高房价已成顽疾，一线城市天生具有“抗药性”

　　高房价，正成为眼下困扰中国的斯芬克斯之迷。整体而言，去年宏观调控以来楼市有所降温，今年一季度全国70个城市新建商品住房价格同比上涨6.3%，涨幅同比回落4.2%。但是，一线城市仿佛天生具有“抗药性”，仍在上升通道中“锦衣夜行”。

　　高房价症结何在？笼统地揪着房价的“小辫子”不放没有多大意义，必须明确区分出投资型市场和消费型市场，具体问题具体分析才有价值。举个例子，按统计部门数字，2005年北京的房价超过了上海，好像上海的房价增幅降了许多，事实却是上海中低价住宅（以配套商品房为主）供应面积占住宅供应总量的比重由2005年年初的约10%骤增至年底的50%以上。因此，许多上海人会发现，虽然上海楼市总体在下滑，但市中心房价依然非常坚挺。也就是说，如果都抛开具有福利性质的中低价房，上海的房价水平依然比北京高许多。

　　投资型住宅市场在一线城市容量较大，在二三线城市规模则小得多。此类市场集中体现在市中心高档公寓和部分郊区独栋别墅项目上，其典型特征是物业的投资功能大于或持平于居住功能。而消费型住宅市场的比重随城市能级的递减而呈递增趋势，其物业功能主要表现为居住。

　　在一线城市，投资型住宅市场价格持续走高无可厚非，因为它反映的是市中心黄金地段的巨大增值空间，而且随着我国对外资开放力度的加大，这种价值是摆在国际市场的天平上来衡量的。如果一味压低投资型市场的楼价，等于“舍身饲虎”——大批海外基金正虎视眈眈，其后果与“贱卖国企”有何本质区别？近期，国外资本收购国内物业动作频频。这些海外基金和纯属投机的温州炒房团不同，他们更看中长远回报，比如摩根士丹利收购上海陆家嘴中央公寓后，拟改为服务式公寓用于租赁。如果民众天天盯着高档楼盘的价格，不胸闷才怪。

　　投资型市场楼价快速攀升，并非纯粹缘于中国楼市的“青春期骚动症”，在房地产业步入成熟期的美国亦如此。据美国户口普查局近期报告：从2000年到2004年，美国中产阶级正在逃离大都市，纽约市甚至出现了居民总人数减少21万人的情况，其主要原因在于房价日益攀高，住不起只能外撤。另据媒体报道，由于纽约市中心高档住宅行情太好，以至诱使许多地标性酒店“变性”为公寓出售。

　　近来风传中央要继续出台政策为房价去火，政策表述变为“稳定房价、调整结构、深化住房制度改革”。严控消费型住宅市场房价上涨过快是非常必要的，但须从四个方面考虑政策制定。其一，通过行政、金融、财税路径，杜绝投机炒房现象、挤压开发利润；其二，调整供应结构，适度加大中低价商品房（普通商品房和经济适用房）的土地供应力度，地方政府要抱着让利于民的观念从土地出让的源头上降低开发成本；其三，加大中小户型比例（一季度数据表明，内地24个大中城市120平方米以下户型的比重小于50%，而日本、新加坡、我国香港等地100平方米以下户型的比重高达70%～80%），在这方面政府既要行政干预，也需扭转民众盲目求大的住宅消费观。

　　针对消费型住宅市场的房价，即便在当前基础上砍去50%，仍有大量民众买不起，这批人的住房问题需靠廉租房制度去解决。如美国尚有17%人口居于廉租屋中，而我国至今仍有70余城市根本没启动这一制度。很多居民既买不起房子，又租不起房子，当然要大骂房价高了。因此大家都在喊房价高，其实原因很复杂，不能简单地一棒子打死，须区别待之，毕竟我们还要指望住宅消费拉动内需这辆“大车”。

1