开发商重力出击 商业地产咸鱼翻身？

开发商重力出击 商业地产咸鱼翻身？

    日前，有媒体报道称，全球最大的商业地产开发商西门地产已进入中国市场，将与凯德置地和深国投合作在国内开发商业地产。此次跨国合作其实只是今年商业地产“蓄势待发”的前兆之一，此前国内的ＳＯＨＯ中国公司就已在去年年底宣布，未来３年内，将退出住宅产品市场专心做商业地产开发，而万达则正在运作将其商业项目整体打包上市。相关数据显示，２００６年商业地产的放量有１５０万平方米左右，而且未来一两年内还有更多放量。

随便用Ｇｏｏｇｌｅ等搜索引擎一搜，关于２００６年商业地产讨论的相关文章就不下１０００条。开发商的重力出击、媒体的集中关注，使商业地产在２００６年年初迅速升温，而２００６年是否会成为又一个“商业地产年”成为了目前业内的最大焦点。

２００６商业地产咸鱼翻身？

升值空间巨大成业界焦点

当记者问及业内各专家及开发商为什么今年大家会如此关注商业地产时，戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，在商业地产发展的早期阶段，地产商前期积累相对有限，很多对商业地产项目都无力持有，而在那一时期由于国内商业地产的供应量也偏小，很多投资者无机会投资，市场需求是比较大的，就出现了需方和供方一拍即合。在看到前期的高回报后，很多地产商也有意开始发展商业地产。与此同时，政府在引导商业地产发展上也在摸索前进，并鼓励和支持其发展。因此商业地产近年渐渐汇集了各方关注的目光。

对于开发商来讲无外乎就是“趋利原则”，在采访中北京军凯房地产开发有限公司总经理于宗靖一针见血地点出了之所以大家对商业地产感兴趣的原因。同样的地价成本、施工成本，在售价方面却会高很多。对于这样的“生意”开发商肯定是极感兴趣。而对于普通市民来说，现在的投资渠道非常狭窄，股市近年持续低迷，房地产投资去年的大环境又不是很好，所以目前大家纷纷看好持有物业，其投资回报率普遍被大家看好。

同时综观全国的商业地产，在东部一些沿海城市对商业地产的挖掘使当地的商业地产价值有所体现。而在北京一直以来住宅的价格不断攀升，并被业界所重视，相对于节节上升的住宅价格，商铺的价格上涨幅度并不是很大，其价值还没有全面体现，因此升值空间依旧巨大。

特色商业街

今年被普遍看好

众所周知，商业地产广义上指的是非住宅类，投资型物业。狭义上讲指的是经营型物业地产，如ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ、商业街等。在本报做的关于今年哪种业态形式将异军突起的调查中支持写字楼的占２１％，支持商铺的占１７％，而支持特色商业街的比例高达６２％。伟业商业管理顾问有限公司营销及策划总监周宁告诉记者：“我今年比较看好具有整体打造性，有一定商业体量的商业集群。”。北京军凯房地产开发有限公司总经理于宗靖表示我认为今年临街店铺会火，尤其是特色商业街下个阶段会呈异军突起的发展态势。以前大家开发是先建房子，再考虑建成后用来做什么，以至于出现了很多失败的案例，如巨库，建成后你根本不知到他究竟是做什么的，里面的经营让人摸不到规律。所以现在大家的观念进步了，定位、设计、规划都要进行提前考虑，考虑成熟以后再去实施。于是大家在建设前都会考虑自己的商业定位是什么，建成后究竟是一个什么样子，于是一个个特色鲜明的商街今年都会陆陆续续面市。同时据记者了解，今年市场上也陆陆续续出现了一些特色商业街，如国美打造的“第一商街”，万年花城的１０万平方米的主题商业配套，圣淘沙的“亚洲玩具商城，”。记者采访中国瑞城的策划经理武斌也告诉记者他们初步也想把其商业部分打造成一个高档的家居橱卫城，引进一些高档家居的旗舰店进驻。主要就是服务崇文门地区的高档社区居民的需求。

投资回报率

除去水分保持在１０％以内

之所以商业地产被市场普遍看好是因为大家看好了其相对高额的投资回报率，在前几年有的项目打出了１２％甚至１６％的高额回报率，那么究竟一个正常的投资回报率应该是多少，今年的投资回报率会上升吗？周宁告诉记者“２００６年商业地产的投资回报率将在８％－１０％之间。北京的商业地产目前发展得还不够成熟，我们往往会听到很高的回报率，但商业地产是需要３－５年的养成期，其回报率和租金才会上升，所以前几年不要把初始租金定太高，太高的回报率也是不现实的。”

于宗靖表示“从投资的回报看，没有绝对的标准可言，得从长期来看，看平均水平。从北京来说肯定是会涨的。每个城市都有其发展的周期，借奥运的召开，北京加大了市政的投入，这给未来的发展打下了良好的基础。”

由此可见北京的商业地产投资回报率今年呈现的肯定是一个上升趋势，且上升空间还会很大。

ＲＥＩＴＳ的成功运用

将突破资金壁垒

商业地产开发资金要求较多，资金回笼需要一个长期的过程等资金问题，这就对开发商提出了较高的要求。而ＲＥＩＴＳ（房地产投资信托基金）的出现，可谓一道曙光，初步突破了资金壁垒。中国商业地产联盟的报告显示，房产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金；还有一种就是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓已经建成运营了，出租情况良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式进行融资。

但历数目前市场上的众多商业项目，真正被ＲＥＩＴＳ青睐并投资成功的案例却仍旧不多。但是商铺、写字楼等商业地产的租赁早晚会与ＲＥＩＴＳ衔接。用张家鹏的话说就是，“目前国内个人持有物业尚未开通，政府和开发商也需要培养专业的团队发展ＲＥＩＴＳ，这是一个动力，今后发展的趋势会越来越强。”因此如何真正运用好这一基金形式，使这种基金与中国地产实现完美对接成为我们下一步急需解决的问题。

在售部分商业地产一览

图表／代小杰

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