24K酒店模式存风险

    房子没有小产证，依然能够销售？《每日经济新闻》昨日获悉，4月开盘的24K国际连锁酒店金桥店目前已销售过半，但购买该楼盘的客户不一定能拿到酒店产证。

　　据销售人员介绍，客户购买该楼盘后，只有发生投资回报无法兑现的情况才有可能得到产证；若投资计划获得兑现、本金予以支付，客户的产权就将收归发展商所有。

　　法律人士分析，由于投资者无法证明及实现对酒店的产权所有，因此，24K连锁酒店的投资风险巨大。

　　浦东24K连锁酒店金桥分店位于浙桥路208号，与金桥出口加工区隔街相望。该酒店原为上海群达置业有限公司开发的酒店式服务公寓“碧云经典”，被收购后成为24K国际连锁酒店的一家分店。

　　收购前，碧云经典均价8000元/平方米，但被收购后，该楼盘销售价格不过6000多元/平方米。该楼盘销售人员介绍，只要参加酒店的“产权分期”投资计划，一次性付清房款，就可以享受10年产权收益，每年收益率为8%-12%。假如10年内酒店能顺利向投资者支付本金及许诺的投资收益，则产权将由酒店收回；假如10年内酒店不能兑现承诺，无法在规定时间提供回报，则客户可以获得产证。

　　售楼人员介绍，为了确保获得稳定的收益，投资者在参加了该项计划后，将和酒店经营公司签订一份经营合同，还将和明大投资管理公司签订一份担保合同，以投资者认购的房屋作为担保，保证投资者的投资能得到收回。酒店提供给投资者的宣传楼书上也写明：“酒店投资方将以酒店全部产权为投资者进行担保，假如酒店经营不下去，投资者即以6000元/平方米左右的价格拥有全部产权。”

　　销售人员表示，购房者如果认购了某套房子，只能在担保合同的相关条款上注明“XXX室的网上备案登记号”，但不能提供具体的相关证明材料，证明购房者拥有房屋产权。

　　高额的回报、无法证明产权所有人的房屋产权，让业内人士感到不寒而栗。业内人士邹进一对24K国际连锁酒店的发展模式表示怀疑。他认为，24K国际连锁酒店的发展模式实际上是一种“连环租赁”的方式，通过收购物业再转卖给投资者，并进行售后包租。转卖物业的款项一部分用以兑现投资者的回报，另一部分再用于运作下一家店。

　　这种方式隐藏着一条惊险的资金链，对投资者而言，所得回报不仅仅是出在“羊身上的毛”，并且很容易受到下一个连锁项目的影响。如果下一个24K在运作上有资金缺口，届时用作回报的资金有多少保障呢？

　　正如邹进一所言，目前24K国际连锁酒店发展速度惊人，自去年8月份以来，先后销售了福州路店、长寿路店，目前销售的金桥路店是4月份刚开盘的，但总共900多套房子已销售了大半。

总经理自辩运营模式悬疑

　　《每日经济新闻》：“产权分期”投资计划用什么来担保？

　　上海亿佰年房地产开发有限公司总经理唐东升：销售人员前日向《每日经济新闻》所作的介绍有误。投资者与明大投资有限公司签订的合同并非是担保合同，而是投资回报合同，约定固定的年投资回报率。而和金冠酒店公司签订的《期房买卖合同》才是带有担保性质的担保合同。根据该合同的条款，一旦投资回报无法实现，投资者可以将房子收回。

　　《每日经济新闻》：如果24K酒店经营失败，资金断链，担保物———房子———被债权人拍卖，投资者的损失由谁来补偿？

　　唐东升：以上问题发生的概率极小。

　　唐东升表示，投资者购进的房价很低廉，只有6000多元/平方米。但是24K购进时的价格是8000元/平方米。唐东升认为，投资者其实更希望投资回报合同不能兑现，好以低廉的投资，获得较高价格的楼盘。目前24K酒店选择开业的地点，通常是黄浦、静安、徐汇、卢湾、浦东等酒店入住率较高的区域，这些地方客源充沛，完全可以为酒店经营提供较高的经营利润。投资者根本不必担忧投资风险，24K酒店完全可以根据合同实现回报。

　　唐东升认为目前是房价的低谷，24K是乘房价低谷购进楼盘，等未来房价上涨，资产将远远高于负债。所以投资者根本不必担心投资受到损失。

　　同时，唐东升否认24K酒店通过下属某家酒店的投资计划融资后，再收购其他酒店物业的说法，他表示通常收购一个物业作为24K连锁酒店，银行的垫款占投资总额的一半，24K酒店的自有资金和部分外来的投资资金占其中的一部分，另外一部分资金来源于通过投资计划发展的普通投资者。

　　《每日经济新闻》：履行合同的担保公司如果也同时陷入经营危机，由谁来承担担保责任？

　　唐东升未予回应。

律师：24K酒店模式存在法律风险

　　投资24K酒店的投资者的合法权益能否得到保障？法律业人士对此表示怀疑。

　　从事房地产诉讼业务多年的田叶律师昨日向《每日经济新闻》表示，24K连锁酒店的投资风险实际上比普通的“售后包租”楼盘更高。投资者无法证明及实现对24K国际连锁酒店的产权所有是风险产生最重要的原因。

　　她认为，购买普通“售后包租”楼盘，有可能会发生包租合同无法兑现的情况。但是，投资者拥有房屋的产权，可以将房子出售兑现，确保一部分投资不会“打水漂”。

　　然而，参加24K连锁酒店的投资计划却不能保障投资者的所有权。虽然在《期房买卖合同》里会将具体某套房源作为投资者的风险担保。但是，按照有关法律规定，如果投资者不能持合同到浦东新区交易中心对具体房源设定抵押，这种风险担保是无法实现的。

　　中联鼎律师事务所主任谢学峰进一步指出，投资24K酒店存在其他法律风险。采用类似24K酒店模式开发楼盘的投资商或发展商，通常资金并不雄厚，如果因为资金周转不灵而发生产权、债务纠纷，则较难索赔。谢学峰同时对24K酒店的“投资回报合同”和《期房买卖合同》的合法性表示怀疑，认为按照有关法律规定，这种合同订立方式很可能是无效的。

　　此外，谢学峰对投资者的投资最终能否得到保障也表示怀疑，认为即使合同担保有效，也有可能因为银行已先设抵押，而最终导致投资者分文无收。因为按照有关房地产法律，拍卖抵押房屋以清偿债权时，先设定抵押人通常比后设定抵押人先拥有处分权。通常房屋被低价拍卖后，所得的款项多数将给银行收去，留给投资者的，只能是“残羹剩饭”。

工商局广告处将调查24K连锁店

　　法律业内人士表示，24K国际连锁酒店的宣传楼书上刊载“年回报8-12%”的内容，涉嫌违反了建设部《商品房销售管理办法》及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。

　　对此，上海市工商局广告处工作人员表示，由于24K连锁店并未明确属于房地产楼盘，目前尚不能确定其是否违反有关规定，将会在近日安排专人到现场调查再作处理。

售后包租

　　所谓“售后包租”，是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。

　　主要风险：

　　售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现。

　　资金挪用。一般由于开发商资金紧张，采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪作他用。投资人将面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，或者造成烂尾工程，甚至开发商卷款而去的风险。

　　经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产开发销售中，一旦经营出现问题，开发商早已套现并获取丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将留给商业地产产权人承担。

　　市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少；政府政策变化也会带来风险，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。

　　合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本过低造成。杨羚强

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