心理防线之辩：一个炒房者的新镜头

　　3月底，上海房价止住了上涨势头：房屋挂牌量有所上升，成交率出现下降

　　郑洁（化名）是一个典型的温州人。

　　1986年，郑洁在温州瑞安开办了自己的服装作坊，8年之后，她与丈夫一起将作坊变成了公司。在温州发家之后，郑洁又来到上海闯荡，成了所谓“温州炒房团”中的一员。

　　2001年，郑洁在浦东新区周浦镇买下了一块1000平方米的土地，2003年，她的服饰公司正式投入生产。此前的2002年，郑洁为照顾上海的厂房建设，开始在上海购置房产，买入的第一套是自住，后来她发现房价上涨飞快，就把自住的房子出售，买入更好的一套。由此开始了“边买边住，边住边卖”的炒房历程。“拿到钥匙就出手”是郑洁炒房的原则。

　　《意见》出台之前

　　就在一个月前，3月1日，郑洁参与“导演”了沪上最“经典”的排队购房案例之一——金外滩花园三期的排队购号。“我还清楚地记得，那次金外滩三期开盘，共推出187套房子，售楼处外面有4970人排队。”郑洁说。
　　当天，郑洁让公司汽车驾驶员把厂里的12名员工拉到售楼现场排队。

　　金外滩公司要求，想买房的人必须先将10万元存入开发商指定的银行，然后拿着存款证明来排队买号码，3月4日将最终从购买的号码当中摇出187个号，即“中签者”，只有他们才有资格再去挑房号。

　　12人意味着120万元的现金。郑洁打电话到温州，紧急调动120万元汇到上海。由于金外滩指定的银行是上海银行，而温州没有上海银行的网点，她只能让朋友把钱汇入上海的浦东发展银行，然后再将钱取出来，分成12份，再分别以12人的名字存到指定银行，然后由银行开具存款证明。

　　办完这些手续后，时间已是3月1日傍晚7时。金外滩的售楼处下午5时已经关门。12名员工排了一天队，一个号也没有拿到，郑洁只好把人都拉回厂里，准备第二天再去排队。

　　第二天，金外滩的售楼规定又发生了变化。前一天，售楼处还表示，只要带上本人和购房人的身份证，就可以代为购买。当3月2日早上，郑洁的丈夫带着1名员工赶到金外滩时，却被告知，只接受带着本人身份证的客户买号。

　　“我们那些员工个个穿着朴素，一看就不像是有钱买得起房子的人，都被赶出了排队买号的队伍。只剩下我老公一人在排队。我越想越不甘心，就把正在接待的客户扔下，也到金外滩排队买号。”当天，郑洁和丈夫各买了一个号码。根据金外滩张榜公布的中签名单，身份证号以3303开头的温州籍客户达115人，占中签客户的62%；而以310开头的上海籍客户为47人，占中签客户的25%。

　　3月4日，摇号结果出来，郑洁的两个号码都没有中。不过，随后发生的故事，也是郑洁没有想到的。

　　3月5日，上海市政府紧急出台了《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（下称《意见》），分别从信贷、税收、信息建设、市场监管等四方面采取措施，对投机性购房行为进行限制。

　　两天后，上海市又公布了《市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定自3月7日起，个人购买普通住房，居住不满一年出售的，要在销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费。

　　《意见》出台之后

　　《意见》的出台似乎没有给郑洁和她的朋友们带来太大影响，她们甚至是在一个多星期之后才知道这个新政策。而关于增加营业税的新规定，郑洁表示，她们曾经算过账，“影响很小”。

　　几天后，她又出现在莘庄某楼盘的购房队伍中。这次与她同行的，还有她的两个朋友。每个人都带着至少三份的购房计划。据说，这次排队也出现了一次小“插曲”，郑洁的朋友因不满开发商未按照原定的号码顺序登记购房，差点与售楼处的工作人员大打出手。

　　尽管排队购房历经“坎坷”，可郑洁说起这些事情时，脸上始终洋溢着笑容，“一说起炒房，我就高兴得不得了。周浦工厂的这块地产权证很快就能办下来，到时候还能再抽出500万~600万元出来炒房。”

　　就在郑洁产生这个想法之后的第二天，3月16日，央行宣布提高个人住房贷款利率。随后的几天里，各商业银行开始酝酿具体的实施细则。郑洁最新购入的一套商品房，正好赶在这些政策变化之前办好了银行按揭手续。

　　她的一个朋友则没有这么幸运。这个以投资房产为业的朋友在某银行办理第四套房子的按揭贷款时，银行要求首付40%，否则不予办理。“这在以前是不可能的，我们六七套按揭都在同一家银行，首付30%都没有问题。现在开始几家银行轮换着来。”

　　3月底，上海房价止住了上涨势头。来自沪上各大房产中介的消息，房屋挂牌量有所上升，而成交率开始出现下降。

　　3月21日，是金外滩三期签预售合同的日子。但不少中签的客户最后都没有出现。一位自称姓何的小姐，还在一个“金外滩花园业主”的论坛上贴出了转让金外滩花园两套房子的帖子，开价分别为2.9万元/平方米和3.8万元/平方米。而半个多月前，金外滩的开盘价为2.2万~2.4万元/平方米。

　　当记者以买房者的身份向她询问时，她表示，这两套房子都已经过了签约的日期，但是如果和售楼处说明，仍可以补签合同。记者问及为什么没有去签合同时，她表示，是个人原因，不方便多讲。而金外滩售楼处则表示，中签客户未按期签订合同的，该号码均已作废。

　　变化的走向

　　这两天，郑洁每天都会接到至少10个中介打来的电话，催促她把位于浦东体育公园南面的“盛世年华”中的一套房子卖掉。这套面积174平方米的房子，是郑洁于2004年12月以每平方米1.33万元的价格买入的，现在中介给她的报价是每平方米1.9万元，而且允诺可以首付50%。

　　郑洁简单算了一下，“这套房子差不多可以赚100万元。”接着，她随手从办公桌下面拿出分别装在两个塑料文件袋里的购房资料，正是她在“盛世年华”购买的两套房子。

　　“这两套商品房的契税早该缴了，可是这两天厂里的业务太忙，根本走不开。”虽然她也听说了上海可能上调契税的消息，她还是决定推迟缴税的时间。“现在，厂里的业务最重要。”

　　去年12月，在“盛世年华”看房时，郑洁还“偶遇”了好几位温州老乡。“那次去看房，无意中发现邻居也是温州人，他一人在‘盛世年华’就买了十几套。据他说还有好几位温州老乡在这里买了不少房子。”

　　2004年是郑洁买房最多的一年。初步算下来，经她手买卖的房子不下几十套，如果算上她参与购买的房子，则远远超过100套。这其中，她自己的房子不过六套，剩下的都是代温州的朋友或亲戚购买。

　　据温州有关部门统计分析，截至2004年底，在外经商的温州人有160万，其总资产超过1000亿元。其中，相当一部分将用于衣食住行中的购房支出。

　　此外，海外温州人积累的巨额财富也源源不断地涌入国内房地产市场。据温州市人民银行2004年5月统计，全市各项存款总额1846.27亿元，其中，居民个人存款为900亿元左右，这其中，又包括了近100亿元的各种外币存款。

　　“上海市中心好一点的房子，至少400万元一套，首付30%就要100万元，这已经不是一般人能承受的价格，太高了。我现在考虑，是否应该把投资方向转一转，投资商铺的话，租出去马上就有回报，不像商品房，只能等着价格上涨之后抛售，资金才能回笼。”郑洁说。 （本报记者翟宇发自上海）

中国品牌总网

1