金地集团调整资金结构，张华纲八亿欲引境外投资

　　张华纲解释，此次融资规模较大，主要因为同时针对两到三个项目，为了配合金地向二、三线城市扩张的战略调整，这些引进境外战略投资者的项目都在二三线城市中选择。

“我们正在加大项目层面海外融资的力度，”4月19日，金地集团总裁张华纲在接受本报记者电话采访时表示，“计划海外融资的总额度为8个亿，今年上半年将有结果。”

这是在金地2006年2月申请发行短期债融资之后，再一次新的突破。

但是在金地高管的规划中，债权融资仍然是今年整个融资计划的核心。

资本国际化

121文件出台以后，银行收紧了对房地产商的贷款，同时也成为境外资本大举进入中国房地产行业的契机。

在万科、首创等企业纷纷以各种合作方式引入境外资金的时候，2004年开始，金地也提出资本国际化的思路。而在实际操作上，金地的动作似乎不够快捷。

虽然，在金地的股本上，QFII已经率先一步，持有金地的流通股份。“目前流通股中1400多万股是由QFII持有，包括了FORTISBANK、高盛、日母兴、野村证券、美林国际、比尔·盖茨基金、恒生银行、DB、BARCLAYS、ING等十多家QFII，金地的股东结构中已经引入国际资本。”金地集团董秘郭国强表示，然而这显然还不够。

“引入境外投资者进行战略合作，是金地资本国际化的一个重要方面。”张华纲说。

金地引进境外投资者的第一单高达8亿，张华纲解释，此次融资规模较大，主要因为同时针对两到三个项目，为了配合金地向二、三线城市扩张的战略调整，这些引进境外战略投资者的项目都在二三线城市中选择。据悉，其中一个项目将落点在天津。

多元化融资

“土地是一个价格持续走牛的资源，”郭国强说，“中国的房地产企业都处于需要大规模融资来进行土地储备的阶段。”基于此，融资能力成为开发商一项至关重要的核心竞争力。

一直以来，金地的融资渠道就是传统的银行贷款。目前，金地得到的各大银行的授信额度超过60亿元。由于金地在选择融资渠道时，首要考虑的因素仍然是资金成本。相比之下，银行贷款仍然是一种最划算的融资方式，而且金地在利率方面可以得到下浮5%～8%的优惠待遇。

尽管这些贷款成本较小，但是企业仍然需要考虑其负债比率的合理性。郭国强表示，2005年由于宏观调控的影响，很多政策以及市场因素不明朗，所以金地将资产负债率控制在53.7%，比较保守。今年由于政策形势已经明朗，整个市场情况转好，在系统风险较低的情况下，金地拟将2006年的资产负债率推升到60%到65%之间。“65%的资产负债率是比较适合的，还可以再激进一点。”郭国强说。

据张华纲透露，金地今年的投资计划在80亿元左右，银行贷款就占到40亿元。

但是，目前金地在银行的贷款大约在30多个亿左右，“超过40个亿就超过了我们预定的资产负债率。”郭国强分析。

银行贷款用到合理值的上限，就需要扩宽融资渠道，金地已经开始了大量尝试。

去年，金地首次发行信托计划融资。金地发行这个信托计划的主要目的在于尝试新的融资渠道。它需要支付的利息成本，比银行贷款融资高1个百分点。而通常情况下，信托贷款的利息水平比银行贷款高2~3个百分点。

今年2月，金地申请期限为1年的10亿短期债券，这类短债的利息成本通常在3%以下，由于年初是房地产企业资金相对紧张的时期，利息水平可能在3.7%左右。

金地从银行申请贷款，可以获得利息水平在5%~6%之内的优惠利率。相比之下，短债将是一种资金成本更为低廉的融资渠道。但是，对房地产企业来说，由于房地产项目的运作周期较长，短期债券融资缺乏稳定性，有一定的风险。

虽然不受资产负债率的限制，但或许，金地大开债权融资之门，与其股权融资受到一些其它因素的制约有关。

首先，项目本身的盈利能力是一道门槛。境外基金对合作项目的回报要求较高，基本上要求固定回报率要在15%以上，许多项目无法到达。另外，股权融资的规模仍然会受限于公司净资产的规模，同时股权融资后，对老股东的权益的稀释程度，也是上市公司必须面临的问题。还有，房地产企业境外上市并不容易；境外基金对企业透明度、规范化的要求也是一个挑战，这些问题使股权融资也只能够承担部分，而不是主力的融资功能。

“但是，境外资金的运用，能够提高股东的回报，所以引入境外资金是公司的发展战略。”郭国强分析，提高公司的ROE除了增加附加值、减少成本进而维持较高的毛利率、通过产品标准化和缩短开放周期进而增加总资产周转率外，主要的就是要加大杠杆功能。除了适度提高资产负债率，实现表外表外股权融资的战略合作开发也是加大杠杆功能的主要方式。

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