如何用互联网和O2O去改造商业地产？

    
    前段时间，地产大佬王石的一段狠话，在网络上流传很广：淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来。最终淘汰你的还是你的同行。

    这话明显是对传统行业的一个善意提醒，对于互联网界的资深从业者而言，这段话非常容易理解，很正常，每天变化不断的互联网，让大家时刻充满了危机感。

    相比传统行业，尤其商业地产行业，也许这种危机感并不强烈或者让商界大佬们感觉到一丝可笑。是的，坐拥土地与商业开发的高额回报，可怜的互联网的收入在地产庞大的资金流里面，显得微不足道。

    于是诺基亚被一家叫做微软的互联网公司收购了，而摩托罗拉的被叫做谷歌的互联网公司收购了，在中国则有一个叫做小米的互联网公司开始发展了，时间不长，估值已经有300亿，美金!

    地产圈么，万科低头默默在物业大肆招人，开发了一款O2O的APP，叫做住哪儿，打算解决互联网最后一公里的问题，浙江的银泰干脆直接跟马云一起弄菜鸟，连万达的王健林也干脆毁了与马云的亿元赌约，抛弃了前期的万达电商思路，与马云厮混在一起，鼓捣电商，而三年前离开乐居创业的罗军，开展了地产与互联网结合的途家，并引发了政府旅游领域的高度关注与合作，资本市场也获得极高认可。这便是开头所说的那段话最好的诠释了吧，因为回头一看，都是同行。

    商业进化与互联网的撞击

    当上世纪后期，超市这个名词出现在国人眼里的时候，还充满了一种当年的高大上的感觉，而百货大楼则是日常购物首选的场所，20多年的变迁，这两种业态的现状则早已颠了个头，越来越高端的商场，老百姓望而却步，倒是成为了电商旗舰店的试衣间;而超市与便利店却早已遍布中国的大街小巷，特价便宜几分钱的鸡蛋，却总是能迎来排队的老头老太，这到底是一种进化还是退化?时间告诉我们，市场才是最好的试金石。

    大约20年前，互联网进入了中国，从8848的电商萌芽，到现在几个电商平台，电商这个互联网产物经历了多种变化，最终获得了认可，而中国的网民从无到有，已经超过了6亿，这里面的大多数已经开始或者习惯了通过各类网站，获取自己想要的信息、线上筛选、线上支付、线下收货或者享受各类服务，而仅2013年11月11日当天，淘宝就卖出了350多亿的销售额，这个数字相当于北京排名前十的实体商城1年的销售总和。

    曾经很长一段时间，面对这个数字的惊惶，不得不让传统行业不停的自我安慰和下意识的催眠，仿佛把头埋进沙里，一切都是幻觉，商场依旧高大上，尽管开始了一些互联网尝试，但似乎并未有更大的突破。

    商业地产助推房价 却自身难保

    大型的商业综合体，本着统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境的开发经营方式，形成了投资者、开发商、业主、经营者、管理者、消费者的租售以及消费消费的行业产业链。

    长期稳定的现金流回报、享受资产增值的双重收益，受经济周期影响相对较小。尽管面对门槛高、资金投入量大，对于人才要求高，风险大，投资回报周期较长，选址、设计、招商难度较高，培育期以及维护周期长等难点，依旧阻挡不了国内目前前赴后继的大型商业综合体的热潮。

    当业内普遍为万达模式的模块化大唱赞歌之时，全国遍地开花的万达广场，的确为很多城市尤其新区商业配套快速呈现，立下汗马功劳，并且围绕万达广场这样的综合体，带动整个区域的房地产行业的快速发展，万达独有的模式以成本控制、规模、速度、效果成就了一种商业地产的模式，虽然也存在很多问题，比如万达金街屡屡遭遇业主维权、万达百货13年，万达百货收入只完成调整后计划的91%，净利润增亏7%，整体未完成利润目标等等。但土地溢价、围绕万达广场的写字楼、住宅项目的销售足以让万达笑傲江湖。

    类似万达之类的各类综合体遍地开花，各地政府都在挖空心思打造，意图很明确，快速形成新城市中心，提升城市配套建设，尤其对地价以及房价的促进非常明显，快速的复制下，暴露的问题和畸形的商业模式形成了一批花瓶项目，由于选址、招商、周边入住率等问题，抛开自身的规划、动线、服务等不谈，目前的商业地产的发展，并不健康，因为目标与现实的距离，往往就跟躲在玻璃背后的苍蝇一样，前景是光明的而出路是没有的。

    互联网奶酪 如何吃的更好

    红星美凯龙当年雄心勃勃开启电商大旗，铩羽而归;万达电商也经历高管出走风波，虽然多次高调登场，却又好事多磨。

    自营平台的银泰则聪明的紧靠阿里这棵大树，先入为主以自己的商业地产基因快速的与马云的“菜鸟”网络捆绑在一起，当互联网人还在认为菜鸟是做物流的感觉时，其实马云撬动的一定是基于线上与线下的新的商业模式，并且与地产紧密相关，数数几家合作伙伴的背景，大部分都是地产或相关行业为主，未来五年内，会有一个雏形诞生。

    在微博、微信等所谓微营销的热潮感动着一批又一批的传统商业地产人士的大脑时，我们不禁要回头数数这20年来，折戟沙场的互联网模式，前浪还未到岸，却已经被后浪拍死。今年的热门关键词还有：互联网思维、大数据、互联网金融以及O2O。

    事实是当年的聊天室，变成了现在的QQ群，当年的逸飞岭社区种花，9城社区钓鱼、做面，变成了前些年的偷菜抢车位，QQ又变成了微信，同学录变成了人人网，博客变成微博，pc游戏变成了网游，网游又变成了手游……不要说互联网很新，实际上互联网很旧，发展和变革的是技术，不变的是人类生活最基本的精神与物质的需求。

    当商业地产的互联网化正在慢慢关注一些模式生硬的概念，和所谓的技术开发、硬件配套时，其实已经走入了误区。

    20年的中国互联网发展，是使人们的交流变得更加方便，信息的传播更加快速便捷，原来点对点的小规模信息传递，变成了病毒式复制的双向互动与恐怖的传播半径。

    这是互联网文化的体现，而做好商业地产乃至传统行业的互联网转化，更重要的是对于这种互联网文化的深刻理解，对中国目前一半人口的网络虚拟世界的精神需求、信息传递、线下的物质需求、人性的研究，再基于线上与线下的转化，才是互联网转化的正途。

    国内的互联网商业模式，O2O早已用了多年，而这一两年的炒作，笔者一直认为仅仅是对之前互联网发展的总结。商业地产未来的运营也不仅仅是一个模式的问题，这里所说的O2O，应该是贯穿于整体的商业运营全面的改造。

    这种改造还要符合互联网生态以及具备一定的媒体属性。互联网生态与互联网文化的结合是相互促进的，体现在扩展性的交易平台、人与人的社交化行为、信息的传播、渠道的建立等四方面属性建立，基于互联网各类产品为平台，借助社交属性，利用媒体化手段传播，通过各类渠道建立关联并且获取信息，创新和颠覆传统商业地产的利益链条，核心的基础是商业地产互联网改造后的销售额与利润大增。

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