地产欲坠现场：零首付和逆首付抬头

    杭州：武林—九龙仓君玺

    “进入五月的情况并没有好转，五一期间，杭州一共成交了124套，同比去年下跌了80.92%，这是11年以来的最低了”，中原地产董事总经理朱凌表示。

    从大型开发商降价的现象来看，呈现出两极分化的形式，一方面如万科、世贸等外来大型企业，以全国战略等理由，通过地区差别、带装修、降价等手段促销，以万科为例，五一期间杭州楼市销售榜上，万科多个楼盘跻身榜单。

    以新开盘的万科钱塘府为例，通过精装修减配，2号楼开盘价格降至238-308万元，2号楼102套全部为89方小户型，相比之前在售的1、6号楼，2号楼的价格便宜了40-50万元。

    “实际上降价是通过减配来完成的，并没有便宜特别多，当然，价格小范围降低之后，扩大的购买人群范围也会更大一些。”杭州房产研究机构人士表示，钱塘府在开盘时的计划是签约3亿元，其100多套的房子认筹不过60套，签约数与开发商的预期相差有4000多万。

    据前述研究人士透露，除了精装修减配之外，同样位于武林商圈的九龙仓君玺预计将其即将开盘的号楼改为毛坯销售。九龙仓君玺的楼面价为24000元/㎡，装修价格在5000元左右，该楼盘目前均价在4万元/平方米左右。据销售人员介绍，2号楼开盘的价格可能在3万6—3万7左右，“以此推算，这个项目降价空间还是挺大，加上九龙仓来自香港的贷款成本比较低，远没有说要亏本或者薄利销售的时候。”

    上海方面，五月以来，共有4处楼盘祭出降价口径。沪上观察人士认为，浦东唐镇金大元的项目，实际是定位失误，房价虚高开发商迫不得已只能降价去化，其他如恒盛尚海湾，则是公司大股东熔盛重工负债加重，急需回笼资金，另外如自贸区出现降价的新城碧翠，实则是自贸区概念爆炒后的理性回归。

    在此之前，理财周报曾报道杭州城北两处楼盘降价的资金原因，其中德信地产方面，其降价完成销售之后，立即完成了一款信托计划的兑付，而天鸿香榭里，开盘三年销售惨淡，加之周边受高压线影响，引发业主不满，随即也曝出开发商为业主提供贷款的怪象。

    深圳：龙岗—保利上城；

    惠州：莱蒙水榭湾

    “零首付”、“逆首付”、“7.8折”、“五千抵五万”、“买三房送一房”……广东地区的房地产开发商促销卖房的手段花样百出。

    广州地区在五一期间打出“零首付”和“低首付”的开发商就有17家，占到推出促销活动开发商的10.96%。

    “零首付”的再次抬头，其背后反映的是房地产销售市场不景气的事实。根据广州市国土资源和房产管理局公布的信息显示，今年以来，新建商品住宅成交低迷，3月份共签约5911宗，同比下降了87%。另外一方面，其房产销售价格也纷纷出现跳水，今年1季度平均网上签约金额为14090万元，比去年同期下降了16%，环比增长了15%。

    观望情绪正日渐浓厚。

    在位于深圳龙岗区的保利上城项目现场，理财周报记者观察到现场看房者寥寥无几，当被问及五一期间销售情况时，销售人员表示：“可能因为五一出游的原因，来看房的比较少，而且我们也没有新开盘的，总共销售了约14套。主要是针对存量房有8.5折优惠。”记者查看5月1日来访登记，总共登记的看房客只有30位。销售冷清可见一斑。

    保利地产今年1-4月份，实现签约面积284.32%，同比减少22.17%，实现签约金额3683.98亿元，同比减少9.45%。而据其一季度财报显示，毛利率从年初的19.89%下降到9.97%，存量比今年年初增加了17.35%。

    一线城市尚且如此，二三线城市有项目的开发商则更显焦虑。

    位于广东惠州的莱蒙水榭湾。五一期间推出满5千抵5万的活动。在此之前，为了拉动销量，莱蒙水榭湾还推出了颇为吸引眼球的“逆首付”的策略。据媒体报道，该策略主要是针对深圳的购房者。只要提供银行相关流水信息即可享受最高50万元购房款。不过必须在3年内还清，还需支付年利率7.8%的手续费。

    距离莱蒙水榭湾仅3000米路程的碧桂园十里银滩打折力度也是“惊人”。以去年6月份陆续开盘的碧桂园三期海景房爱琴海系列为例，均价在9500元/平方米。五一期间实行7.8折再9.5折的优惠，而且有些户型还实行买三房送一房的政策，经计算，优惠后单价为7700元/平方米。

    当然，直接降价的房地产开发商也存在不少，惠州则以大亚湾地区的房地产开发商们最为典型。在富力湾一栋在建的楼房正中央挂着一个100米长的条幅：3998元起。然而，据记者了解，从2008年开始，这里就聚集着许多大大小小的不知名的房地产开发商。当时的价格也仅仅是3000-4000元左右。

