万达王府井等大批Mall入境 东莞商业胜算几何？

 
　　低调转身

　　沉寂多年

　　华南Mall“回炉”改造

　　“把蛋糕做大，做得好吃，就不会过剩”。环球经贸中心的运营方，台升国际地产集团总经理潘丽却乐观看待。

　　去年，运营方对外宣布，4 .5万㎡的K IN GM A LL将引入Prada，就有质疑声：东莞虽藏富于民，土豪们却习惯到香港消费，环球经贸中心、星河城和万达都对外宣称要引入国际一线奢侈品牌，能否真正留住土豪的心?

　　“20年前，杭州也没有高端商业”，台升国际地产集团副总经理吴永泽回应，“当时都说，杭州离上海那么近，什么不能在上海买，但杭州还是将杭州大厦培育了起来。”再往前10年，宁波政府不想本地的高端消费全被杭州吸走，亲自出面把LV等奢侈品牌引入。“东莞也要开始这个路径的构筑。”吴永泽称，环球经贸中心虽然以市民消费结构为主，但一定会引入高端奢侈品，并在运营上做出“台湾特色”，走差异化路线。

　　潘丽甚至信心满怀地表示，万达和王府井等品牌商业地产的进驻，“不是过多，而是东莞商业的一次进化，优胜劣汰，刺激原来的商圈加速升级改造。”

　　已经沉寂多年的华南M all就在市场倒逼中“回炉”改造。

　　这个庞大的商业体建筑面积高达119万㎡，其中有47万㎡的商业面积。20 0 5年，华南Mall一期试业，就被外媒评为“全球最大购物中心”。不过，不到一年，却因运营不善，让香港阿玛高档百货、铜锣湾百货等品牌商都陆续撤走，经营惨淡。

　　后北大资源集团不得不回购重组。“之前的定位有问题，做东莞M all都不合适，更不要说立足珠三角。”东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓认为，华南M all最初声称要辐射珠三角的高端商业，并未立足东莞实际。这个新的运营团队在2012年接手后，走遍了东莞所有镇街的商业地块，重新定位，“我们要做的是万江的M all。”他们投入了数亿元，将华南M all的交通动线、外立面、业态功能都统一调整升级，重新引入了20多个品牌商家。

　　看不见的未来

　　东莞能Hold住多少广深来的消费力

　　徘徊在莞深两地的李彦峰也参与其中。他是东莞本土百货品牌天和商贸有限公司的总经理。4年前，华南M all就曾邀请天和商贸进驻，东城的天和百货当时租金已去到40元/㎡，华南M all给出了21元/㎡优惠价，仍未能令其心动。“片区总人口数量偏低，周边楼盘的房价一平方米才四五千元，中端消费都撑不起来。”李彦峰称。

　　20 13年，天和商贸却在这里砸下5000万元，建成了最高级的新形象店。他们甚至专门聘请了吉之岛的中国区设计师主刀整个设计，单单是设计细节上的磨合就花了三四个月。整个百货店经营面积2.5万㎡，为了让顾客有更好的体验，3个洗手间就占去了800㎡。

　　李彦峰甚至和设计师争执起来：要打造宽敞的购物空间，货柜间的通道被设计成6米宽，是国内百货公司的两倍。运营商却想摆更多的货。“日本设计师说这样你就不用请我了，我们最后决定听他的，敲定了5米。”李彦峰笑道。开业的第一天，天和豪气掷出了300多万，购置了小奔驰、一克拉的砖戒和金条等，让幸运的消费者抽奖。

　　这是天和商贸创办17年来最大一笔单店投入，李彦峰直言，对赌的是片区城市人口的增加。此时，华南M all周边新开楼盘的房价已经去到了8000元/㎡，居住人口已经达到30万。附近学校、银行、酒店等各项配套成熟，交通改善，带来了这个片区周末5万多的客流量。

　　还有即将涌进来的广州客和深圳客。以今年4月为例，楼市持续低迷，临近深圳的凤岗、塘厦和樟木头三镇却非常火爆，成交了1200多套新房，占比超过了全市总成交量的1/3.即使业内人士谨慎看待，东莞能H old住多少深圳来的消费力，有些苗头确实给本土的商业地产运营商带来了信心。报道称，去年，长安万达广场将“深圳西”的广告牌铺满了莞深两地，开业半个月后，相关负责人估计，1/5至1/3的客流量来自深圳宝安区的福永、沙井一带。

　　“我实在是太想逃离大城市了”。李彦峰感言。周末回家，他从公司开车到深圳高速路口是1个小时，在深圳市区内却要堵上2个小时才能到家。有一次，耗到车快没油了，连空调也不敢开。这个东北大汉在夏日的暴晒下驾着车，大汗淋漓。

　　“深圳真的是塞到让人绝望。”有一次，惠州楼盘把“深圳后花园”的广告派到了家门口，老婆跟着看房团去了一趟，当天就在海边买了房。在李彦峰看来，这就是解决东莞转型升级和商业过剩等最有力的通道：“把所有的广告都打到广深去，更积极主动地承接两地的人口转移。”

　　声音

　　本土的东莞客人比例增多，却难伺候，客人省钱不愿意消费酒水，抱着一箱水果过来，让我们帮忙榨果汁。价格稍高一些的上海菜，如清炒虾仁等难推广，张华强调整了菜品，开始加推翡翠小笼包等点心。同样的出品，价格贵一两成，在广州的餐厅却是排长龙……

　　———8年前进莞做餐饮的香港人张华强

　　20年前，杭州也没有高端商业，当时都说，杭州离上海那么近，什么不能在上海买，但杭州还是将杭州大厦培育了起来。再往前10年，宁波政府不想本地的高端消费全被杭州吸走，亲自出面把LV等奢侈品牌引入。东莞也要开始这个路径的构筑。

　　———台升国际地产集团副总经理吴永泽

　　写字楼空置率那么高，就说明支撑大量购物中心的白领阶层还未成长起来，东莞的转型升级还没有很漂亮地转化。各大开发商看好的是东莞转型升级和城轨地铁开通后，即将涌进来的广深群体。但是，多年来，广州的人口大量转移到番禺居住，但消费还是留在了广州天河等中心城区。

　　———铂涛集团喆·啡酒店总裁李应聪

 
作者/来源： 南方都市报

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