直播：第三只眼看中国房地产

     主持人：欢迎大家光临第三只眼看房地产－问题与对策的活动，这次活动是由央视网络电视法制频道、全国工商联房地产商会以及中国写字楼中心共同举办的，我是中央电视台主持人阿果，非常高兴大家来参加这次论坛活动，我向大家介绍一下参加这次论坛的嘉宾，他们是：著名经济学家茅于轼先生，全国工商联房地产商会会长聂梅生女士，中国人民银行研究局邹平座先生，中国社会科学院金融研究所易宪容先生，中房集团副总经理诸一军先生，中关村不动产商会会长、澳林地产董事长杨建平先生，中国建材学会副会长虞建华先生，中央电视台网络电视法制频道副总监张普随先生，央视网络电视法制频道会员服务中心主任，中国写字楼中心总经理黄中南先生，另外还有其他的我们没有介绍到的嘉宾，总之欢迎你们的光临！

今天来到现场的还有一些新闻媒体的朋友，他们是新华通讯社、经济参考报、第一财经、香港大公报等10多家媒体，同时还有搜房网等网络媒体直播我们今天的论坛活动，大家可能想我们今天这个名字叫第三只眼看房地产，我们为什么叫第三只眼呢，其实这个说法说明我们关注房地产的一个态度要保持客观、中立的态度，想为大家搭建这么一个平台，不同的观点可以在这里探讨，下面首先请中央电视台网络电视法制频道张普随先生致辞！

张普随：尊敬的王老，女士们、先生们，新闻界的同行下午好！非常高兴朋友们在百忙中抽出时间参加中央电视台网络电视法制频道联合全国工商联房地产商会以及中国写字楼中心组织的问题与对策论坛，在这里我代表主办方对各位朋友的到来表示衷心的感谢！

央视网络电视是2004年3月24日由中央电视台开办的，是网络电视的服务平台，他具有双重传播优势，法制频道是其有机的组成部分，回首28年的历史，土地是影响中国发展进程的主要视觉，28年中国改革是以土地改革为发端，28年围绕土地演绎的故事给我们展示了中国的波澜壮阔的时代画卷。第三只看中国房地产的论坛是我们深思熟虑后的应对策略之一，我们将陆续组织一系列的媒体行动，希望能够为广大的受众提供不一样的精神产品，第三只眼看中国房地产将以更客观、中立精神追求和赋予前瞻性的视野，和大家一起关注中国房地产的焦点、难点问题，以理性和务实的精神了解民意，共同关注和推动中国房地产业发展与演进，问题层出不穷但我相信办法总比困难多，让我们一起去寻找解决问题的良策，谢谢大家！

主持人：谢谢张总！下面我们有请著名经济学家茅于轼演讲，他演讲的主题是我看中国房地产，有请！

茅于轼：我们国家的房地产大家都非常关心，这个市场是有问题的，问题表现在哪呢，一个是他的价格问题，一个是他盖的房子脱离了消费者的消费能力，最后一个是房地产有相当的泡沫，这在宏观经济是上一个很的大问题，一旦泡沫破裂的话我们都会感觉到。造成这个的原因有各种各样的原因，房地产商从批地、到建筑、到销售每一个环节里都有问题的，我今天不想谈这个问题，我想谈谈对于房地产市场中间这些问题形成的更深层次的原因是什么？首先说说房价高的事，房价高的原因是有人买，而不是房地产商心黑，我们经济学里讲做企业就是利润最大化，这是很正常的。有人为什么能出大价钱买房子呢，问题在这，在这一点你发现一个是我们国家经济增长得很快，GDP每年增长10％，这个10％不是均衡的分配给所有的人，有的人收入增加了20％，有的人收入就没怎么增加，因此，使得我们这个社会有一部分人钱是很多的，他不怕你价格多，他手地有的是钱，这是问题的根本。我们国家生产的财富只有60％花掉了，40％都储蓄起来的，这个储蓄的钱拿来干什么呢？买房子了，所以愿意买房的资金是非常充足的的，这就是我们增长率很高，储蓄率也很高，消费率很低，所以很多人拥有很多的钱。

现在建造的房子比较偏向于高档房，平民百姓住的房子供给比较小，大多数房子都是很高档、豪华的，你看现在我们盖房很少是四五十平米的，至少是七八十，一般都是上百平米，而我们的工薪阶层他消费不起这么大的面积，因此，我们就埋怨房地产商盖房不考虑大众的接受能力，可是这个问题我们回过头看，谁在买房呢，还是有钱的人在买房，这个不是中国的特点，全世界都这样，但是别的国家中等收入的人占的比例比较高，差不多四五千块钱，这样的收入的人很多，几万收入的人很少。问题就是我们国家中等收入的人少，想买一个凑合住的房这样的人少，而有钱人特别多，所以房地产供给，它什么档次的房是跟收入分配有关系，这跟房地产商没关系，这个现象不光在房地产，在很多的消费行业都能看到这个现象。比如说教育、学校，我们有些学校特别是在贫困地区，条件非常的差，但是有些学校非常的豪华，贵族学校，它高的消费跟低的消费差别非常大，这个原因就是收入差距造成的，所以我们房地产商的市场扭曲跟收入的差距特别大，在全世界中国是差不多是最大的。

第三个就是房地产很能赚钱，当然也有赚不到钱的，一般来讲大家都认为房地产的利润是很高的，连业内的人士都这样说，为什么这个行业能够长时期的保持高利润，就是因为竞争不充分，如果竞争的市场是保持不了的，很多人进来后供给就增加了，价格就下降了，房地产为什么能够保持高利润呢，因为它不是完全市场化的竞争，表现为土地跟资金，这两样东西不是市场竞争的东西，土地少数是拍卖来的，大部分是有关系的，不是充分竞争的市场。资金也是一样，我们国家利息并没放开，不是市场化的利息，不是我出的利息高就能得到贷款，因此它是一个垄断性的非市场竞争的资源。
 
