房价问题的几个盲点及推论

1、   忽视了市场机制的失效。市场需要建立市场机制，但是市场机制也会失效，不然怎么会有经济危机的发生？即便是市场最成熟，市场自由度最高的美国，也没有把所有问题都依靠市场机制来解决。

2、   忽视了市场营销学上的价格解释。目前的价格研究都基本依托经济学上的价格解释。而市场营销学上的价格是一个结果，是由定价方式决定的结果，这些定价方式并不只有成本定价、目标定价，还有消费者认知定价以及随行就市定价等等。目前，房地产的价格基本不是理性的成本定价与目标定价，而是感性的消费者认知定价与随行就市定价，这种价格体系是不能依托理性的经济学原理来解释的。

3、   消费者心理研究不够深入。住宅是必需品，又是大宗消费品与耐用消费品。所以住宅消费的自用与投资不是割裂的，除租房以外，任何住宅消费都具有投资的属性。消费者的心理也是完全物我的，有房者大多希望涨，无房者大多希望跌，而无房者有房之后又立即转变成房价上涨的支持者，有房者再次置业的时候又转变成房价下跌的支持者。这种情况在房价与收入比越高的时候越明显。所以，在房地产市场，不仅投机者有投机心理，消费者也存在投机心理。

4、   忽视资源按照经济水平由低到高的流动。发达地区从欠发达地区吸引资源（负面说法是掠夺资源）是一个客观事实。因此，住房市场有购买力的牵引作用，一线市场会把其他市场形成的购买力牵引过来，二线市场又把一线市场以外的购买力牵引过来。牵引来的购买力是真实的购买力，但往往不是持续的购买力，不能等同于区域自生的购买力。

5、   忽视行业结构的不成熟，行业结构的问题导致行业的社会责任感不高，卖家缺乏社会责任感。

6、   忽视市场的不均衡与地位差异。中国的市场是不均衡，一线城市具有非常明显的标杆的作用，会引导整个市场的走向。因此，不能把一线市场的问题孤立来看，一线市场也要服从整体目标实现的需要。

如果对以上的盲点加以研究，可以引出以下几个观点：

1、   在消费者与开发商的博弈中，消费者是处于下风的。这一方面是由于消费者普遍的投机心理而不能够形成合力；另一方面由于开发商之间的竞争并不激烈，行业不具备承担行业社会责任的结构，容易自发形成共同托市的默契。这种情况下，消费者的认知很容易被开发商牵引，类似北京这样开发商重点关注的一线市场出现价格快速攀升的可能性极大。

2、   在目前这种“供求关系”下达成的价格对社会有巨大风险。教科书上的基本供求关系模型实质是理性的需求与负责任的供给之间的关系，而目前房地产现实的供求关系并不是这种关系。这种供求关系会产生“显性泡沫”——投机与“隐形泡沫”——超前消费，仍其发展的恶果有：一、由于住房是按揭消费，需要持续的购买力支持，超前消费对未来的持续购买力会带来巨大考验，尤其是一线市场自生购买力的造血能力不足，风险更大。二、房地产行业的问题会波及到相关行业进而造成整个经济的波动。三、行业本身很难走向成熟，而由于住房是必须品也会带来潜在的社会问题。四、住宅超前消费抑制其他消费。

3、   在市场不成熟的情况下，由于消费者处于下风，行业也不具备承担行业社会责任的结构。因此，房地产的价格体系不能完全由消费者与开发商的博弈产生。政府有调控房地产市场的责任，不会任由一个卖家占据上风的市场随性发展。与消费者不同，政府具备抑制开发商推动房价上升的必然行为的能力。政府很清楚，真等到消费者用脚投票的时候，也就是房地产市场崩盘的时候了，而出现那样的烂摊子却是必须政府来收拾的。

4、   政府的这项工作难度是非常大的，要发展又要控制风险，要建立市场机制又要在市场机制失效时承担政策引导的责任。市场不成熟、消费者心理的变化又很难预期，如何切入并不容易。不过，对市场的判断有几个点是非常关键的，一、关键是大众市场，关键是判断大众市场的状况。二、房价与收入比还是关键，只是这个关键并不在首付，而在供楼。尤其在一线城市，购买冲动与供楼压力没有必然的联系，首付由于购买力牵引的作用并不能真实反应与收入的关系，购买可能是消费者对未来保值升值预期的认知而产生的冲动。三、我国目前是一个发展的关口，需要以投资拉动的繁荣还是以创新拉动的繁荣会导致重新认识一线城市的繁荣问题，当一线城市由于投机机会凸现而造成资源牵引力过大，既会导致四线、五线市场由于资源匮乏而丧失自我造血机能，也会导致一线城市的大起大落。这与我国持续稳定快速的发展目标是有冲突的。