红星美凯龙张华容：新市场催生新机会购物中心创新运营是必修课

［中国品牌总网更新时间：2015/9/18 ］热荐 ★★★

摘要：她以红星商业为例，讲述了这一关键点的重要性。在红星商业，一个好的企划活动，一定是客流、销售双向带动的。他们要求每一个企划推广方案，都要有针对性地提出经营目标，有针对性地吸引某一或某几个主营业态的核心受众群，促进商户的销售。“红星商业的企划人员，往往是活动开始后更加忙碌，因为第一波的经营数据出来后，他们要去评估是否完成了之前的经营目标。没有完成的话，要马上调整活动内容，真正做到不仅通过活动吸引来大量客流，还要切实地为商户提升业绩。”

她以红星商业为例，讲述了这一关键点的重要性。在红星商业，一个好的企划活动，一定是客流、销售双向带动的。他们要求每一个企划推广方案，都要有针对性地提出经营目标，有针对性地吸引某一或某几个主营业态的核心受众群，促进商户的销售。“红星商业的企划人员，往往是活动开始后更加忙碌，因为第一波的经营数据出来后，他们要去评估是否完成了之前的经营目标。没有完成的话，要马上调整活动内容，真正做到不仅通过活动吸引来大量客流，还要切实地为商户提升业绩。”据悉，北京爱琴海购物公园在今年四月举办一档关怀“自闭症儿童”公益活动的时候，提前就考虑到慈善大使马布里的参与，及时与商户沟通，联合商家推出了“马布里公益套餐”、“马布里公益专座”。活动不仅完成了公益的目标，还带动了当日的客流，并成功提高了商户的进店率与营业额。

在运营工作中，消费者同样是重要的一端。张华容表示：从现在的行业发展来看，购物中心之间单纯比拼品牌量级的情况已经越来越少，消费者越来越关注的是购物中心里面的用户体验。这些体验可能来自场内的网络信号是否畅通、公共空间是否让人舒适、导视是否清晰、停车是否方便，场内的气味、音乐是否令人愉悦、是否有足够吸引人的活动等等。这些都可以成为顾客选择喜爱这家购物中心的甜蜜点，也可以成为顾客放弃这家购物中心的痛点，一正一反之间，考验的就是商业运营团队在细节处理上的能力，比拼的是消费者服务工作是否严抓不懈。

要说行业的发展进程中人们感受到最大的变化是什么，那一定是科技的发展带来的全新局面。这也是张华容在购物中心运营创新认识方面感触颇深的一点。“在我们看来，科技为商业不动产领域带来最大的变化是开启了‘全渠道营销’的时代。”而所谓的全渠道，她认为一方面是指实体商业逐渐掌握了线上线下流量互通的方式，能够比较熟练地完成线上流量转化成线下客流的商业模式。另一方面，新技术下的全渠道营销让商家更好地接触顾客，了解顾客，商家能够从大量数据中发现他们关注什么、渴望什么，还能从顾客在购物中心的行为中发现哪些经营内容符合他们的购物需求。这些原有运营模型做不到的，科技都做到了。

事实上，除了科技的发展，行业内的快速发展也为运营创新提供了更广阔的空间。新的商业合作模式与商务条件的出现，使购物中心与品牌商家的互动关系进一步融合，同时，国际化服务理念的引入与品牌嫁接的深化，也进一步提高了业内整体的运营水平。而多元化与专业化相结合的经营内容，则促进了产业内的专业能力深化与资源整合的加速。张华容对此表示认同。

商业过剩是一出“相对论” 新市场催生新机会

购物中心的运营需要多番创新，但要想做好创新并不容易，于是许多人把症结归咎于当下商业地产过度开发导致同质化严重。这一“追责”不无道理，过去的一段时间，商业地产经历了野蛮生长，部分城市由于集中规划强行上马，确实导致了商业不动产的过量开发，甚至过剩。在张华容看来，这样的过剩，目前还只是存在于部分城市，从全国的数据来看，还是拥有很大空间。她认为，目前的市场背景，也催生出很多市场机会：首先行业内价值评估体系将随之改变，新的市场变化会产生新的需求，与此同时，市场的变化也带动了更多创新理念的发展。

怎么理解？她进一步分析到，之前行业内对于商业地产相关企业的价值评估，更多地是参考项目的开发量与开发面积。但在目前的环境下，很难单纯地以项目数量去衡量企业的实力，因为很多项目的质量已经无法产生预计的价值。相反，拥有丰富经验和专业运营能力的商业不动产企业，越来越因为自己的专业价值而广受追捧。因为他们拥有令不动产项目保值甚至增值的重要能力，所以市场对这一类企业的价值评估大大提高。

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其次，市场的动荡，让大量地产开发企业认识到需要寻找专业的合作伙伴去保证商业项目开发的有序进行以及后期的科学运营。“目前来看，行业中拥有较强综合实力，又具备服务外部客户能力的不动产运营团队少之又少，这也就是为什么红星商业今年提出资产管理服务后，引发了很好的市场反响。我们的资产管理服务建立在红星商业所拥有的全产业链服务能力，聚焦在资产运营、资产盘活与资产增值三大方面，我们用自己专业的能力去解决开发企业切实的问题，双方共同分享商业物业增值所产生的巨大价值。目前我们也欢迎有合作意愿的企业来与我们进行合作，我们也将会从项目拿地开发阶段就开始为企业提供专业的资产管理服务。”

第三，市场环境的变化，也让很多运营商认识到要用创新打开市场新的通道。“近两年，我们看到国内很多商业综合体出现了更加偏向于艺术人文的生活方式中心定位，就属于商业不动产运营新的方向。”同时，商业领域也吸纳了行业外很多优秀的创意，引入商业综合体。“像我们近期就在着手打造购物中心内的创客空间，这些都是不断创新的结果。”张华容始终认为商业地产领域的变革孕育着无限可能，市场前景十分广阔。

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