   
因为这两个条件有些房地产商能够得到土地、得到资本，能够通过政府关系或者银行的关系借到钱，他就发财了。他一小点资本可以赢得很大的银行资产。用小钱办大事当然就赚钱了。房地产利润高的根治在于投入的东西不是充分竞争，最后我想谈谈泡沫的问题。我认为房地产有相当大的泡沫，可能一些搞房地产的朋友都不爱听，尽管这样我也得告诉你，你搞房地产不注意这个问题，将来吃亏是你自己。为什么说泡沫多，首先空置率在上升，更重要的问题是卖掉的房子没有人住，我们可以看到房价和租价的差距在扩大，房价在上升，租金没上升，北京的情况据我了解是这样，原因是房子供给比较多，租放的价钱上不去，这就造成了空置率比较高，空置率高就是一种泡沫，很多房子没有人住，泡沫就在，为什么会这么多钱买了房子不住呢，因为大家手里的钱没有别的地方去，因此都去买房子了，不管我是想住还是不想住，我把钱放银行不如买个房子呢，结果把钱大量的扔到房地产去了，这是泡沫的根本原因。

我们看2004年房价涨得最高的一年，也就是股票市场往下掉的最厉害的时候，股票市场不好了，大家就把钱从股票市场抽出来，或者本来要买股票的现在不买了买房子了，不光是房地产，所有的有投资机会的这些商品价钱都在往上升，听说收藏品包括邮票、字画价钱也在攀升，这个很多人不关心，但是专门搞收藏的人跟我说这两个收藏品市场好得不得了，什么原因呢？因为钱没地方去了，如果我们把资金的流向渠道改善，有更多的投资机会，房地产价格也会落下来。比如说我们股票市场市场了，能赚钱了，大家就把钱拿去买股票了，就不一定买房子了，房子空置率这么高，很危险。比如人民币可以换成美元、欧元，大家就会拿人民币买外国企业的股票，资金就有地方去了，就不会拥到房地产上来了，这种状况我们得注意。

越是资金流动充分的市场，它能够避免泡沫的发生，因为投资人不断在琢磨我是投什么钱最安全，利润比较高。中小企业大家知道，中小企业愿意出高价钱得到贷款，10％、15％他都愿意出，哪怕你出15％你都借不到，因为我们资本市场是不是有效的，如果资本市场更有效，按照市场的规则进行，这个时候我们投资渠道就会增多了，这个时候流向房地产的钱就会少了，这样可以解释房地产市场价格为什么高，为什么专门盖一些面子大的比较好的房子，而经济适用房就那么少，为什么房地产有泡沫。谢谢大家！

主持人：非常难得，今天能亲耳听到著名的经济学家对中国房地产的的分析，一个是从宏观的角度还有从供需的角度给我们提出了一个很清晰的方向，我觉得作为一个普通消费者能够这样理性的话，可能中国房地产的现状也就不会这么让大家迷盲了，机会非常难得，现场哪位朋友愿意提问，我们允许一位朋友提问？

记者提问：茅老师您好！我是香港大公报的记者。刚才您谈了两个问题是比较敏感的，一个是房地产有相当的泡沫，第二个就是说我们国家的贫富差距特别大，这两个问题是比较敏感的，你得出相当和特别你有什么数据可以支撑呢？
茅于轼：泡沫用什么来测量呢，我想有两个指标，一个就是空置率，空置率有不同的定义，有的定义就是说你卖出去就不算空置了，有一个定义就是要有人住才算不空置，这两个方法定义看下来，差别是很大的，我们看有些开发区他把房子卖掉了，但是住进去的人很少，晚上看不到灯，这就是一个泡沫，看空置率的高低，而且要看它的真实空置率，不仅是卖掉，而且确实有人住，如果所有的房都有人住肯定不会有泡沫，这个也不好，如果都有房子住，我要搬个家都没处搬，所以也需要有一定的空置率，才能周转得起来，这两个指标来卡，一个是空置率，第二个指标就是租金和房价的差，你看每年房价涨了多少，租金涨了多少，如果你买了房子不住，用来出租这个就是不是自用了，就会出现泡沫。贫富差距有很多统计数据来说明这个差距，我们采用两个指标，一个叫做吉尼系数，这个系数能够1，那就是的财富只有一个人拥有，如果能够零的话表明所有人的收入完全相同，这个数据越小贫富差距越小，百分之百就是贫富差距最大最大，百分之零就是完全没有贫富差距，现在指标达到了0.45％，我们可以看美国的指标是0.38％左右，巴西是0.61％，是比我们高的，像日本、印度都比我们小。还有一个指标是收入最高20％的人他们的平均收入和最低的20％的平均收入，它是后者的几倍，20％的有钱人他们的平均收入是收入最低的20％的人平均收入的几倍，我们国家现在是达到了10倍。印度是4.3倍，我们是10倍，德国是4.4倍，日本3.3倍，人家收入差距都比我们小，我们的收入差距很大，可以说我们收入差距到了警戒线了，很危险的。所以中央为什么提了解决收入差距问题变成了一个第十一个五年计划里要主要解决的问题。

主持人：谢谢茅先生！下面请全国工商联房地产商会聂梅生女士，聂女士本来上午要出差，因为非常重视我们的这个论坛，把出差延时在论坛以后，所以我们对她的支持表示衷心的感谢！

聂梅生：各位嘉宾、各位同行下午好！非常高兴参加今天这样一个第三只眼看房地产，我想用一个比较客观的观点和心态谈一下房地产宏观调控到底怎样催生的。从2003－2005年持续不断的宏观调控，大家都非常关注这个问题，如果我们把宏观调控看成是一场改革，这是我最近的一些想法，实际上中国的房改是1998年到现在2003年大大的推动了中国房地产的发展，最后使它成为了支柱产业，最后推向了宏观调控，持续了两年的宏观调控现在中国房地产业已经发生了非常深刻的变化，这个变化将影响中国房地产乃至中国经济和社会的发展，所以我觉得中国产业的推动力从来都是和改革有关系的，如果没有房改就没有房地产这么多年持续的兴旺，但是如果没有宏观调控中国房地产不会再继续的健康发展，首先催生了什么，到现在为止房地产的折价开始倾向了，我们从1998年到宏观调控，房地产都是放到经济领域里谈事，说它是支柱产业，说它是经济增长点，说它是消费热点，这些词都是经济领域的词，大家可能忘记了经济适用房是解决低收入住宅，是社会问题，当年启动经济适用房的背景并非完全解决低收入家庭的问题，而是消纳市场上过剩的钢材，当时钢材太多的，朱容基总理就说赶快要把这个钢材消化到。一直到现在宏观调控当中很多很多问题除了经济适用房、廉租屋，所以到现在房地产仍然是中国经济重要的领域。

