上海住交会东方论坛圆桌对话实录

任志强：GDP少估约24万亿(图)

　　由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是圆桌论坛上各嘉宾的发言实录：

　　任志强：

　　去年房价增长最高的是呼和浩特，大概一年12个月就有6个月超过20%，平均现在是17%，房价增长速度是最快的；第二可能是青岛；第三可能是天津。天津塘沽的土地拍卖过程当中已经可以达到每平方米土地5500多，今年恰恰不是深圳、上海、广州和北京这几个城市成为增长最快的，北京从来没有出现过大起大落，也没有两位数以上或者更高的增长速度，所以也不会有大落。为什么广州、深圳、上海和北京这四个城市常常会成为中国房地产讨论的城市，因为人均收入超过2000美金是这四个城市占74%，剩下的只占27%，所以收入差别和GDP的差别是最大的差别。宏观调控我们准备公布的2004年经济普查的数据有关，因为现在GDP我们少估大概是24万亿，假定我们真的公布的统计数字发现我们少计24万亿经济总数，考核指标全部发生变化，原来的所有判断可能都是错的，比如说我们人均GDP的收入，人均能源消耗，GDP的能源消耗可能所有判断都是错的。

　　方宏进：

　　这是准确的还是现在是传言。

　　任志强：

　　现在最起码某些领导人说GDP肯定是少估了，但是少多少还不知道，周小川可能还在说我们如何调整或者是如何解释这些少估的GDP，所以肯定是少估了，但是少估多少不知道？对于房地产也可能因为经济总量的变化产生新的政策变化。所以12月20日统计局新的公布情况会给我们一个对于中国重新判断的机会。所以我们现在很难说明年哪个城市，起码我不敢说明年哪一个城市会产生一个巨大的增长或者是形成热点，但是我知道凡是那个地区土地供应量奇缺一定会成为新的亮点，不管是二线城市或者是三线城市，因为我们居民消费化的程度基本上是均衡的，每年0.8至1.2，特别是长三角地区曾经达到2.8，中小城市、包括三线城市都可能在农村建设的投资上财政支出加大，这些地区的城市化速度也会适当加快。只要供求关系发生巨大的逆差就会促使房价增高。我个人认为，到目前今年北京市所提供的土地是不能满足明年市场需求的，特别是北京三环路以内的住宅一平方米没有，五环路以内的住宅用量只占总住宅用量的20%，80%都在五环以外，所以五环内的住宅一定会上涨。五环内占的80%的房价会把所有的房价拉低，所以我们不是看某一个城市短时间内的房价增还是降，上海高端的产品是被市场认可，销售量和销售速度没有发生变化等等一样，所以一定要分层次看这个城市发展。如果供应量严重不足就会发生这个地区房价高增长的情况，市场由供给和需求量者来决定价格是一个攻不破的原理，美国和日本都是打破不了这样一个经济规律学的做法。7月份世界竞合组织亚洲区出来一个全世界房地产情况的报告，如果把房价放在35年的时间内平衡去看，只有上涨的过程，而没有下降的过程，得出来最终结论到目前为止，除了极个别的国家以外，应该说房价并不是一个超过实际增长或者是实际经济实力的水平的一个高房价，这是7月份世界竞合组织报告得出来的结论。我想中国也可能是这样一种形成，泡沫已经说了四年还没有破，而且可能从目前来看这么严厉的宏观调控也没有让它破，也许它就不是泡沫，因为你老捅不破只能是皮球。所以我想未来的发展中中国不可能脱离房地产而发展中国的经济，也不可能脱离城市化去发展中国的经济，所以任何一个地区都可能成为下一个热点，谢谢！

　　方宏进：

　　我想也许明天很多房地产的报纸，或者是专栏都会有一个新的标题，就是任总刚才所说的到底是泡沫还是皮球，这个话题可以进一步讨论。和记黄埔佘耀庭先生，你们在国内有很多城市都有投资，你们港资企业适不适应，有没有障碍，另外你们在中国几个大城市都投资，想问你们具体和记黄埔认为明年哪一个城市的收益会最理想？

