上海住交会东方论坛圆桌对话实录

张国正：明年看好中西部房地产市场

　　由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是圆桌论坛上各嘉宾的发言实录：

　　　方宏进：

　　谢谢任总。这里面推荐在座的诸位听任总讲话的时候最好拿一个小本子，大家发现他的特点随口可以讲出大量统计数字，有官方，有自己推算出来的。在座房地产的都是生意人，生意人就要算帐，任总可以从不同的角度公布不同的数字，对大家算帐很有帮助。我们首先宣布可能上实的卢总有事来不了了，所以今天在台上就是我们现在四位嘉宾跟大家聊天。我们还是要请教一下和记黄埔的佘先生，和记黄埔这样大的公司，你们自己开发的房地产是属于中高档次的，但是对中国房地产市场会做一个比较透彻的研究，你个人认为在2006年中国房地产市场是怎么样的举动，是压抑一段时间有一个爆发还是还要再持续低迷一段时间还是会怎么样，你们的判断？

　　　佘耀庭：

　　我比较简单说一下。2005年过去一年多的时间，大家都可以看到市场做了一个比较大的调整，一直以来外国投资基金在2005年陆陆续续做出很多报告，这些报告都说中国房地产出现很大的泡沫，如果我们看看美国，看看欧洲，看看其他的地区，他们也存在地产泡沫的问题，如果看过去一年，过去一年的美国、英国地产价格也一直往下走。我觉得2005年是一个很好的调整机遇，整个市场里面供应和需求可以得到一个比较平均的发展。

　　和记黄埔实际从2004年年底就在中国各大城市收购很多的项目，关键就是我们对中国的未来，地产发展重要的指标我们要看GDP，未来10多年中国GDP增长会比美国，会比其他的已发展的地区是一直往上走的，所以也是这个原因，和记黄埔愿意投资上海1.3亿资金在中国的房地产里面。如果说2006年短期12年的住宅的走势，看住宅不能看是一个市场，可能要分成高端、中端或者是比较大众的市场，再一些研究里面也可以看到，在大众的市场里面是供不应求，如果我们看这个题目就是城市化，城市化按照建设部一个数据，2020年的时候，每个人的人均面积应该是得到35平方米，如果中国城市化每走到一个百分点的增加，就等同于有1000多万人口在城市里面的增加，如果再算下去中国现在对于住宅面积的需求是超过5亿平方米，如果我们现在从这一方面来看大众市场的需求是一直增加的，如果我们看中端以及高端的市场，我们先看高端市场，这也是和记黄埔的专业地产市场领域。

　　高端市场主要要看外围，要看全球的走势，还要看其他城市的投资机会，还有证券各个方面，我看未来高端市场是比较稳定一点，如果大家要做投资，特别是看一些市中心，低端是最好的，长期应该是没有问题。现在我们转过去看中端市场，中端市场我看未来6至9月市场还是要有一个调整，这个调整是推向一个健康的。如果看一下康复我看是2006年底三季度开始。

　　方宏进：

　　佘总从和记黄埔掌握的资料谈一下对局势的判断，我觉得蛮有意思，今天台上请来的嘉宾代表都是国外来的大的基金或者是国内非常有实力的房地产商，所以那种觉得很迷茫、压力很大，甚至要面临破产的氛围没有带到会场里来，他们都认为很好。到底这样的情况我们怎么预先把握，我还有一个问题要请教一下黄世达先生，你们是亲身经历，亲眼目睹香港上一次房地产泡沫大跌价，你觉得目前国内，特别是一些大的中心城市存在当时可以跟香港类比的房地产泡沫吗？这种泡沫严重不严重，以你们的角度来看。

　　黄世达：

　　我想众多的市场就是刚才佘先生讲到，有不同的层次，高档、中档、低档，但是中国的市场非常大，像欧洲一样大，中国房地产市场又不一样，不能看成是一个单一的市场。比如说上海的房价下降得特别厉害，特别是住宅，但是去年我们在深圳的项目非常好，深圳的项目是全球的项目升得最厉害的，去年升了30%，所以中国一个城市冒出来。主要的原因还是中国整体来讲跟金融风暴有很大的区别，金融风暴在香港是一种外围的形式，经济形势出现问题，GDP一直在降，但是中国你看人口还是有住宅需求，GDP一直在上升，城市化也在做，整个发展当中城市化也是非常厉害。所以我看中国的市场，这几个基本因素决定人民币升值在我们来看也是一个很关键的因素，当然这不是讲一般的住宅，还有商业地产。

　　还有一个比较重要的趋势我们一定要比较关注。刚才我讲中国是不同的市场，但是还有一个就是中国也是在不同的城市里面也分不同的产品与类型，包括商业地产，包括商业地产里面有写字楼，有酒店，有商场，还有住宅产品，住宅产品刚才讲得很清楚，就是城市化、GDP，还有就是整个经济的发展，即使宏观调控在局部地区可能一段时间在长三角，一段时间在珠三角，一段时间在环渤海地区，但是在这个地区发展也是非常好，主要原因就是基金进入商业地产。以前商业地产是没有出路的，现在基金回拢，香港这一段时间做得还是非常成功，所以我觉得商业地产的发展在大城市里面，或者是二、三线城市中心地区还是非常红火。

　　方宏进：

　　非常感谢黄先生。刚才王志纲先生在讲的时候，讲到环渤海经济区的发展，可能国家要投入很多的资金。另外刚才诸位在说的时候，黄先生也提到2004年上海的房地产是升得非常快，成为全国最抢眼的，而在2005年，特别是2005年下半年深圳房地产又有很快的发展，递上来的条子比较一致，你们能判断一下或者是猜一下明年哪个城市会变成房地产增值非常快的，发展非常快的，我们首先想请教一下张国正先生，毕竟你们专业公司视角会更大一些，你们觉得明年哪个城市会变成房地产增值比较快。

　　张国正：

　　我估计肯定不会是上海，上海是全国的关注点，是中央的关注点，我肯定不会选上海。我们全集团在11个城市的分公司最近做了一个判断我们的结论是在西面，可能是武汉升幅最快，原因是那边的技术比较低，有好的开发商往那边跑，比如说和记黄埔，我们的瑞安以及本地国内大开发商往西边，往武汉去做。他们去做的意义是什么？是释放当地的购买力，当地人不是没有钱，而是他们觉得现有的产品不到位，技术高的开发商去了以后，把好的开发技术，好的产品带到当地，他们在当地的定位、定价肯定比普通的还要高一个档次，不是价钱定的高，而是含量高，所以在这样的情况下我自己是比较看好西边和中部。

　　方宏进：

　　我相信今天在场哪怕是站着听的观众你们会有重大收获，他们把他们发现的商机跟大家共享。张先生发表的意见很大程度上代表港资，境外资金在房地产方面的判断，同样的问题请教一下任总，你觉得明年哪一个城市可能会成为中国房地产增值的亮点城市？

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