这次两会也提出了建立和谐社会和科学发展观这样必然会对房地产的发展产生深远的影响。大家会想你们为什么不早说社会功能，实际上政策引导是很重要的，如果没有引导就没有发展方向，咱们看看十五规划，基本实现每户拥有一套功能相对齐全，综合质量较高的住宅，这是十五规划，从十五规划的原文里既强调了拥有，拥有就是持有，就是每户都有持有一套住宅，但是当时也确实提出来了功能，功能相对齐全、综合质量较高，也提出了功能的要求，但是推动的过程中在拥有这个问题上打转。提高住宅的功能质量不是今天说出来的，是十五规划就说了，从来就有这个要求，但是由于拥有它引导了住房需求，只要从购房身上解决，因为每户都得持有一套房子，主要是从新房市场解决，这是前一段时间市场引导的趋势，这样使得我国的住房持有率尤其是新房持有率达到了80％以上，几乎是全世界最高，后来很多媒体问我你凭什么说我们国家住房持有率全世界达到最高，现在我把数据说一下，国际住协的资料2000年的情况是这样的，美国是67％，英国67％，日本是62％，法国60％，加拿大67％，澳大利亚70％，德国只有42％，我们现在达到80％以上，是不是全世界最高，这个数字绝对不是胡编乱造，所以这和政策引导是有关系的，在这种情况下我们一股脑的把购房人群全部推到新房市场去解决，这样会使房屋租赁市场边缘化了，所以茅先生报出来的数据就是我们新房的房价和租金的比例是非常非常倒挂的，是非常不合理的，这和政策有关系。应该把原来提的每户拥有改为人人享有适当的住房是联合国人居宣言里的原话，就是你去租房你也享有，是人人有居住权，而不是人人有房产权。这是一些政策的引导。

下面再说一下住房面积，这也是一个最近媒体非常敏感的问题。去年年底建设部在南京开的工作会上报的数据2005年我国城镇不包括农村，因为农村有宅基地，城镇人均住宅建筑面积达到26平方米，我为了今天这个会，我回去翻了十五规划，十五规划当中2005年达到22平方米，换句话说我们已经提前完成了十五规划，超了4平方米，因为规划不是很准，一般规划算得就比较大，但是已经超了规划，我们现在已经达到26，规划的数据是22，看看我们人均GDP，在经济调整后我们国家人均GDP是1700美元，香港和日本的人均GDP都超过了3万4千美元，是我们国家的20倍，再看一看他们城市居住住房的面积香港7.1％，日本是15.8％，现在我们算的是建筑面积，他们算的可能是住房面积，这里有点差距，但也差不了那么多，从面积上来讲我们应该打住了。因为户居面积过大，不仅使得一套住房的总价过高，像美国、日本是按一套一套的卖，并不跟平方米挂钩，比如90平方米的房子跟100平方米的房子可能是等价，他更多的是考虑功能。如果面积过大不仅使得一套住宅的总价太高，而且也不符合现在的科学发展观，面积越大，可能对资源的占有量越大，但是并不见得大的房子会舒服，所以再看看国家十一五规划中对住宅怎么说的，十一五规划再没提这个指标了，这说明一个问题，不能偏向的追求大房子了。十一五规划里提的是提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约、实用的建筑装修，这三句话说的全是质量问题，提高质量、延长使用寿命、提倡简约、实用的装修，另外是发展节能省地型的公共建筑和住宅，后面说的是功能。现在从强调人居住德国住房面积，转到住宅功能质量的阶段了，不管媒体多少人说这个事，甚至说到聂梅生你说现在要提高住宅的功能质量，那是为房地产开发商说话，让他们涨房价，我只说一句话，我觉得到了这个阶段这符合国家十五、十一五规划的要求。

第二个房地产的金融要加速不可的，在宏观调控以前中国是有房地产信贷，没有房地产金融，当前在海外资本大举进入中国房地产市场的情况下，中国的房地产金融也在紧锣密鼓的涌动，正是宏观调控催生了房地产金融。我们看一下海外资本在中国的现状，当前海外资本进入到中国的形式有三种，第一是地产基金，主要是对项目进行股权投资，2005年基金投资规模，正规的基金投了28亿，算上直接针对项目和企业的股权投资可以达到60亿美元，也就是说500亿人民币左右，国外金融机构的债权这部分基本上是做过桥性的投资，很快的债权进来再回购回去，他拿到回报率，这个回报率达到了18－30％甚至以上，已经属于高利贷了。另外一个就是直接炒房，直接炒房这块就是在炒房或者炒地，进来出去进来出去，很快的，这样的话估计有200亿美元在这里热炒，加在一起步是一个小数。2003年宏观调控以来，外资股权加债权是150亿美元，试图进入的在那谈的，大概有1千亿美元。为什么这些国外的资本要进入中国房地产市场，基本上他们在赌三件事情，第一件事情人民币升值，比如某某在清河拿了一块地，这个情况我很清楚，他一般都有外资的背景，这件事情对周边房价的影响很高，以前拿地价格不高的项目也提价了。第二是赌房地产的利润，海外基金的股权投资是针对中国的优秀房地产企业，他要挑最好的房地产企业，目的是分享利润，当前我国房地产业的利润率在10％上下，在这种情况下优秀企业的利润率就更稳定。第三个是赌银行的利率上调，在宏观调控中大家可以看到第一轮海外资本，包括现在我今天看了一家网站，他们的动向是针对这个的，海外资本在中国长期收购经营型的物业，这种投资是针对长期、稳定的现金流的，他也可以在中国打包REITS上市，REITS为什么在中国这么火，因为他有退出机制，所以海外资本现在对中国的房地产是非常的关心，非常的热爱的，而且最近新加坡、香港的都往这头跑。