　　佘耀庭：

　　我先回答第一个问题，和记黄埔和其他美国、欧洲五百强企业一样有一个既定的管理模式，这个管理模式就是我们是采用一个全球化的发展，全球化就是按照以前在国外不同的城市，包括东京也好，新加坡也好，香港也好，英国伦敦经营房地产在设计，在规划，在管理上面的经验，放入到中国市场。

　　另外一我们也特别强调的是人才本地化，人才本地化就是希望在中国市场里面充分利用本地的人才，因为中国市场和外国有一定的不同，我们看如果做投资，做投资有不同的环境，这个环境有增资方面的环境，政治上面的环境，中国是一个关系市场，如果在这个市场上没有特定的关系，很难营运。所谓关系？就是本地的经验，本地的知识，还有本地有关的一些重要机构、网络的关系，这一方面我们是特别强调的。

　　第二个问题说和记黄埔明年在中国其他的城市，如果说收入的情况，这是公司的机密，但是我可以说未来不同的城市还是在开发企业的阶段，因为和记黄埔本身是2004年开始大量在国内收购地块，变成所有的项目也是陆陆续续在往后4、5年的时间会出现，2006年也是属于一个发展期，谢谢。

　　方宏进：

　　这里面还有一个问题问得更具体，就是你们40亿在世纪大道拿了一块地，这一块地准备干什么，前景怎么样？

　　佘耀庭：

　　首先我看传媒未必在这个地块上盖超市，在12月19日或者是20日会有一个比较准确的公布，大家在报纸上看到的资料可能还需要进一步做调整，谢谢！

　　方宏进：

　　这是比较保密的，可能到时候会有消息给大家。黄总你们对环渤海地区以及天津的市场怎么看？你们会不把现在上海的经验拿到天津去，认为天津市场已经成熟到这个程度了？

　　黄世达：

　　最近我们去天津，就是我们住宅商会到那举办一个会，我们发现滨海区真是发展得非常非常厉害，包括顺驰，合生他们都已经进入了天津了。再就是当时我们的口号叫做80年代看深圳，90年代看浦东，现在就要看天津了。确实现在在北京要找土地真的不容易了，所以下一步可能在天津这一边，或者是在环渤海里面我们大量要拿土地发展，这边可能是一个热点，也是一个比较现实，在北京已经比较难找了，要发展出去可能就是在北京的周边发展，我们看到一个是天津是比较好的发展，另外一个就是在大连环渤海里面发展比较好。深圳有很多的投资者到了天津、大连、沈阳这方面进行投资也是很多的。

　　方宏进：

　　刚才的话题一直围绕明年房地产市场到底怎么样，哪个地方会热，请几位嘉宾讨论。现在想换一个话题，首先请教张国正先生，你作为专业公司来看中国房地产商，随着中国这么多年的发展，特别是今年有了调整以后，在他们的运作模式方向上面到底应该有什么样的提升？这方面你有没有什么感受，特别是从境外公司的角度来看。

　　张国正：

　　这肯定是，我们以前一直碰到国内的开发商，基本上是以做住宅为主，房地产等同住宅，住宅等同房地产。我们经过两个周期以后发现，如果太单一，太专注做一个事情非常容易受市场波动的影响，所以我们看首先第一点就是要往多元化的方向去发展。说回来，以我们最近，尤其是宏观调控以后，大家都说商业房地产，商业房地产我想说不是一般人，或者不是一般的开发商，也不是一般的投资者能玩的“游戏”，必须要有高度资金的密集的能量和开发的技术才能做出模样来。同样小的投资者或者是个人投资者，他也不一定很容易的去了解或者是理解商业房地产的运作和投机机会。所以我们想提出开发商应该多元化去开发，但是必须要量力而为，这是一个大前提，但是方向肯定是对的，就是超越了太单一的方式。

　　第二，当然就是融资渠道。融资的渠道不是个别开发商能解决的这样一个问题，现在整个国家都在研究这个问题，我们看到大家都在谈信托这个问题，但是没有三、五年很难把信托的市场打开，现在充其量就是把信托往后一两年真的是发育起来。

