地产欲坠现场：零首付和逆首付抬头

    理财周报记者 黄杰、见习记者 郭建鹏、实习记者 李碧雯/北京、天津、上海、杭州、深圳、惠州报道

    五一期间流传出的万科副总裁毛大庆的发言稿，如暴雨前夕一声惊雷，在舆论上掀起轩然大波。

    在此之前，种种迹象表明，市场已经在发挥它自身的能量。

    冰冷的数据支撑了短期市场恶化的论调。来自野村证券的一组数据表明，在2014年一季度，26个省份中有四个省份的房地产投资是负值，投资下降可能导致地产开工和销售水平滑坡，甚至会波及GDP增速。

    来自高盛高华的报告则指出，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。

    一些房地产商透露，对于房价的调控，目前政府比企业更急，事实从4月底以来，广西、浙江、安徽、天津等地已经着手放松实行数年的限购策略。

    理财周报记者兵分三路，深入调查北京、天津、上海、杭州、深圳、惠州六城数座楼盘，试图从销售情况、市场情绪、房企资金链、政府态度等层面，还原最真实的楼市走向，并在更大范围内表现，房地产市场可能的另一面。

    华北，不少机构投资者已经将在上市房企的仓位降低，而这些上市公司最新的业绩表现下滑趋势也十分明显；华东，一些定位失误的楼盘降价凶猛，也有房企债务到期需要回笼资金，大型房企则开始主动寻求多样的优惠促销行动；华南，零首付和逆首付抬头，惠州出现房企资金断裂的消息，广深两地打折力度亦是近年来最大。

    中国房地产业的大拐点真的来了吗？

    北京：东坝—东坝金粒街

    北京，朝阳区东部，又一个热门板块将要面市——东坝。

    继国贸CBD、望京之后，东坝将成为朝阳区下一个发展热点。按照朝阳区域定位，东坝国际贸易中心、第四使馆区落址东坝、多条轨道交通将建成，这里将开启朝阳区东部新版图。

    即将开盘的北京城建“东坝金粒街”项目，虽然尚未定价，但优越的地理位置已经预示这里价格不菲。在东坝地区服务的多位房产中介认为，金粒街突破4万元每平方米将很轻松。

    北京城建2013年报中显示，截至2013年底，公司在售二级开发项目21个，总规划建筑面积约719.42万平方米，其中，朝阳区的东坝项目有91900平方米，规划用途为住宅及配套。虽然东坝项目规划面积在北京城建多个项目中位列后卫，但其却因独特的区位优势，被北京城建寄予厚望。

    在北京城建2013年报告期内，公司实现营业收入76.92亿元，同比增长15.085%。2013年也成为了北京城建在北京拿地最多的一年，一级开发资格规划建筑面积为44.89万平方米，6块二级项目规划面积共108.21万平方米。

    种种迹象都在表明，北京城建已经攒足了劲儿，即将开盘的“东坝金粒街”将打响头炮。然而，持有北京城建的众多机构，却在悄悄撤退。

    数据显示，截至今年3月31日，北京城建的十大股东中有6家是基金，值得注意的是，这六只基金中有3只基金出现了较大幅度的减仓。其中，南方成份减仓805.41万股、变动比例-20.11，工银核心价值减仓929.24万股、变动比例-23.84。对此，工银瑞信方面表示，在判断房地产销售回落将成为较长时间内的行业趋势的前提下，选择了降低房地产行业的配置。

    更加惊人的是，截至今年3月31日，共有16家机构持有北京城建，包括13家基金、3家保险，共持有13220.96万股，占总股本的14.87%；而截至2013年12月31日的数据则显示，共有87家机构持有北京城建，包括86家基金和1家保险，共持有18870.46万股，占总股本的21.22%。

    仅仅三个月的时间，已经有大量机构撤出了北京城建。

    对此，北京某大型基金公司基金人士认为，出现基金大举减仓房地产股票并非个案，今年以来房地产低迷，机构大范围减持房地产股票已经成为趋势。近期亦有媒体公布数据，今年一季度，有51家上市房企遭公募基金清仓，包括中粮地产、阳光股份、浦东金桥等房企。

    目光再次回到东坝地区，这里的房地产脚步正在放慢。

    理财周报记者了解到，自2008年起，东坝地区就成为了朝阳区的土地储备地区，目前，9个村子已经搬迁了5个，至今还剩下4个村子没有拆迁，今年三岔河村子将要拆迁，按照规划，拆迁后将建设第四使馆区。

    经过将近7年的发展后，东坝地区还有4个村子没有拆迁，村民们感觉到农村改造的节奏明显减慢。而据东坝乡规划科工作人员介绍，东坝地区属于政府储备土地，土地进入储备后，才随着项目的进入陆续开展工程，“已经改造的村子当然是那些重要的项目。”他说，另外由于项目规划常有变动，也导致剩下4个村子的进度慢下来。

    “更加直接的影响还是资金，项目谈不拢哪来的资金去搬迁、建设？”上述规划科人士说。

    天津：宝坻—京津新城

    天津，宝坻，京津新城。

    合生创展集团在2003年拿下宝坻周良庄镇2.5万亩用地，打造京津新城。而宝坻人口中，更喜欢称其为“宝坻温泉城”。

    “五一期间，我们就卖出了七套别墅。”尽管售楼小姐眼中的京津新城销售不错，但京津新城早已被贴上了“空城”的标签：酒店、别墅的入住率极低。对此，京津新城一位负责人解释道，因为每栋别墅占地超过一亩地、且多是老人于此养老居住，所以看上去显得空。