我们看看国内银行的房地产贷款余额，大概2005年第一季度达到了2万7千亿，到2005年底达到3万亿，这是我们银行贷款的余额，银行贷款的余额包括了开发贷款和按揭贷款，它这个余额是在流动的。大概的想一下，已经达到了5％－6％的了，这三万个亿是包括按揭贷款在里面，那部分是没有按揭贷款的，而且它是针对全中国的，海外尽管是2百个亿美元，它是针对中国房地产目前过热也好，泡沫也好，最凶的几个城市，上海、北京、广州、深圳，还没有到二线城市，二百亿美元在这里对房地产的影响绝对不是5％－6％的问题。在这种情况下我们应该非常重视中国的房地产金融这么大的市场，当前金融在房地产业的地位发生了很大的变化，212号文件后金融的地位上升了，我很同意茅先生讲的的，房地产有两个命门，一个是金融一个土地，目前有几个问题需要我们解决的，一个是银行如何面对巨大的存贷差，现在商业银行的存款差达到了9万亿，这真是从92、93年以来差额最大的，在这种情况下海外资本无疑要趁需而入。现在银行也出台了一些新的办法比如一个是固定利率，一个是单周按揭。

还有一个是宏观调控后留下的优秀企业到底还有多少，宏观调控无疑是对中国房地产企业的一次大洗牌，没地的、没钱的肯定要出局，原来靠空手套白狼的企业肯定要走，50％的企业出局了，很多企业现在都在干什么，大企业最开始宏观调控的时候土地一收紧，忙着国内的并购，像万通和泰达的并购，还有潘石屹和任志强是由于土地和资金之间的联系，有的是绑大款，现在很多公司都忙这和海外联姻，先后有首创、万科、万达、金地等等企业，以资金上市直接对接海外资本，都在忙着这些事情，资本市场从来都是嫌贫爱富的，这个没有办法。中国房地产80％在住宅上，商业地产不多，即便是初期的商业市场也是打零了卖。
 
   
我们以往的政策都促使开发商建问房后就全部卖掉，因为中国房地产政策引导是卖房而不是经营物业，所以我们国家有现金流的物业本来就不多，这样的市场海外的市场有很好的机会，你卖他就炒，现在国外的热钱炒完了房又来买物业，两把都给他赚去，中国的良性物业本来就不多，一个物业需要经营、持有形成现金流是需要时间的，并不是把房子卖完了，买楼花就可以走。这个事情也是值得考虑的，总之我觉得中国的房地产政策应该支持中国的企业和中国的金融机构，应该尽快的建立追究房地产金融体系，拓宽融资渠道，建立方面产业基金和信托基金，最后我讲一下科学发展观催生了绿色建筑。

宏观调控注重房地产产业结构的调整，企业开始重视核心竞争力，因为原来一个卖房市场，并不重视它的核心竞争力，现在提出的科学发展观使科技含量很高的绿色建筑可以发展，技术加上资本等于是如虎添翼了。一开始房地产的融资手段有土地、施工单位我欠着，再加上可以预售，这样他就可以用很少量的资金敲动这个项目。目前房地产逐渐开始倾向理性，出现了很多优秀的开发企业，非常重视住宅的质量和产业化。现在经过大概8年后到现在科学发展观指导下的节能省地在中央的倡导下被房地产开发企业逐渐接受，但是它仍然缺乏一定的竞争力，还需要更好的完善。所以节能省地型的建筑同样需要资本市场的支持。节能省地性住宅节能要增加一二百块钱，即便增加6－8的造价也会摊在里面，一般节能65％7年后就回收了，但是谁出这个钱，这个问题一直没有很好的解决，发达国家可能会通过税收的激励机制来解决这个问题或者一部分基金支持绿色建筑。技术加资本是一个产业腾飞，不仅在IT产业中起作用，IT产业就是高技术加上资本，在节能省地方面照样可以这样，这样可以使我们产业结构调整，我们从劳动密集转变成技术密集，同样可以这样。2006年的房地产业变化当中会让我们大家做出理性的选择。谢谢大家！

记者提问：您刚才说进入中国的海外资本达到的1千亿的资本量，他想进入房地产市场是否会形成泡沫，会不会像1997年东南亚的金融危机一样，我国在这方面会采取哪些措施？

聂梅生：我是说关注中国房地产市场，并不是说进入的，进入的大家比较能接受的是150个亿，200个亿，1千亿是现在关注的，并不是进入的。目前这样的海外基金进入中国房地产市场的事情，已经引起了中国金融部门、政府部门高度的注意，所以我觉得绝对不会出现像香港那次金融危机的情况，会有相应的办法和政策解决中国金融市场和房地产市场的问题。

主持人：聂会长讲了中国房地产宏观调控究竟催生了什么，通过她的讲解我们还是可以很理性的面对房地产市场，这样的心态对于我们来说是非常非常重要。下面请中国银行研究邹平座先生为我们演讲，有请！

邹平座：我今天从另一个视觉分析一下房地产这个行业到底存在哪些问题。总共分三大块讲，第一块讲房地产管理模式的转变问题，第二讲当前房地产和房地产金融存在的十一个显著的问题。第三个就是房地产金融创新十个方面的方法和技术。

从当前房地产行业的管理模式来讲，我认为应该有三个方面的转变，一个要从利润最大化转向价值最大化的模式。现在金融业已经开始转变这个概念，它是市场经济早期的管理模式，真正的管理模式这方面要转变。第二个在加强管理当中要拓展空间，要从市场空间拓展到社会空间和质量空间，这里面有人和自然、社会与经济的和谐问题，经济运行在这几个方面出现五问题。那么房地产业也同样存在这个问题，所以一个战略的企业家应该考虑这三个方面的和谐的统一。第三个方面就是要考虑三个断点，第一个断点就是价格的组合到生产的过程，这个过程会出现一个资源短缺性的经济危机，第二个过程是从生产力到总产出的过程，这个过程会形成一个周期性的经济危机过程。第三个是从总产出函数到价格不规律的函数，这个可以解决一个质量的问题。作为一个产业房地产的管理同样要关注这三个断点。这就是我们经济学的建设，目前主流经济学主要侧重市场空间的管理方面，侧重在利润最大化的管理方面。

