个人集资建房：昙花一现还是朝阳初起

　个人集资建房：昙花一现还是朝阳初起

　  提起双轨制，许多人都不会陌生，它曾在上世纪八九十年代真切地存在于我们的生活之中，那时的双轨制意味着一件商品经过不同的渠道得到它需付出不同的价格，它是我国当时市场经济还不完善的产物。
　　  在不久的将来，我们的生活中又将出现一个双轨制，与以前的双轨制不同，这个双轨制将出现在房地产开发中，是原有开发方式的重大变革：以后的地产开发，将由地产公司一家独霸变为个人集资建房和地产专业公司开发并行天下，它是地产市场充分竞争的结果，是地产市场经济成熟的表现，它的催生者就是目前地产界轰动一时的个人集资建房。
　　  据记者了解，在广泛征求众多地产界专家意见后，日前北京市人大代表孙维绚已正式向北京市人代会提出了代表提案，提案中把目前北京市个人集资建房的实践提到了一个新的高度，孙维绚认为，于凌罡牵头的个人集资建房有望成为北京市目前解决中等收入家庭（年收入6万—10万元）的一条切实可行的新思路。此提案一旦通过，国内地产开发的面貌将发生划时代的变化，个人集资建房这种令人耳目一新的地产建设开发模式将登上自己的舞台，它不仅将使许多原来对自己所住房子的开发毫无发言权的购房者变成自己住宅开发的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地买到自己的满意住宅。
　　  此提案一旦通过，中国地产界将永远记住2005年。
  　　国内集资建房第一人于凌罡的事业看来正步入朝阳。当记者采访时，这位刚过30岁的年轻人疲惫中透着抑制不住的兴奋，充满自信的他对记者说，个人集资建房这条路看来是走对了，当初刚开始操作时，他曾设想的种种困难而今正一个个被顺利克服，尤其让他感到振奋的是，上至建设部下至北京市建委的各级有关部门对他的集资建房项目都表示了肯定，相关审批政策目前也是一路绿灯。
商品房概念的划时代改变
  　　于凌罡介绍说，集资建房目前运作一路顺利，但前段时间所选地块已有所变动，目前经过项目筹备小组的内部反复讨论，初步将地块定在健翔桥与三元桥之间的一块地块，具体位置现在还未最后确定。
  　　至于楼型，原先所流传的高层塔楼及六层板楼均已被明确否定，楼型初步设定为小高层，带电梯，每家的户型由购房者自己确定。
　　  建成后，这个集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命化的冲击。
  　　首先是户型新。于凌罡向记者介绍说，项目建成后，各家的户型和面积将完全自主，即项目峻工后，各家的面积将不是以往意义上的居室概念：当你敲开一楼的一居室住户时，很可能他的一居室有100平米，而二楼的另一家三居室才不过80平米。
　　  这样会不会使施工和设计难度特别大？于凌罡说已经正式咨询过有关规划和设计部门，答案是不存在问题，可行。
  　　其次是产权新。建成后，用于凌罡的话说，各住户将拥有比现有产权权利范围更广泛的“大大产权”，他解释说，目前的常规商品房建成后，底商的开发权将属于开发商所有，开发商可售卖底商以取得收益，而集资建房项目成功后，底商的所有权和相关收益将属于所有业主，底商租售所得的收益分配初步设计为按每户面积来分，业主面积大者多得收益，面积小则少得。
  　　小区内停车位的所有权也将全归业主。建成后，业主将按照事先选择划定的每户停车位停车，而毋须交纳任何费用———而据记者调查发现，目前相当一部分小区物业纠纷就是源于小区停车位收费。
  　　第三是物业管理新。小区的日常物业管理将由一个经过注册的固定组织去实施，其功能类似于目前的业主委员会，但职权将比业主委员会要广：这个组织将聘请小区物业管理运行所需的各类工作人员，该模式也是北京目前任何住宅小区没有的。
  　　在其后记者采访建筑设计院一位专家时，专家指出，个人集资项目的这种物业管理模式，非常类似于业内一直呼吁引进的、我国台湾地区广泛实行的较为先进的物业管理模式，相比较现存的物业管理模式，它的好处显而易见：首先它完全免除了物业管理公司与业主之间的利益纠纷，而这正是现在物业纠纷的主要焦点。目前北京许多小区的物业公司是自负盈亏的经济实体，它的经营宗旨是奉行利润最大化原则，限于目前物业管理水平，许多物业公司为追求自己的利益总是挖空心思巧立名目地进行收费，相形之下，小区的业主们由于平时工作很忙，另外由于对物业管理相关政策法规了解水平的参差不齐，因此在实际上很难形成一个强有力的业主委员会来制约物业管理公司牟取非法利润，从而产生了双方权利与义务的尖锐对立，这一点已被目前繁多的物业纠纷所证实，前不久的一项调查显示，在许多小区中，“管家”已成为“冤家”，有72％的业主对所在小区的物业管理不满。
