宏观调控应更科学理性

    “招拍挂”之辩

    对于目前的土地招拍挂制度，任志强、张宝全和李文杰从不同角度提出了看法。

    “1999年到2003年五年的时间我们的土地收益在9000多亿，可是2005年一年的收益就是5500亿。我认为政府可能是想通过调控措施把土地的收益提得高高的，让政府赚的钱更多，房价可不就得涨吗？如果政府是想让消费者买房少花钱，就要把土地供应方式改变一下。”任志强说。

    他仍以一贯的“用数据说话”的方式支持自己的观点，“过去几年，没有招拍挂的时候土地成本大概占了总成本10%左右，现在已经到了26%～30%了，从土地公报上可以明显地看出，土地价格上涨和土地收益增长远远大于房价的上涨和生产量的增长。”

    张宝全亦发表了“需要反思游戏规则”的看法。很多企业特别是上市公司为了保持股市的市值不被降低，拍地时并不考虑利润平衡，而是考虑能否保持未来一两年内现金流的状态。这已经成了上市公司对开发地块的一个最大价值需求。因此，尽管在这个项目开发过程可能没有获取最好利润，但是在资本市场，在股市市场它可以保持最好的一个资本运营。

    李文杰则说得更为直接：“在最近北京两起土地的拍卖中，土地的价格已经接近了当地房价，这足够说明土地招拍挂的政策对房价来讲，起到了负面的作用。”

    他认为，招拍挂的政策是对的，但是现在土地的推出是比较零星和不成规模的，而且开发商看不到一个全年的土地推出计划。对于开发商来讲，就宁可把眼前的土地拿下来，因为没人知道年底还有什么土地。

    SOHO中国董事长潘石屹也持相同看法：“房价的上涨速度太快，未来的几个月时间看不清楚还会涨多少，因为人们无法看清整个市场的供求关系。应该公布一个可完成的土地供应计划，这实际上是对市场的一个信心，认为你能供应出这些土地，这些土地很快就会转化成房子的供应量。”

    对于招拍挂的操作方式，张宝全建议，应该设定多种要素，比方说规划和卖价。通过一种综合的标准来衡量，要优于简单的“价高者得地”。其次，还可以采取过去的办法，让开发商承担一部分基础设施建设，比如修建道路。这样的投资也对开发商具有积极意义，可以提高其项目价值。同时，偏远地段的居住环境可以得到有效改善，对整个房地产业是有利的。

    市场调节VS行政手段

    对于宏观调控下房价的走向，任志强认为，“上海可能是回调，北京则不一定是往下降。”

    他如此评述过去的宏观调控手段效果时说，“从2004年限制土地供给，去年又开始限制需求。从限制供给到限制需求，表面上是调控供求两方的关系，但是都可能不太对，因为紧缺的时候应该是增加供给，可是我们限制了土地的供给，应该支持需求的条件措施时我们在打击需求。”

    他认为，北京、上海有可能采用行政手段进行局部调控。

    中国住交会组委会秘书长单大伟也发表看法，认为宏观调控不应“一刀切”，在当前各地情况不同的现状下，应对各地出台不同的措施。

    北京师范大学教授董藩表示，行政手段应该慎用。“我们发现是供给和需求上出了问题，最主要靠经济手段来解决。可以用少量的行政手段，或者是通过行政立法的方式来推行，但是不要用一些随意性很强的措施。建限价房也值得商榷。西方有的经济学家说过这样的话，如果想摧毁一个城市，除了战争最好的方式就是管制房价。”

    阳光100集团常务副总经理范小冲对过去一年来的宏观调控得出的结论是，宏观调控实际上影响了供给。本来市场就供不应求，宏观调控最后造成的效果又是影响了供给，这样供需矛盾就更加突出，观望期一过价格必定反弹。

    潘石屹认为，当务之急应是将流通领域的税收大幅度降下来，建立起二手房市场，增加市场供应量。

    中金公司首席经济学家哈继铭提出，治理房地产问题长期和短期的政策都要用。短期内对于需求方面的一些政策，如利率和税收目前用的还不多，但税收政策究竟落实得如何，还是一个值得探讨的问题。

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