　　接下来就是我们怎么利用外资资金这样一个课题。我们看到现在的确有很多外资基金进来，他们盈利的方式最起码有三种，一个是股权的收购，他不要你整个物业，他只要里面一部分的股权，因为很多都是被动的投资者，他们只想投资但是不想参与运作，所以只拿少于50%。另外一种就是直接把整个物业收购过来，余下就是一个合作的方式。国内开发商我们跟他们谈，他们经常跟我们一起讨论能不能引进这些外资基金，我们得到了一个结论就是这些外资基金只是对某一部分的内资开发商有这个信心跟他们合作，虽然他们这种项目非常感兴趣，但是不愿意跟他们作为合作伙伴，如果要做的话，直接有整个收购过来。我们后来发现是大家的开发理念、经营理念距离太大，外资开发商，或者是外资的基金进来寻找合作伙伴的时候，他们第一想大家在开发理念语言的共同点，管理的力量上是否吻合，所以我们想说的是如果要跟这些外资合作的基金开发商，他们必须要把自己的管理团队现代化，要把老一套的那种管理方式、运营方式基本上把它放弃掉，用比较先进的管理理念，比较年轻的管理团队，这样才有机会跟这些外资基金进行合作。

　　方宏进：

　　接下来我们想请教一下和记黄埔的佘先生，其实你们在香港做，包括在其他地方做，房地产是一个比较高度集中的行业，而在中国房地产市场是非常非常分散的一个行业，在这样一个市场环境当中，你们资金是比较大的公司竞争起来觉得是非常游刃有余，可以指向哪打向哪，非常有利还是觉得你们也有很多的障碍，很多的麻烦，你们的格局也会很快发展到垄断变化吗？

　　佘耀庭：

　　我看地产行业和其他的行业有一个不同，如果可口可乐过来中国做业务，他可以十年、二十年之间有机会垄断一个市场，但是房地产确实大家看看美国，美国市场里面80%以上的发展商都是美国本土的发展商，剩下20%可能是外国的发展商，未来的中国市场我们看到是比较平均一点，比较分散一点。未来往下走，中国不是一个市场，中国其实分成很多很多不同的市场，不同的市场有不同的经济的发展速度，所以我看在香港和记黄埔以及长江实业本身是属于五大地产之一，如果用土地储备来算他是属于地产界的老大，但是如果在中国，我看和记黄埔本身只是一个参与者，没有意图要变成一个垄断者，也没有意图变成这个行业的老大，我们说我们在中国市场是希望可以服务客户，做好我们的质量，下一步我们希望能够引进更加好的经验，可以放在中国大陆市场里面，客户认可公司自然就会赚钱，谢谢！

　　方宏进：

　　同样的问题请教任先生，你觉得中国房地产行业接下来状态会不会发生变化，就是这么多小的房地产商，竞争这样激烈，经过这一年德调整，明年在这一方面有没有变化的趋势？

　　任志强：

　　就像刚才佘先生所说中国房地产集中制非常差，前三百家企业占市场份额20%几，和其他行业没法比，最好的企业才占1%，但是钢铁、汽车、水泥、彩电这些行业前几家可能就占市场80%的份额，所以在中国来看我们是大产业小企业。从91年邓小平南巡讲话以后算起，平均房地产企业寿命只有3.8年，每一个调控周期都要死掉一万多家房地产企业，5万多家企业死掉1万多家我也没有觉得奇怪，因为很正常。真正好的企业不到1%，也就是不到500家，10%的企业大概占了将近60%的利润，剩下90%的企业在享受40%的利润，所以整个行业的利润不高，但是好的企业活得很好。