    一位对该区域地产较为熟悉的人士告诉理财周报记者：“那个时候20、30万就能在那里买套房子了，不过到现在都几乎没有增值，很多人都被套牢在里面了。”

    惠州：碧桂园十里银滩，金融街巽寮湾，光耀地产项目

    对于惠州而言，房地产的冬天也许更加漫长。

    沿途经过大亚湾地区，各大中小开发商楼盘都正在建设中，而最为知名的当属碧桂园十里银滩。然而，在碧桂园十里银滩的三期楼盘销售中心，理财周报记者仔细查看了前台的登记签约表，截至从5月3日至5月6日，登记签约的有14户。5月5日的签约较多，有6户。其他日期签约登记的仅为2-3户左右。此外，对于开盘已久的山景房来说，虽然价格便宜，但销售情况也并不理想。“现在剩下的朝北朝西方向的房子还有很多没有卖出去”，该楼盘销售人员表示。

    在惠州金融街巽寮湾地产，围绕着巽寮湾4A级风景区总土地面积510万平方米，目前一期推出10栋，除了3栋自用外，还有3栋就是全部出租给了酒店，目前在售的两栋也是实行整层购买。

    记者向当地居民咨询，该居民表示，“如果是淡季的话，几乎很少人，5-10月份旺季的时候酒店才会住满人。一般都是买来做酒店的，个人买房投资的会比较少。”

    晚上8点钟，记者围着该小区走了一圈，发现已经完工的项目楼盘仅有几个单元有2-3户亮灯，其他的均是漆黑一片，亮灯率不足一成。

    如此大面积的拿地以及项目开发，是否会对公司造成资金链断裂风险？

    “因为之前2006年拿地的时候政府就是半卖半送的形式，土地成本不足1000元。而且我们隶属于金融街集团，资金比较雄厚，可以获得很多低息贷款，因此不会存在资金链断裂的问题。”销售人员表示。

    对于惠州的刚需房开发商来说，情况也不容乐观。从2008年开始，房地产开发商纷纷涌入惠州，拿地建房，期望以与深圳毗邻的地理优势来吸引深圳的刚需购房者。知情人士表示：“惠州商业和工业都不是很发达，其本地常住人口才300万-400万，深圳过来都多是炒房的，目前来说是供求过剩了。”

v以江北为例，2012年均价在8000元-9000元，而现在都纷纷降到了7000元-8000元。而其中受到冲击最大的应该是当时疯狂拿地的光耀地产。

    据知情人士透露：“光耀地产当时算是惠州最牛的，在江北拿了很多地。2010年的时候一开盘就卖出去80%。然而，从去年开始，都不太能感觉到光耀的存在了。主要是因为摊子铺得太大，收购了一些烂尾楼但有没有整合好，而政策下来后导致利润受影响， 到期资金无法偿付，很难向银行贷款，而最后只能通过信托或者民间借贷特殊渠道拿到高息贷款，就一步步导致恶性循环。”

    据了解，最近被传出的光耀地产资金链断裂其导火索主要是光耀地产在惠州的荷兰小城、翡俪港、马克住区项目无法交楼。

    而像光耀地产一样，在惠州的大亚湾地区的房地产商们也面临着同样的危机。美联物业全国研究总监徐枫表示，“现在很多开发商就是骑虎难下，之前拿了那么多地，不能放着不开发，但是开发的话现在销售情况又不好。很多之前在这个地区买房的大多是深圳的投资客，买了后几乎没有增值，都全部被套牢了，二手盘没有人接盘，有价无市。”

    房地产怎么办？

    京津新城、武林外滩、光耀地产仅仅是冰山一角，但从国内最发达的三个经济圈市场来看，房企业绩下滑、楼市销售困难，则是不争的事实。

    惠州和深圳的一些开发商向理财周报记者表示：“惠东原来农行和交行和我们有合作，但从今年3月份开始是几乎都没有额度了。”

    保利地产的销售人员也表示，“现在利率一般上浮5个百分点，跟我们合作的银行里，目前只有招商银行只按照基准利率收取，而且对有公积金的购房者放贷款。其他像建行从5月份开始起也实行上浮5个点。”

    针对目前的这种现象，徐枫认为：“银行放贷现在这个收紧的态势是中长线的态势，不会再有所松动。对于传统地产板块，现在银行的态度是保持现状。目前银行业人士对此看法是目前房地产黄金时期已过，收益水平就是保持现状。”

    金融机构开始与消费者一般观望，但管理者似乎要开始在尝试做一些改变。

    最早的说法是南宁市官方下文松绑限购，而杭州萧山也是紧随其后，来自杭州发改委的消息称，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。

    宁波当地的作法显得颇为“保密”，当地监管部门决定，在购房者房产审核期，由户籍所在地和拟购房区域两地核查变成一地核查，也即是在，在拟购房区域没有房产，均视为首套。

    铜陵和无锡方面做出了买房送户口类似的策略。前述地产研究人士称，一个明显的现象就是，目前地方政府的房价政策，主要还是集中在商品房供给和销售层面，而实际矛盾，高地价和刚需购买力不足，目前尚未有所松动。

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