我们如果仔细的方面一下，中国的社会经济有三个基本要素，一个是人的体力，第二个就是人的精神和知识，第三个就是自然资源，这三个要素它形成了从价格函数到生产力函数到总产出函数，总产出到消费到分配又形成新的函数，要通过对这个要素结构性的变革形成价格创新。2000以来人们对于价格的看有三个方面的争论，一个是主观价格和客观价格，第二个是价格是供应阶级的力量与需求阶级的力量，第三个价格的运动的是经济的还是自然的，这三个争论持续了2000多，这三个理论经过我的研究发现，非常有意思，这三个问题不是一个责任的问题，这三个问题是一种状态，就是说她们的和谐、统一，价值的主观与客观的统一，价格的自然与经济的统一，价格的供给与需求的统一，是市场经济的最高境界，也是人类经济发展追求的理想，第三只眼就是从价格视觉看房地产。
第二个大问题就是房地产金融的十一个问题。这里面包罗的问题我们可以把房地产目前出现的所有问题拉进来分析。第一个问题就是信息不对称。现在土地怎么拍卖，房子到底包装是的是什么，房地产的手续问题都存在一个暗箱操作，这种操作从房地产商到银行，消费者之间存在严重的不对称。信息不对称也是造成我们当前房地产金融发展困难的原因之一。第二个突出的问题是道德风险，这个大家都知道，道德风险是一种事后的违约，也就是说，我贷款合同期满他不去履约的问题，这个问题从房地产商到消费者，从房地产商到银行都存在大量的不良贷款，有的企业故意逃避银行的债务，所以现在银行贷款小心又小心，现在银行现代化企业制度的建立和房地产企业素质的转好是一个大问题。第三个就是财务问题，现在我们国家的会计制度不健全，在没有签约之前就弄个假报表，这是第三大问题。第四个叫搭便车。搭便车就是我们现在房地产行业国家出台了一些政策，比方说经济适用房、比如一些优惠的贷款政策，这些被某些人利用，被某些房地产商利用，经济适用房最后变成了高档住宅，本来国家想照顾老百姓，照顾中低收入的政策，这样就被搭便车毁坏了。第五个问题就是房地产的行业是一种公共物品的形式，它关系到国计民生，老百姓三大要素吃穿住，住的问题很重要，它出现大的问题就会引起社会的问题，那么社会的问题就是政府的问题，所以它是一种公共物品，我们单纯的把它看成一种市场的产品。第六个方面就是垄断，垄断带来的害处就是对消费者的侵害，所以房价高。第七个就是房地产市场或方面房地产金融有一种效用失真的问题。这个问题带来的房地产的后果就是泡沫。现在有的人说主流经济学动了非主流经济学的奶酪，我搞不懂什么叫主流经济学，真理就是主流经济学。在这点上现有的经济学就是建立在效用、价值论的基础上。我讲主流经济学的概念就是真理，别的我们没有评判的标准。第八个问题这是房地产市场和房地产金融存在稀缺性，它是社会空间向自然空间转化的，比如水的问题，因为它供应量太大，价格不高，但是经济发展当中这种问题非常突出，在房地产行业同样存在这个问题。第九个叫机会价值，机会价值就是说市场空间生产的价值在社会空间和自然空间要付出代价，比如在美好的自然景观当中建立一个房子，这个房子会损害自然空间和社会空间的价值，如果这个损害的价值很大，那这个房子是不能盖的。第十一问题就是叫有效需求局限，就是说为了现在市场经济出现这个贫富悬殊，这些贫富悬殊怎样产生的，市场的前提就是建立在现有的购买力上的，这种购买力的形成合理吗？那些当官的，我不能说得太多，有些人、有些企业通过自主改革的过程得到了很多的好处，他们可以买很贵的房子，老百姓天天拿工资来算，这样就会造成两极分化。这十一个问题需要认真的研究。

怎么来解决这些问题呢，我认为要建议制度，什么样的制度一个以市场为基础，法律、政府管制，法律很重要，我们国家的法律建设滞后，无论是金融还是房地产。这可能和我们国家的发展相关，美国房地产金融马上出来一个法房地产法、房地产金融法，但是我们没有，我们进行大规模的金融改革，付出了几千亿的代价，没有法，要有法律，凡是动用产权的，牵扯到老百姓利益的，都要用法律来支撑这种改革。第二个是市场，市场、法律和政府管制是非常重要的。我们要不断的进行法制的建设，才能建立市场的规则，要形成市场、法律与政府管制的铁三角的框架，我反对经济学家说现在中国政府不要介入经济的说法，这需要过程，这三个要维持大一定的平衡，当法律完备、市场效率很高的时候，政府是应该不介入，但是在目前的情况下政府的介入是必然的，但是政府的介入有一个前提，政府掌握的信息要超前市场掌握的信息，这样政府的调控才是有价值的。
 
   
第三个大的方面我想讲房地产金融创新。十个方面我简单的说一说，第一个创新就是房地产的资产，第二个就是资本市场的的创新。像产品可以进入资本市场，另外资本市场可以进一步加剧与国外的融合。第三个就是房地产的产业基金，我们国家这个搞得很少，产业基金主要通过私募形成的基金，有的是通过红利有的是通过利息来回报。第一个就是房地产信托基金，就是REITs。房地产信托和房地产基金不是一个概念它是通过一个中介机构实现的。下面一个就是房地产融资租赁和房地产信托的结合。结合后会形成一个产品。第五个方面的创新就是远期交易，远期交易这个怎么来谈，比方说我们国家为什么有商品房预售，这种预售制度为什么取代不了，就是我们证券化水平不高，远期交易不发达，我们金融市场的局限性导致房地产融资方面必须采取这种消费者与房地产商直接面对。如果房地产房子盖了一半，在资产市场卖出，这样驳议的关系就发生了变化，这样远期的交易都会解决。我们资本市场的建设需要创新和发展。第七个就是要善于对金融产品和不同产业的组合。不同产业是指比方说旅游业和房地产业，高新技术行业和房地产业，第二个要符合社会发展的趋势。第八个就是房地产金融创新，一个是财务技术和不知道财务技术差别非常大，最后是天壤之别，第九个就是房地产金融制度的创新，房地产金融制度是可以创造价值的，现在房地产金融制度从那里来呢，一个是引进国外的，第二个就是技术创新，第三个是结合中外合作的产品，中外合作的产品更为现实，为什么？因为中国很多银行引进了海外的战略投资者，他们的产品是经过几百年的沉积，能减少很多学习过程、学习成本，现在房地产金融创新成功大多是中外合作的产品。最后一个就是房地产创新的稳定机制，一个是自然稳定机制，第二个叫文化机制，第三个叫发展机制。自然机制是市场自发形成的机制，文化机制是通过学习得到的机制，第三个就是发展稳定策略，主要是边发展边完善的过程。