　　从未来的发展情况来看，中国可能有两种趋向，在国外讲不动产的时候，讲房地产的时候一般都讲土地、房屋、现金流和增值收益。而目前中国房地产商大部分只有前三项没有增值收益，大部分都是建房子就卖掉，没有自己持有。所以下一部分持有物业可能占有很大的比例，越来越多的人会用持有物业出租和整体销售和国外接轨，国外大部分的开发商和信托都是长期持有经营来作为地产的支柱。比如说佘先生他们可能在香港里面有40%利润是来自于固定收入，就是出租租金取得收入，这可能是中国未来发展趋势，更多发展商留下一些物业取得增值收益和金融收益来作为长期发展的过程。这样就需要有一个金融的支持，所以现在社会上讨论最多是对金融的支持，实际上到目前为止外资进入中国的数量很低，而社会发展的资金融资也很低，上市公司也就是70家左右，非专职不超过130家，融资额去年只有180亿，信托今年全年加起来也就是300亿，这在整个房地产投资中只占1%左右，非常低的融资量。债券基本上没有。境外基金的投入量按照统计大概有200亿左右，70%用于开发投资，一部分是购买，按照消费来算不算投资类，还有一部分是作为基金类，全国的投资率也只有百分之几，但是一个信号告诉我们，央行方案提出希望利用证券化的方式，或者是市场融资的方式解决融资问题和解决银行的风险问题。第二就是我们已经开始把建行一部分个人消费信贷证券化，这已经公开了，下一步中国一定会更多的用证券化的方式来解决个人消费信贷的问题，试点已经开始了，后期会继续发展。第三短期金融投资债券也很快出台了，已经有一些大的企业开始了，如果立法经过第三波讨论之后我想中小企业会利用短期融资债券来解决这个问题。

　　以上三个问题说明未来中国房地产市场会越来越多用市场化的金融手段和融资方式来解决资金问题，会越来越多和市场直接融资相结合。我们现在的住房发展阶段就是按人均面积和平均购买率的形成来看，和50、60年代差不多，美国1950年、1960年恰恰也是优先解决这两个问题，政府来解决建立资本市场这样一个问题，60年代美国政府采取的可能也是我们中国政府下一步会采取的政策之一，除了今年11月份之后出现局部城市房价开始下跌以外，总体来讲一直保持着一个房价上升的趋势。我想中国的未来发展，仅仅靠银行是不行的，一定会用更多的社会融资的办法来解决问题。在座的三位可能都是和国际资本相结合的，他们资金更多是利用市场化的方式，利用上市，利用境外资本市场的结合来解决资本的问题，所以他们坐在这都比我们财大气粗一点，可以一下拿出40亿、50亿投一块地，而中国的房地产商目前来看还没有这样的能力，最重要的原因就是缺乏和资本市场的直接融资结合起来，我想可能未来发展过程中，持有物业和直接利用资本市场去改变我们现有发展商的经营模式和融资能力是未来发展的两个重要的方向，谢谢！

　　方宏进：

　　谢谢。我们讨论差不多了，其实我收到的条子里面我压了一大堆，大部分都写给任先生，而且把你当成预测大师，问的非常具体，都是点名具体的房地产你觉得该怎么样，成都、天津等等各地都有，这里面你也没有时间一一作答，让你说说山西的购房团怎么样。

　　任志强：

　　山西购房团和过去所说的温州购房团没有什么差别，第一从《宪法》来讲允不允许商品房自由买卖，假如我们《宪法》规定商品房可以自由买卖，人家又不欠你的钱，不欠你的税，又不用你大量贷款，凭什么指责或者是批评购房团，有没有违反法律规定，如果没有违反法律规定这是对所有人都是好事，因为增加了我们的增加值，GDP、消费指数，既然是好事，还多拿税了，为什么批评人家？我想山西购房团是因为温州购房团炒房来获得发财的机会。因为他们不是短期的投资，他们是要交税的法律条件下购买房子，以前没有这种法律条件短炒的概念可能是不一样的，既然限制了短炒的障碍，加了这么多的限定条件，他们还在大量购房，也许他们会像我们境外的基金大量购买出租或者是持有这个物业，作为一个中长期的投资去转换投资概念，这样的结果一定是对市场更好的结果，而不是对市场更坏。百利而无一害的事情应该鼓励他们去做，而不应该是打击、批评，你也没有权利说人家是违法了，你凭什么批评人家。

　　方宏进：

　　非常感谢台上四位嘉宾就明年房地产的走势和房地产行业的变化跟大家进行充分的交流，非常感谢他们四位。

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