  　　还有一个新就是集资建房的初衷：可以省钱。据于凌罡的项目筹备小组最新测算，该项目建成后每平米的价格将比同地段的同类商品房价格低20％左右。
  　　面对能便宜40％左右的传闻，于凌罡澄清说，个人集资项目并不打算走经济适用房的路子，为了业主将来能够拥有完全产权并能自由交易的住宅，项目筹备会已决定按正常的商品房开发程序走，而与正常的商品房开发程序相比，个人集资建房可节省的是广告和销售的费用，但超支的可能是设计和建设费用，两者一均衡，结果为约有20％的价格差距。
定位：中等收入家庭的品牌社区
  　　谈到目前项目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多个加盟者中有100个以上拥有硕士学历，其中约有30个博士、教授级的高级知识分子，“海归”也不乏其人，央视的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他们的行列。
  　　在加盟者中还有一个特点：就是有相当比例的房地产从业者，对此，于凌罡解释说，正是由于他们拥有这方面的技能和从业经验，所以才更加热爱这个项目，因为在平时工作中他们都是按照所在房地产公司的意图去工作，而集资建房项目就像是他们自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜欢的住宅，而这正是其中许多人一生的梦想。
  　　虽说加盟者中多数都是地产从业人员，但项目筹备组还是决定去外面聘请专业的房地产服务机构共建项目，当然也不拒绝一些相关房地产服务机构的热情帮助，据于凌罡透露，已经有不下10家相关机构找过他，愿意提供相关援助。
带动现有地产开发走上新路
  　　在个人集资建房初始，可能谁也没想到后来它的好处有那么多。
  　　于凌罡向记者透露，现在已经开始有地产公司找他合作开发个人集资项目了。对于这种现象，他分析认为，现在实际上随着新开楼盘的不断增多以及相当部分有实力的企业开始涉足地产业，地产业的竞争已日趋激烈和复杂，开发商的风险也在不断地加大，建设部提高地产开发企业首期资金投入比例和封顶销售以及禁占农民宅基地等相关政策的出台，更加剧了地产开发的风险和地产企业资金链运作的压力，一旦某个开发环节出问题、资金链断裂或销售时期过长，都可能是对一个地产公司的致命打击。
  　　个人集资建房项目恰好克服了这些风险。首先销售对象已经现成，这就省出了广告及销售的费用，其次，拿地也没有风险———开发商可在业主集体拿地后再介入，使得房子盖完即是售完之时，省去了资金链断裂之忧。
  　　那合作点在什么地方呢？在项目运作过程中。于凌罡体会最深的是项目耗费时间太长及业主精力不够是项目筹备会面临的主要问题，业主们的知识再专业也比不过开发商，因此在筹备项目中许多原来不懂的要从头学习，再加之业主们自己都有工作，时间和精力不允许他们整天都花在这件事上，因此专业地产商和集资建房的业主们的合作契机就出现了：具体操作可由专业地产商去做，业主只要去监督就可以了。对地产商来说，花很少的成本、担很少的风险就可以完成一次地产项目的开发，双方达到了共赢。
  　　据于凌罡介绍，目前越来越多的地产界专家和地产商对他表示了支持，并且有越来越多的人相信，这条路将成为城市地产开发中一条行得通的新路，形成一个地产开发双轨制的新局面，为越来越多的人圆梦。另外，据业内人士预测，首批集资建房成功者不仅给了其他后继者信心，同时也将催生一批新的房地产服务商———代理集资建房机构。
于凌罡的效仿者们
    2003年4月23日，身在美国的留学生ｋｊｍ1089（真实姓名叫翁云）在“胜利家园”论坛上发表了这样一个帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房是你的最佳选择！”不到一个月就召集了50多位海外留学人士和国内的ＩＴ专业人员、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队，目的是在上海集资买地盖楼，名字为“硅谷楼”。当年7月底，他们已经筹集到了100万美元，他们一步步地勾勒出一栋“梦想中的房子”，并为之四处奔走。