我相信中国的房地产业和房地产金融业以自然、稳定机制为基础，完全能够在文化机制和发展机制当中求得一个稳定的发展，谢谢大家！

主持人：谢谢邹先生！以前我们说房产的问题大家想到的更多的是房子、经济、金融的问题，其实不全在此，如果顺利的解决还涉及到一个法律的问题和社会制度的问题，如果在这个层次上看，这样的话问题就更好解决了，好，谢谢邹先生！下面请出的主讲人，作为房子的消费者来说可能特别喜欢他，因为据说他一直强调一点，他说中国的房产肯定要降价，他就是中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生，他讲的题目是宏观调控后房地产市场的发展趋势，有请！

易宪容：大家下午好！宏观调控以后我们房地产市场发展的走势有哪些特征，中国房地产调整了几年，效果如何，我的看法就是基本上没什么效果，为什么呢？我们宏观调控这几年没有使用有效的工具，宏观调控是什么？主要是总的控制。我们政府几年来宏观调控用了哪些工具，其实宏观调控要不然汇率、要不然利率。比如说我们利率动了一次0.25％，汇率政策也动了。去年国八条出来后我讲了一个很基本的东西，国八条就是说你是通过如何整顿市场、如何从微观的角度整顿市场，如何调整市场秩序，实际上真正宏观调控的工具一个都没有使用，由于宏观调控的工具没使用，去年房地产市场的变化有以下几个基本特征：第一个就是说房地产过热由以往的大中心城市比如上海、北京已经蔓延到全国各地，第二经过宏观调控后房价有11个城市房价下跌，第三个方面就是说房地产市场炒作的现象有所减弱，但是它发生了区域性的位移。比如上海、浙江等等到去年下半年的时候转移到广州、深圳。第四个方面就是去年房地产企业国八条里头重要的一条如何调整房价的结构，如果生产更的多中低档产品调整目前民众住房的需求，但是去年为止房地产商追求高档产品到了一个极点，北京北面的豪宅都在出来，去年上海出现了卖价最高的楼盘。第五个方面就是说我们购房者比过去理性了，所以民众不仅仅获得了相关的房地产信息知识，还有他们通过一系列的房地产问题的讨论，从里头明辨出了他们如何来面对他们购房的风向，比如利率风险。房价的上涨比2004年有所回落，还有一个更重要的方面，政府对房地产的认识可以说2006年比2005年有了一个很大的进步，2005年的时候总理报告里头对房地产市场说了一句话，如何来遏制有些地方房地产过热，但是今年政府的工作报告里头分了五个方面讨论了房地产问题，比如刚才讲的房地产调租过热，房价开始上涨，住房保障体系的建立，廉租房的建设，还有住房结构的调整。下面我把自己做的一些研究告诉大家。2004年1－11月增长29.2％，到2005年1－11月份增长22.2％，增长的速度已经下降了7个百分点，由于我们房地产市场跟其他市场不同，这个的下降很快会拉低了正个调租，东部地区增长17.8％，东西部地区增长了32.9％和31.4％。

房地产市场泡沫的程度我们也有一个研究，2005年有一篇文章，这都是统计局的数据，1991年－2004年平均每年房地产市场泡沫是40.6％，1999－2003年房地产泡沫是10％左右，但是从2004年开始房地产泡沫程度已经上升的13.9％，2005年上升到14.9％，如果按照2005年底，我们政府不采取政策的情况下，2006年房地产泡沫是26％，2007年是40.09％，2008年59.4％。日本从89－2003年房地产市场泡沫是81.2％，香港从97年－2003年房价下跌了67％。我们中国来讲房地产泡沫已经相当大了。从房地产价格的走势来看，尽管宏观调控以后价格是下降了，去年下降的速度只有6点多，但是有一个很好玩的事情，平均价格它没有谁来计算平均价格的变化，平均价格的上涨幅度，房价是什么，你要看二手房市场，在区域类有很多类，同一个产品有不同的变化，才能体现价格的变化。第二个平均房价的时候政府随时可以操纵房价，我要房价高就上去，我要房价低房价就低，去年有一个很好玩的事，2004年北京房价上涨5.7％，2005年北京市房价上涨6.8％，2006年一月份房管局公布北京市房价上涨24.9％，一到二月份北京的房价上涨多少，17.7％，你想看看平均的时候才往上升的。北京市房价上涨24.9％，比如上海的房价是五到六万一个平米，比香港差得太远了，香港房子是三万一平方尺，就等于这一平米的十分之一，等于他一平米30万，差得太远了，房子是不可移动的，不可能那边房价高我到那边卖。我们2004年居住房价的比我做了一个平均数，如果以75平米计算，统计数据是8.2倍，如果每户100平米的情况下10.9％，我跟联合国的标准相差三倍左右，以温州计算，温州是20倍，所以现在我们民众为什么感觉到我们的房价太高太高，就是我挣不来那么多钱买这个房子。第二个就是如果地收入比超过30－30％的情况下，如果你买房子你还怎么生活。房价的高低要看当地民众你收入的多少。现在房地产开发商说我们的房价是由市场供求来决定的，大家知道一个很基本的东西，为什么上海的房地产市场炒作起来，关键的问题是利用了银行的金融杠杆炒作，2002年－2005年，每年住房信贷按揭贷款是在35％以上，像茅老师说有富人在买房，不是他是利用银行的金融杠杆，我们个人消费信贷占了他相当大的比重。去年有一个比较好的现象，2005年个人消费信贷由以往的38％下降到15.8％，在去年三月份到四月份个人消费信贷是1700万，这样住房整个的供求关系就发生了很大的变化。我们的一个根本的要素就是房地产市场要素是非市场化的东西，在这种情况下人就可以控制这种要素，操纵价格的变化。比如我是房地产开发商我有一个楼盘在卖，如果我只要卖了30％是净利润，我不用成本的。我们整个房地产市场空置率按照茅老师所说的空置率计算，不是现在所说的不是21％点多，无论上海还是北京，空置率非常高，曾经北京的房地产开发商，北京房地产面临着土地问题，我说北京的土地是上海的土地6倍，按照6倍计算北京的房价多少应该是上海的六分之一，土地永远是可以不同效率使用的，效率一上去了土地永远不会缺乏。只要我们的城市轨道交通延伸到哪里，哪里土地就出来。所以我们房地产市场根本不是一些人所说的是供求关系决定的，完全是政府和开发商的垄断性以及房子的特性决定了价格是一种非市场的供求关系的价格，在这种情况下政府应该想想了。