    走在京津新城的街上，空荡荡，少见生活于此的居民，沿街的商铺也是稀稀落落。而在一季度楼市惨淡的背景下，合生创展的业绩也十分可怜。

    截至2014年3月底，合生创展合约销售金额为约7.03亿元，同比下降73.5%；合约销售面积为约3.61万平方米，同比下降70.41%；平均售价19507元/平方米，同比下降10.5%。其中，3月份，合生创展单月合约销售为2.32亿元，同比下降78.91%。

    然而，这并不是合生创展第一次出现业绩下滑，去年合约销售金额下降3.2%，合约销售面积下降0.3%。昔日的房企排头兵，已经不复当年雄风，而合生创展在京津新城上的大投入、低产出，被认为是拖累其业绩的主要原因。

    据其财报显示，2005年，该项目取得的营业额为5.48亿港元，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。之后，京津新城销售数据甚少出现在年报中。

    一位熟悉京津新城项目的地产人士介绍，这里只是一座温泉度假城、居住功能不强，配套设施始终难以满足业主需求，业主购房后入住率却很低。“多年来，京津新城的投入超过了200亿，产出却不到一半。”他说，2013年合生创展的销售目标是180亿元，结果才突破了110亿元，今年市场更加严峻，或许数据更加难看。

    在朱孟依踏上京津新城之前，他的脚下曾是一片盐碱地，属于宝坻区周良庄镇，根据公开信息显示，整个周良庄的面积共7万亩，也就是说，京津新城就占据了三分之一以上的面积。

    一位在周良庄镇政府工作、了解京津新城项目的部门负责人介绍，当年合生创展购买2.5万亩地的价格极低，每平方米不过百元。即便这样，超过10亿元的卖地收入，对周良庄、宝坻区都是一笔不小的数目。

    然而，宝坻区乃至天津市的楼市也在这场变局中经历风雨。

    房地产服务营运商戴德梁行数据显示,2014年1季度,天津市新建商品住宅成交量达到204万平方米，环比上季度下降40%,同比去年1季度下降近18%。受限于平稳的市场需求,全市成交均价达到每平方米10032元,环比上季度下降3.1%,同比去年同期小幅上升0.66%。

    杭州：武林—武林外滩

    从杭州的武林码头坐船，不到700米就能到广宇集团开发的武林外滩，楼盘正对西湖文化广场，西边则是闻名的京杭大运河。

    武林商圈之于杭州的分量自不必说，周边如武林壹号、绿城兰园，皆是千万级别的楼盘，比邻的武林外滩，是广宇集团在杭州位置最核心的资产，在此之前，它的身价还一直在起价5万，总价千万以上。

    7日的售楼处，诸多咨询者悻悻而归。不论楼层、不论户型，均卖31988元/㎡，并带6000元左右的精装修，武林商圈核心卖出如此低价，令人瞠目结舌。但客户们发现，武林外滩规划的8幢楼中，只有1幢如此销售，而户型仅有42㎡—87㎡，其余的大户型，价位仍在5万元以上。

    被顾客抱怨虚假宣传的另一个理由是，这些小户型产权均为40年。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条显示，土地使用权居住用地为七十年，商业、旅游、娱乐用地为四十年。

武林外滩销售总监称，此次降价销售，就是为了“引起消费者注意”。武林外滩在去年10月底拿到预售证，227套房源中有215套可售，其申报毛坯价多高于5万元一方，昔日千万起步的楼盘，何以为吸引眼球，祭出百万起步的房源？

    杭州官方数据网站——透明售房网的数据显示，武林外滩近一个月来成交套数为0，自开盘至今，总计卖出8套，而同处武林商圈、定位相近的绿城兰园已卖出近500套、武林壹号也有近150套、九龙仓君玺成交也有30套。

    广宇集团2013年报数据显示，去年公司实现营收16.58亿，同比下降15.52%，其中净利润2.19亿元，降幅11.75%，财务费用，广宇集团2013年共支付2469.14万元，比去年同期增加421.67%，官方解释为支付银行利息增加导致。

    负债方面来看，该公司短期借款为7.8亿元，增幅18.18%，系由一年期内借款转为短期所致，目前一年内到期的借款为4.41亿元，增幅高达276.8%。

    销售不利，负债急剧上升，加上市场行情低迷，也许是广宇将豪宅甩出刚需价的动因之一，而年报数据也显示，该公司短期负债中，一笔来自浦发银行文晖支行的1亿元贷款已经在今年5月5日到期。巧合的是，到期前一天，也就是5月4日，广宇集团的武林外滩项目，正式放出百万起购的促销手段。

    而在信托融资方面，广宇集团在去年12月曾将其享有的对全资子公司舟山鼎宇房地产开发有限公司3亿元应收债权，交付给浙商金汇信托成立财产权信托，该信托计划期限为6个月，即将到期。而实际上，该笔3亿元的信托资金投向，也是用于其子公司偿还债务。

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