购房实名制：好马还需配好鞍

    当前，购房实名制在全国的实施正引起人们的广泛关注。有人认为购房实名制是一把遏制炒房的“利剑”，也有人认为购房实名制其实早已有之，如今实施更多的是象征意义。

　　市场反应又是如何呢？近日记者采访了南京市的有关人士，以他们推广购房实名制一年多的实践，认为实名制已对扼制炒房产生了影响，但要继续发挥作用还需“好马配好鞍”，配套其它政策法规。

　　南京市房管局纪委书记舒建红介绍，2004年11月1日，南京市购房实名制正式生效，并称为期房“禁炒令”。该制度规定，房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须使用实名制。认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明；未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购，认购后不得更改购房者姓名。

　　此外，为了防止假退房真转让的炒房行为，“禁炒令”规定，对于已进行了买卖契约登记的商品房，如果真的要退，开发商在与购房人办理退房手续时，必须出具公开出售的承诺书及委托书。所退的房源，经房产登记部门办理退房手续后，必须在市房地产信息网上公示房屋坐落、套型、房价、面积和售房单位的联系方式等。出售所退的房源时，也必须由房产部门与开发商共同以抽签的方式进行，售价也必须与拿房号时的价格相同。如果要变更契约上的购房人姓名，则只能在直系亲属或同户籍成员之间进行。

　　据了解，南京“禁炒令”生效后反响明显，在禁令实施前的几天里，有3000多套期房被“楼虫”吐了出来，平均每天有30至50套期房现身。“楼虫”之所以大量抛出手中的期房，显然是“禁炒令”这一剂猛药让不少手头资金有限的炒客感到了某种威慑。

　　南京多位业内人士同时认为，要让购房实名制真正发挥作用，还有待出台配套规定。

　　南京新居置业投资顾问有限公司总经理黄真敏指出，从实际执行情况看，购房实名制更多的作用是表现政府对房地产合同公证的有效性，以防止纠纷。“禁炒令”虽然有部分性的调整作用，但并没有起到明显的效果。他说，买房是一种经济行为，是利用资产买房。2005年国家对房地产进行宏观调控的宗旨是保护有效需求，限制投资，遏制投机。要遏制投机行为，主要还是要通过经济手段调节。因为80％购房者都通过银行贷款，而炒房也同样是以贷款为支柱。因此，遏制投机的主要手段应该包括提高贷款、营业税、契税，及制定高档房标准等，这些手段相互结合才能起作用。

　　我爱我家南京分公司市场部舒莉莉认为，从合同签定情况看，购房者绝大多数都是采用自己的真实姓名。原因很简单，不用实名存在很大的风险，而且操作起来也很困难。因为一套房子的金额对购房者来说还是相当大的，如果用其他人的身份证代买，需要冒很大的风险，极少有人愿意做这种事。另外，如果不用自己的真实姓名，就无法办理公积金，今后还涉及到遗产税等问题。具体操作中，实名制对遏制投机发挥的作用非常有限。早在一年前，银行就表示对购买第二套住宅的人要提高贷款门槛，而实际上并没有出台切实可行的配套规定。炒房者购买第二套商品房的现象仍很普遍，并没有为此付出更多代价。银行之间也没有进行这方面的信息共享。

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