成本。在上海，住宅建设中每平方米的各种税费加起来一般要超过1000元。其实，个别房地产公司的暴利神话确实存在，但是整个房地产行业的暴利神话并不存在。看一下房地产业内的佼佼者、上市公司的报表。万科在2003年和2004年的销售毛利率分别是22%和30%，天鸿宝业的销售毛利率仅在22%左右。栖霞建设、天房发展的毛利也都在25%左右。这些公司的销售净利率都在10%左右。纵观上海、深圳的房地产上市公司，毛利率超过30%的寥寥无几，一般在25%左右。可资对比的是，沪深两个市场有683家公司的毛利率超过20%，有497家公司(约占全部上市公司1/3)的毛利率超过25%。由此可见，房地产业的暴利神话确实言过其实。房地产开发商也只能赚取自己的行业平均利润，产品价格的走势严重依赖于上游土地供给的价格走势。

　　结论很清楚，抱怨开发商暴利的人错了，指望银行加息调控房价的人错了，地方政府才是控制区域内房地产价格涨跌的关键因素。但是，除了上级指示，还有什么力量可以制约地方政府呢？或者说，指望房价下跌的购房者有什么办法可以约束地方政府呢？这种情况下，预测房地产市场价格的涨跌真是很难，也没有意义。

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