最近无论是政府部门还是房地产开发商都在说住房消费问题，我就有一个想法。住房是投资还是消费，统计局在这方面面临一系列的问题。在2002年45块钱液化气现在涨大90块了，就是几年时间，还有汽油，我在2002年底加一箱油100块钱，现在要180几，我们民众天天面临的问题几个都飞涨，但是西边上不去，这是什么原因呢？我们曾经有段时间国际利率下降的时候跟着他们一起跌，到最后到了1.8％，当国际利率水平上升的时候我们不动了，经济增长速度这么快，GDP上涨这快，怎么会这样，这就是政府管制的结果，政府很多部门对一些数据操纵的结果，现在目前的问题就是政府通过什么工具调控市场，第二个就是房地产市场的政策到底是什么东西。美国的房地产政策一个很基本的规定就是政府房地产政策的宗旨就是要生产舒适、安全民众有支付能力的住房。我们总理说的好听，我为了住房我心痛，但是为什么你好的政策不推出来，这是一个很简单的调整嘛。房地产市场可以短时间成为亿万富翁，房地产市场可以百分之百的利润，我们很多民众他购房有可能几代人的努力才购得一个房子，整个市场的利益不均衡，导致了出现问题的结果。

政府在房地产市场要注意两个问题，一个你把住房政策明确清楚，你的政策是为谁服务的，曾经有一段时间房地产开发商说我盖的房子就是给富人买的，我说你国有企业不为百姓谋福利你是干什么的，既然为绝大多数人服务，那你的产品民众有没有支付，民众没有支付能力问题出在哪里，最近有人说我们房地产政策就是要稳定房价，只是慢慢的上升不下跌，这是什么逻辑，民众怎么去买这个高房价，高房价经济以后我们的民众面临的市场是怎么样的，比如通过银行金融杠杆进入了这个市场，最后你一辈子甚至几辈子有一个沉重的负担。我昨天写了一篇文章，香港的房地产发展模式不适应中国，你不要学那个东西，香港60％的民众是50平米以下，90％的民众70平米以下，我在香港待了很久，进了洗手间转都转不动，所以政府一定要把一个基本的东西考虑清楚，在这种情况下房地产市场才会健康发展，我们的市场要成为有效的市场，而不是无效的市场，今天就讲这些，谢谢大家！

主持人：谢谢易先生！易先生发言比较激动，这也体现了我们论坛的特点，我们想听听多房的声音，大家在讨论中寻找一种答案，在此谢谢易先生。接下来有请中房集团的副总经理诸一军先生，他演讲的题目是“透过心态看本质”，有请！

诸一军：大家好！第一房地产是中国经济增长的增长点，它关系大国计民生，第一它关系到国计，它是最大的一块地方政府的收入来源，第二房地产税也是目前中央和地方财政的主要收入来源，所以它关系到国计，而且房地产业在整个国民经济占的比重是相当的大，房地产业出现了任何闪失会造成资金链的断裂了，从这个角度来讲它关系到整个国民经济。我们在座的每位都想买房，而且是最迫切的一个阶段，我们可能很健忘，我们在80年代末的时候我们去买电视机，那个时候的电视机大概是2千多块钱一台，还要外汇券，那个时候人均的收入一个月大概是几百块钱，所以买一台电视机需要这个人一的年收入，那时候我们也应该把今天这个概念搬过去。今天当在座的各位都要买房的时候，从整个经过发展的态势来看衣食住行，要先解决吃饭的问题，再解决穿衣的问题，然后就是住的问题，目前这个阶段房地产业成为我们最大的热点，也是在座的各位都愿意发表一点看法的原因，我总体上一个感觉，尤其在网上的感觉，在这个问题上我们更多的心态是从政治的角度，而不是从市场经济的角度看待的，我不否定房地产有暴利，到现在应该说这个暴利越来越少，这方面有的人做的分析是不客观的。我讲一个很简单的例子，我以前做别的行业，当时有个人给我建议，他说你开一个钓鱼厂，特别挣钱，因为这个鱼批发市场3块钱一斤，到钓鱼厂就是8块钱一斤，这个利润都有多高，后来我真开过，根本不是那么回事儿，你买鱼的时候这个鱼在运输过程中是不吃食的，而且你前面的十几天它不吃食但是你要要喂，而且还有损耗，还有厂租费，还有白吃、吃喝，白拿的，最后你算下来仅仅是一些微利。

不要说资金成本，还有房地产的软成本，如果说你买的房子百分之百能卖掉吗，不一定百分之百能买掉，写字楼有很多边角的地方是卖不掉的，如果你利润率是10%，最后留下的产品是10%，那你一分钱没挣，我想说确实有暴利，那个暴利可能是它有特殊资源，这块土地的成本他拿的确实低，第二就是他可能有资金方面的特殊支持，但是土地资源的特殊获得在今天已经越来越困难的，资金这个东西谁也没法儿说，说我就是一分钱没有，我做一个一百个亿的楼盘，我是空手套白狼，我这个利润率刚好是10%，银行的利息5%，那是有利益。如果银行肯给你这个100个亿，那是银行愿意给，你说合理不合理这是另外一个层面上的问题。易先生有些概念上不太准确，说北京的地价是上海的六分之一，姑且认为这个说法是对的，其实肯定不对的，就是这个说法是对的，房价是六分之一这个说法对吗，北京的容积率跟上海的容积率是不一样的，上海的高楼比北京高得多，为什么呢，因为它的土地稀缺性不一样，所以它的容积率比北京高多了。容积率不一样，同样一块土地摊算到楼盘的成本是不一样的，第二土地成本和建安成本，北京的建安成本要比上海高，因为北京天气冷，所以它有锅炉配套，它的墙体很厚，上海是24，咱们可能要更厚一点，就是建安成本一样的情况下，价格也不可能是六分之一。

