瑞士信贷切进易居

    中国庞大的房地产市场以及上房销售的行业地位，是海外VC看好”易居“的主要原因。 

    不到6岁的上海房屋销售（集团）公司（以下简称上房销售），一直专注于新房销售代理行业，在中国房地产市场经受疾风暴雨的2005年，上房销售仍然盈利将近1亿元人民币。

    但是以上房销售的能力，它本可以赚得更多——如果它没有在那些“两三年都不能赚钱”的项目上“浪费”那么多资金的话。比如公司在刚成立时就开始运作会员制服务机构“易居会”，每年的运作花费高达1000万元，并且逐年上涨;每年投入两三千万元用于维护“CRIC中国房地产决策咨询系统”；每年拨给研究部1000万元经费，并于2005年在原研究部的基础上，与上海大学合作设立了易居中国研究中心，等等。“如果把这些长线投资去掉，我们的利润率会翻番”，上房销售总裁周忻告诉本刊记者。

    但是周忻宁可少赚一半的利润，也要费尽苦心地“种桃树”。功夫不负有心人，周忻的辛苦耕耘赢得了国际基金的青睐：2006年3月28日，瑞士信贷集团旗下的DLJ房地产基金、崇德基金、SIG及FARALLONCAPITAL等4家国际投资者联手向易居(中国)投资控股有限公司（以下简称易居中国）战略投资2500万美元。易居中国是为了引进海外投资者，由上房销售进行重组后成立的海外控股公司。

    投资人眼中的“宝”

    这次投资是由瑞士信贷集团的战略合作伙伴崇德基金领投。崇德基金规模达3.5亿美元，全部投资于中国成长性企业，这可能是目前专注于中国成长性企业的产业投资基金中，规模最大的一只。崇德基金的高级经理刘及欧女士告诉本刊记者，“该基金的投资策略是在中国的全球化背景下面，没有具体的产业方向限制，但必须是行业里面领先的、快速成长的企业。”

    “我们看好中国房地产业。在今后长达50年的阶段中，随着城市生活水平的提高，中国居民有改善居住条件的需求。住房消费需求是刚性的，因此不管是否有政策上的调控，房地产业符合我们所要求的快速增长的产业这个条件。”刘及欧认为，易居中国已经将业务扩张到全国22个区域市场，由于近年来中国的房地产业在不同的区域市场表现冷暖不一，面对未来可能出现的政策调控风险，易居中国已经实现了充分的风险分散。

    中国房地产业的历史很短，还处于比较粗放式的发展阶段，往往是从拿地直到房产销售都由一个开发商从头做到尾。而随着中国房地产业向集约化、规模化、专业化方向发展，产业链的细分成为一个必然趋势。据全球不动产资本俱乐部（GlobalRealEstateInstitute）的董事长昂睿·奥斯特（HenriAlster）先生介绍，在西方国家成熟的房地产市场，开发商一般不会介入销售环节，而是交给专业的代理商。同样，周忻认为，中国房地产业上下游产业链的延伸和贯通成为必然，因而建立完善的房地产流通服务体系已经成为非常迫切的客观要求。

    易居中国的前身—上海房地产住宅消费服务有限公司，成立于2000年8月，由于抓住了整个中国房地产市场的发展契机，把握住了以房地产营销代理为主营业务的机遇，迅速成长为国内规模最大的营销代理企业。自2003年起连续三年蝉联“上海房地产代理营销20强评选”第一名。

    周忻是一个着眼长远，善于未雨绸缪的人。早在2000年8月，上房销售刚成立时，就首创了“易居会”这个会员制的服务机构。经过近六年的苦心经营，现在易居会已经成为一个全国最大（拥有遍布全国约20万会员）的会员制购房俱乐部，为会员提供住宅房屋和商业房产的买卖与租赁中介服务、房产金融服务、房产法律服务、及居家生活增值服务等全程一站式居家消费服务。会员们对上房销售的信任度和忠诚度很高，上房销售所代理的楼盘，有相当大一部分是在“易居会”内部消化掉的。可以说，通过“易居会”，上房销售成功地维护着一个极具购买力的客户群。

