民众住房消费下降是房价过高的结果

最近，由于时间太忙，没有时间写博客，我只好把一些文章放在这里，让大家可读一些。

人民银行最近发布的一份调查报告显示，我国城镇居民消费意愿已连续三个季度下滑，今年一季度更是跌至历史新低，同时，居民购房意愿也跌至历史新低。调查显示，未来三个月打算买房的居民人数占比为18.2%，较上季度及上年同期分别降低1和3.8%，并创历史新低。从调查的7个大城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海三个直辖市的居民购房的意愿明显下降。

现在要问题的是，国内居民的购买房子的欲望为什么会降低？是居民的住房条件改善，住房需求减弱？是居民的收入水平降低，其购买房子支付能力下降？还是有其他一些方面的原因。

正如不少报告指出过的那样，对于发展中的中国来说，对于中国住房制度货币化改革刚迈步仅几年的中国来说，对于快速城市化、农村大量人口流入城市的中国来说，在未来的几十年内，国内居民住房的潜在需求永远是一个巨大的量，居民潜在的住房购买欲望在短期内是难以满足的。

还有，随着中国的经济持续高速的增长，尽管居民收入的增长幅度可能赶不上GDP的增长幅度，尽管国内居民的收入分配两极分化越来越严重，但是，凭心而论，多数国内居民的收入水平，生活条件在不断改善。目前并没有出现居民收入水平今不如昔的局面。

而国内居民住房购买欲望与住房消费欲望之所以下降，最大的问题就在于以下几个方面。一是在2005年国内房地产市场宏观调控下，房地产投资过热、房价快速上涨、房地产市场炒作投资严重的情况有所改善，但是由于国内宏观调控的工具过于行政主导（其实这些工具根本上就不是宏观调控工具，如对信贷与土地管制），宏观调控市场化工具运用不自如（如利率与税收），因此，2005年国内房地产宏观调整要想达到理想的效果是不可能的。由于房地产宏观调控非市场化，从而使国内房地产市场稳定房价也就成了一句话。

根据我们的研究表明，2005年，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍（一般国际标准为3-6倍），以户均100平方米计算为10.9倍，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上，有些地方甚至更高。目前国内房地产泡沫不是仅限以往的局部地区，而是开始向中部与西部地区蔓延。在这种情况下，房价必然在高位运行。如北京这样的城市，1-11个月房价的上涨幅度竟达到25%以上。

房价的快速上涨（如2005年下半年的广州与深圳），或居高不下，一方面会把那些中低收入民众完全排队在房地产市场之外，因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场；另一方面，也会把那些本来希望改善住房条件民众排除在房地产市场之外。因为，对于后者来说，尽管他们目前的住房条件不是太好，但也不是居住在街头巷尾，如果房价过高，必然会增加其改善住房条件的成本，降低其进入市场的支付能力。

更为重要的是，随着近年来对房地产市场的各种讨论，国内民众增加了对房地产各种信息与知识的了解与把握，也增加对房地产市场的了解。在这种情况下，早几年那种民众蜂拥进入房地产市场的局面完全得以改观，那种购买就一步到位的观念也完全被打破。据我了解，目前国内不少民众，如果一定要买房，一定会三思而后行，会根据自己的财务状况、经济收入以及对自己的预期来选择什么样的住房方式。如或是租房、或是购买房子；或是购买二手房，或是购买一手房等。比如，我有一个朋友，早就计划购房，但当他跑了不少楼盘找不到自己合适的楼盘项目时，最后只得进入二手房市场。

还有，对于计划房地产投资的民众来说，当房价迅速飚升时，其进入市场的风险也就越来越大。有国内股市的前车之鉴（早几年进入股市的民众都是血本无归），没有任何一个投资者愿意接房地产市场高价的最后一棒。如央行上海总部2月份货币信贷运行情况报告所显示所情况来看，上海个人消费贷款月末余额2748.13亿元，比上月减少40.24亿元，其中，个人住房贷款减少36亿元。个人住房消费贷款下跌就表明上海民众已经不看好上海的房地产投资。

总之，根据我曾给出三条标准，如住房收入比（3-6倍之间）、住房按揭月供与收入比（小于35%）、家庭曾总负债率（小于50%），目前国内房地产市场的价格早就超出各地民众能够承受的支付能力，即国内房价过高。在这种情况下，目前国内的房地产市场无论是消费还是投资，或是民众没有这样的支付承受能力，或是风险过高。面对这种局面，国内居民自然没有意愿进入房地产市场了。也就是说，如果国内房地产市场的价格不能够得到一定的调整并高位运行，要鼓励民众的住房消费是根本不可能的。而国内房地产市场价格的调整，政府手中所掌握的王牌有几张。

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