我上学的时候有一个老师给我出了一个题目，我们班上同学几乎都错了，他说地球这么大，如果加一个圈比地球大十米，套在赤道上，你说大出来的空隙人能钻过去吗，蚂蚁能钻过去吗，他们说那肯定钻不过去，整个高度1米5几，人完全能钻过去，人不能凭感觉是要算算术的。中国房地产的特点第一中国房地产确实土地是十分稀缺的，我很不同意跟美国人比，美国人人均土地是多少，咱们人均土地是多少，我在浙江那一带人均只有0.5亩地，这土地怎么能不稀缺呢，我们的城市化率很低，我们在城市里有多少人，我们大量的农村人口还要进入到城市，以北京市为例现在是1350万人，将来还会增长，这些人口增长肯定要房地产。第三个就是中国多年以来没有真正形成房地产市场，建国到改革开放这段时间几乎没有建商品楼的。还有一个什么叫人都有房子住，同志们在座的谁住在街上了，不都是有房子住吗，问题在于你想住更的好房子这是对的，经济发展到今天衣食住行，你现在要改善自己的居住环境。第三个现在我们的消费群体通过这几年已经从中年人向年轻人在发展了，我就说一个道理，财富是从天上掉下来的吗，你大学毕业才三年，你就认为你应该买得起一套房子，我们的前辈工作了一辈子也没买得起一套房子，财富是从天上掉下来的吗，这里面确实有一个心态的问题。

还有一个我们国家在整个国民经济发展方面跟西方差距在拉近，但是我们最落后的是城市建设这块，IT产业或者某个产业拿出来跟国外去比差距已经很小了，说衣服、吃东西，买的车，真的整个的差距很小，但是城市建设的差距很落后，我们看美国的大片，美国地下一百年前建的地下管廊，那都是一百多年前建的，我们中国哪个城市能做到这个，所以我们实际上在城市建设方面亏欠的投入是很大的，这块投入不会从天上掉下来，大部分转嫁到房地产上去了。现在中国的房地产分两类，刚才大家谈的是住宅，还有一个商用房，商用房它是生产资料而不是生活资料，很简单一个道理，生产资料我老板买写字楼，在西方很典型，我肯定是越便宜越好，因为那是给大家共同享用的，老板掏钱给员工共同拥有得空间怎么会买一个超过自己支付能力的呢，除了金融企业脸面的需要，一般情况下不会的。中国房地产市场金融体系的不健全，使得房地产市场本身的发展不健康，所谓不健康是什么，就是中国目前房地产市场的物业现代化程度是不高的，我们十年前建的楼有相当一部分是浪费的投资。我们的物业是以卖为主的，就是他只顾眼前，将来的事就不考虑了。如果物业是持有以出租回收，那个时候你设计楼的时候你一定有远见。从这个角度来讲，我们方面市场的还有很大的空间。

还有一个房地产市场的特点，就是不可移动性，房地产物业产品的最大的特点就是不可移动性，就是说我们一定不要拿全国的空置率来说全国房地产的泡沫，所有的产品都是在空间上可以移动的，只要那边空余了这边以调过来，但是房地产不行。在北京说西城区很紧缺，但是在王府井就是卖不出去，就是说它区域性特别强，一定不能拿一个简单的空置率告诉我这就是泡沫。我不希望拿空置率说明这就是一个泡沫。空置率比如说旧房子，新房子建起来品质好，大家把原来的旧房子就腾出来了这种情况下它也有空置率，这种情况下空置率合不合理呢，如果不合理那要这样说的话，大家都不要建新楼了，所以很多东西要透过现象看一些本质性的东西。

第三个问题就是房价的下降是不是说明了泡沫，这个我也还想说明一下，房价的上升不代表泡沫，房价的下降也代表泡沫，或者说不必然代表泡沫，房地产市场的价格跟它的地段和经是否繁荣有关，如果你经济繁荣的时候我可以挣钱，你物业再高我照样租，如果你这个地方经济不繁荣，我找挣不了钱那我就走了。同样一个楼，品质是完全一样的，从这个地点换到另一个地点价格是完全不一样的，所以我们一般的产品，就是说你这个产品是什么质量就什么质量，但是要在房地产市场绝对不是这个概念，这是一个问题。所以当你的经济出现下坡的时候房价的下降是正常的，很简单一个道理，这个楼建了以后，政府说边上要建一个配套的东西，这个楼自然就涨价了，其实这个楼的任何的品质都没有改变，明天政府说这个楼边上要建一个垃圾场，一下子这个类价钱下降了，这叫泡沫吗，这不叫泡沫，所以不要说房地产价格的上升或下降就是认为它是泡沫。目前全国的房地产市场总体上是健康的，个别城市确实有些不健康的泡沫存在，这是我个人的判断，但是对于房地产市场的价格的预期从客观来讲可能会有一个相对稳定的上升，并不是我愿意上升，只是我做了一个客观的判断。最主要的原因是这么几个：第一，中国的投资多元化的市场没有建立起来，我就问一个问题，如果在座的各位手里有一百万的闲钱你第一个想法是做什么，我估计大多数人是买房，少数人是买车，如果你愿意的话咱们印一千份调查问卷去调查，肯定第一个选择就是买房，所以从某种程度来讲，国民经济增长转移到个人收入，个人收入的绝大部分在未来有限的时间内大概预期都会投入到房地产市场。还有一点我不同意茅先生的观点，市场买房的价格和租金的价格这个上升的比例作为一个合理的比例那是不对的，应该说租金的比例和存银行哪个更赚钱就可以做投资。

第二个从成本的角度来讲，拆迁这个是一个双刃剑，那贫富的人民是不是也应该有房子住，我原来住在平方现在要拆迁，那我要拿到足够多的钱买新房，这个钱不是从天上掉下来的，以前有一段话叫“拆迁拆迁一步登天”。这个钱是从新房屋购买者身上转嫁过来的。咱们再说建安成本、资金成本、劳动力成本，现在农工的工资你可以最后给，现在必须给，所以各项成本都在增加，所以房价下降不大可能。

从政府的心态来讲房地产是它收入的主要来源，发展商来说以前有一种暴富的心态，现在越来越低了，从消费者的心态来讲总体上依然有一些传统经济的心态在里头，这个话可能不好听，包括一些企业也一样，大家都说中小企业政府就应该给钱，这个问题是一个很客观的问题，就是说要建经济适用房我坚决支持，反过来说经济适用房政府一大笔财政收入就没有了。从个人来讲我买着了我觉得很好，如果我没有买着这个经济适用房我就想他为什么买着。一个是我们需要给低收入着建比较好的适用房，第二个是投资市场的多元化，还有土地市场的改革。土地市场的改革涉及到拆迁政策，土地利用率的提高，另外还有招标拍卖，另外也涉及到行政管理的改革，也涉及到政府管理体制的改革，我就说这几点，谢谢大家！

1