    除了“易居会”凝聚的强大购买力之外，研发能力作为上房销售的核心竞争力，也为其取得出色的销售业绩贡献良多。上房销售每年投入1000万元用于研发，并与上海大学合作成立了易居中国研究中心，这在国内的房地产流通服务领域是第一次。现在，研发不单纯是帮助上房销售增强竞争力，更培育了新的利润增长点。2006年3月，上房销售把过去自己领先于同行的“秘密武器”—CRIC2006中国房地产决策咨询系统—正式推向市场，让它成为一个可以独立运营的业务。

    CRIC是一套先进的房地产决策咨询系统，是目前上海最大最全的房地产数据库，拥有500多块土地、3300多个住宅项目、600多个写字楼项目、10000多条商业的详细信息，及所有在售房地产项目的平面广告，在实现了数据图片汇总的同时，也强化了该系统的统计分析功能，使用者可以方便地把握房地产相关的深度信息。

    周忻认为，现在的房地产市场，可持续性开发将是房地产商面临的战略发展重点，而且这种可持续性不仅表现在项目数量上，更着重于通过项目开发对所在区域的策动和引领，因而全面、准确地占有城市以及各区域相关信息资源，是基本的前提要求。正是瞄准了在专业化和集约化发展的大趋势之下，中国房地产企业对行业信息的渴求，自2006年3月份CRIC系统正式进行市场推广以来，已经有约100家企业有了购买意向，其中已经购买的有四五十家。这套最低售价2万美元的软件与资讯相结合的服务系统，可能会成为易居中国的下一棵摇钱树。

    未雨绸缪

    此次融资成功之后，借力国际资本，周忻开始了新的谋篇布局：从过去以上房销售为平台的单一营销代理业务，发展为在易居中国旗下的四大业务版块：决策咨询、营销代理、房屋经纪及基金管理。重组之后的新版图，“房地产流通服务业”的概念清晰而丰满地显现出来：涵盖了房地产一、二、三级市场，以及关联衍生服务内容的产业。其中，房屋经纪业务以往的规模非常小，2005年并购了在上海排名第五的臣信房产中介，成为经纪业领先的企业。

    另外两个新业务版块都是自上房销售的既有体系内衍生而成：决策咨询业务是以易居研究院为平台，其核心产品为CRIC系统，依托公司在多年业务运作中积累的丰富信息和资源，拓展基金管理业务。

    虽然房产销售代理市场正方兴未艾，但是从长远来看，也许需要一些未雨绸缪。目前中国房地产业正处于比较初级的阶段，市场分散，中小规模的开发商居多。在未来的一段时间内，中国房地产行业的趋势是销售专业化——这是易居中国的机会。研究人员认为，对于销售代理服务的需求，更多地存在于中小开发商中，因为他们开发项目不多，实力有限，自己做营销不具有规模经济性。但是在更长远的阶段，房产业必然会通过整合形成少数大型发展商瓜分市场的局面，这时对销售代理服务的需求会有所减少。因为大型开发商实力雄厚，开发的楼盘多，自建营销队伍不存在规模经济方面的欠缺。并且，出于及时把握市场动向、贯彻品牌战略及竞争的考虑，可能更倾向于自己做营销。从长期来看，房产销售代理的市场是否可能面临走向萧条的风险？对于易居中国，这似乎不是很大的问题。因为它已经开始把触角伸入到与销售代理相关的其他环节，在分散风险的同时，开始培育新的增长点。同时，周忻坚定地认为，中国地域辽阔，房地产市场规模庞大，中小型开发商的数量一定会很庞大。

    由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合组成的“中国房地产TOP10研究组”日前发布了《2005中国房地产策划代理百强企业研究报告》，该报告指出，百强企业的前50名年均销售面积、年均销售额分别是40.29万平方米和24.52亿元人民币。上房销售的这两项指标是平均值的5倍。而在业绩表现最好的单项排行榜“华东TOP10”中，10强企业年均销售面积和年均销售额分别为61.77万平方米和53.59亿元，上房销售的这两项指标约为平均值的3倍。其中销售额过亿的只有上房销售和上海天地行两家，上房销售则以178亿元的销售额成为龙头企业。

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