来年中国楼市五大悬疑有待解说

    波涛汹涌的２００５年楼市，在宏观调控强劲的缰绳束缚之下，逐渐从疯狂回归理性。京沪宁杭等地的楼市，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。

    但是，平静的表面不能掩盖暗流的涌动，症状的缓解也无法替代病灶的根除。２００６年的楼市，仍然充满着变数和悬疑，有待于宏观调控的进一步化解。

    悬疑之一：“稳步推进物业税”的步伐到底有多“稳”？

    １１月１９日，税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛２００５”上表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，并相应取消相关收费。

    此言一出，业界热议。据了解，目前我国一般的房地产项目中，房价的５０％左右为土地成本。开征物业税，就是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。开发期间每年由地产商支付，房子卖出后每年由业主支付。

    开征物业税，一是减轻了开发商的土地成本，增加了住房的降价空间；二是加大了房屋使用成本，抑制消费需求；三是降低了开发商的进入门槛，有利于加大市场供应。业内主流的看法是，开征物业税将会抑制房价过快上涨。

    但物业税的开征是一个复杂的系统工程。北京链家市场部经理金育松认为，未来几年全面开征物业税的可能性不大。稳步推进物业税的步伐到底有多“稳”，将直接影响未来房地产市场的价格。

    悬疑之二：交易个税还是雷声大雨点小？

    个人二手住房交易所得应征收２０％的个人所得税不是一个新税种。但其开征却一直是雷声大雨点小，或者只听雷不见雨。

    今年５月，国家税务总局会同有关部门研究出台文件，个人二手房交易所得税再次被重视。但建设部有关负责人说，二手房交易中收取个人所得税的做法只是个别地方的试点，全国推广没有时间表。随后部分地方明确表示，暂时不会征收交易个税。

    记者在互联网上搜索发现，自从二手房交易个税开征以来，杭州、南京、厦门、青岛、北京等不多的几个城市征收过这个税种，但目前大部分都暂停征收。

    ２０％的交易个税，虽然有助于遏制投机，但对二手房市场的消极作用也显而易见。北京市房产中介的统计表明，二手房交易税实施后，二手房交易量下降了４０％，而北京二手房交易量不足整个房地产市场交易量的１０％。

    交易个税能否开征、怎样征收，将直接影响２００６年房地产市场特别是二手房市场的活跃程度。

    悬疑之三：房价“成本清单”是不是望梅止渴？

    今年７月，福州市物价局在全国率先公布了商品房的社会平均成本清单，这份被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”，得到了政府部门、业内专家和普通群众的一致叫好，同时也受到了房地产开发商的集体反对。

    北京市有关部门明确表示，尚无计划公开房价成本清单。在福州之后传出即将推行房价成本清单公示的浙江、江苏两省，也正面临房价成本清单“难产”问题。福州市物价局有关负责人也透露，迫于多方压力，考虑不再继续披露房价成本数据。

    房价虚高，但到底虚了多少，没有人能回答清楚。除了任志强公开宣称“房产品牌就应该有暴利”之外，许多开发商都缩头缩脑不愿回答。四川一位开发商说，房地产商公开的利润一般是８％－１５％，实际上真正的利润都在２５％以上。

    房地产是个完整的利益“生态链”，涉及到政府多个部门。这是许多地方“成本清单”屡屡胎死腹中的主要原因。只有公布房价清单，才能将虚高的水分挤出，才能促进房地产业的良性发展。

    国土资源部有关领导表示，公布房价成本清单，还购房者知情权，非常有意义。但此后国土资源部有关部门负责人在接受某媒体采访时说，真要在全国范围内实施房价成本清单公开，难度非常大。目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。

    悬疑之四：实行现房销售是不是“乌托邦”？

    ８月１５日，人民银行发布《２００４中国房地产金融报告》称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

    期房预售是房地产滋生罪恶的“万恶之源”。中国社会科学院金融研究所易宪容教授认为，期房预售制度是开发商“空手套白狼”式的获取暴利的主要途径。开发商依靠银行和承建商垫付的成本，一开工就通过预售制回笼资金，此法降低了行业进入门槛，难以保证房屋质量，又将风险全部转移给消费者和银行。

    虽然央行的报告只是一个建议，但此举一出，立即得到普通百姓和专家学者的普遍叫好。而多数开发商表示，现房销售将对开发商造成巨大的资金压力，希望不要在近期停止期房销售。

    一边倒的民意表达，并没能改变政府对期房预售的态度。８月２４日，建设部新闻发言人表态，国家近期不会取消商品房预售制度。

    悬疑之五：实行房贷固定利率还得等待多久？

    ２００５年８月，央行公布《２００４中国房地产金融报告》称，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

    自去年１０月２９日加息，到今年３月取消房贷优惠利率，房贷利率已经两次上调，借款人每月还款额随之增加。固定利率房贷的好处，是使银行和借款人都能在一定程度上规避利率风险，从而实现“双赢”。

    尽管记者采访的各家银行均认为，推出固定利率房贷是迟早的事情，但在ＣＰＩ连续走低，市场并无强烈加息预期的今天，各家银行对何时推出固定房贷利率的看法并不一致。

    包括工行上海分行在内的多家沪上银行表示，短期内没有推出固定利率房贷的打算。而浦发银行、光大银行、建行在南昌的分支机构则称，他们的固定利率房贷方案获央行批准，固定利率房贷的推出已经进入实质性操作阶段。浦发银行总行个人金融部预测，５年期固定房贷的利率将在６％至７％之间，高于现在的利率标准。

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