  　　2003年下半年，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。2003年9月，论坛渐渐冷清了。2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。由于得不到政府的支持，翁云的梦想破灭了，国内首个“个人集资建房”的计划宣告流产。
现在上海的效仿者
  　　在北京，于凌罡们努力实现梦想的同时，上海有一群想要“集资开公司给自己造房的人”也在进行类似的活动。
　　  为首者叫朱剑，项目暂取名“上海家圆”，计划盖300套房，每套房在100平方米左右。如果该项目准备投标市场价位在每亩300万元左右的地块，则需要投入的资金约为6000万元人民币。根据朱剑等人的计算，自己合资盖楼，房屋的价格将比市场售价低30％－40％，因为能扣除开发商约30％的开发利润和10％的营销成本。
  　　要把“上海家圆”建起来，朱剑等发起人的计划是分两步走：第一步是成立家圆投资信息咨询有限公司，由核心人员出资，打通“上海家圆”项目筹备及开发过程中的资金链条，提出切实可行的土地获取方案，为“家圆”项目开发实体培养稳定高效的工作团队，并完成“家圆”项目相关法律文件。下一步是成立家圆房产投资有限公司，就是一个房地产开发商，作为前一个公司的子公司实施土地招投标、工程建设等具体工作。该项目发起人朱剑等人先成立了一个10人左右的核心成员组，年龄在28岁－32岁，负责前期策划活动。据介绍，当网上意向注册达到1000人的时候，他们才能开始着手操作。现在已经有400多人在网上注册，表示有意向参与“上海家圆”集资建房的计划。
成都的效仿者
  　　今年1月成都也有人正式发出倡议，要征集100人集资盖房子，组织者成都律师王劲夫称他们近期将向成都市有关部门提交集资建房的相关报告和详细计划，目前个人集资项目已取名“大同花园”。
  　　在王劲夫的设想中，其个人集资建房操作步骤包括：组织约100户左右自愿者———在自愿者中推选10名左右的代表，成立一个类似合伙的经济组织———制定集资建房的制度、方案和具体实施计划———参与土地使用权的竞买，取得土地使用权———根据自愿者对户型的要求，委托有资质的设计单位进行楼盘设计———委托一家有建筑施工资质的企业建房———办理建房的相关手续———根据各个自愿者（投资人）认购的房屋面积的大小进行房屋分配———办理房屋产权手续和分户手续———清算整个建房过程中的债权债务。
  　　按照自己的设想，王劲夫计划在今年春节前完成自愿者的征集报名和审查；在3个月内完成合伙人资金的收集；在今年5月份左右完成建房的详细计划；半年后参与土地的竞买，力争在2005年底拿到土地；在年内完成规划设计；最终争取在两年之内交房。
  　　王劲夫表示，集资建房每平方米的总价格不会超过2000元，粗略测算，在成都个人集资建房要比购买商品房节约30％左右。
迄今为止最详细的部门意见
  　　日前上海市房屋土地资源管理局有关人员公布了一份关于迄今为止最详细的“个人合作集资建房”的书面意见，认为目前个人向政府申请国有土地建房尚难以实施，而个人筹资组建房产开发公司符合法律规定。
  　　书面意见中说，随着住房商品化的推进，国家对企事业单位自建住房的用地已经明令禁止，对城市私人建房也停止了用地审批。目前个人向政府申请国有土地建房尚难以实施，而个人筹资组建房产开发公司符合法律规定，但应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规定取得土地、建造房屋。
  　　土地管理法的第五十三条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。”
  　　国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)也明确表示，“集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营。”
  　　而从建设部去年颁布的《经济适用房办法》的有关规定看，经济适用住房的供应对象是中、低收入家庭，参加集资、合作建房的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。
  　　《书面意见》认为，“个人集资合作建房”应当符合以上规定。                      应刚

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