散卖：商业与地产的“离婚”导火索

    号称“亚奥商圈第一大建筑”的金泉广场因为资金链断裂而停工，印证了近年来开发商销售楼盘时投机取巧的惯用伎俩——散卖商铺（切割单元随意出售），已经步入了穷途末路。

　　商业与房地产是两个截然不同的概念，通常所说的“商业”包括零售、批发、餐饮等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。不过，自从商业与房地产在10多年前在国内联姻伊始，就迅速地进入热烈高亢的蜜月期，并显示出其高回报的诱人前景——平平常常的房地产项目一旦引进商业概念，售价顿时比住宅楼盘高出一倍甚至更多。

　　开发商为了快速回笼资金，往往采用销售的方式开发商用物业，很少对已开发的商业持有经营来获取长期的租金收益。开发商为了快速销售，总会将商铺的面积划分至小单元（数10至100平方米左右），商业街的模式恰恰满足了开发商在这方面的需求。

　　金泉广场就是一个明显的例子，周边房地产住宅项目均价很少有超过1万元的，但是，一旦金泉广场一期工程被定位于奥运村最高档次的购物休闲娱乐中心——商业街，其售价就达到了每平方米2.2万元，按照6.2万平方米的建筑面积计算，一旦这些散卖的商铺全部售磬即可获得13.64亿元的投资回报。按照开发商的规划，三期项目中的商业主力店加上一期商业街共有24万平方米的商业面积，届时的收益更是达到数10亿元。

　　金泉广场工地围墙上的宣传标语——“亚奥24万平方米商业公园即将开幕”，足以显示出开发商内心对“钱途”的美好憧憬。

　　不过，早已跨过“七年之痒”的婚姻，近年来越来越多地暴露出当初仓促结合的后遗症。一条商业街上，服装店隔壁是餐饮店，餐饮店隔壁是唱片店，唱片店隔壁是化妆品专卖店．．．．．．反正对于每个铺位的业主来说，只求把商铺租出去，根本不在乎租客经营什么生意，这样一来，一条定位不清、乱七八糟的商业街，其生意前景就可想而知，顾客因为摸不清头脑而不去消费，租客因为生意冷清而另觅他处，业主因为无人租铺而血本无归。此时资金早已回笼的开发商却一边袖手旁观，一边寻求下一个开发目标。

　　高回报项目注定是有高风险的，这种为了快速回收资金而分割单元销售的方式存在着很大的风险，只不过这种高风险被开发商转嫁在购买商铺的投资者或经营者身上。

　　当“婚姻”失败例子越来越多的时候，散卖的房地产项目最终会被商业主动抛弃。金泉广场连2000多万元的施工费用都支付不起，由此可知其铺位售出数量肯定甚少，对其宣称的神奇商业街项目，目前也不被大多商铺投资者和经营者看好。

　　商业与地产最初是由于“散卖”从相识走到共处又接近同步，但如今却行同陌路——散卖最终又成为了“离婚”的导火索。

　　国内开发最早、最成功的购物中心——广州天河城广场，自从10多年前动工开始，就一直坚持“只租不卖”的原则，由开发商自己成立的物业管理公司来统一规划运营，在度过最初几年的艰难时期后，近几年以每年3亿多元的租金收入打造了中国商业地产项目的“收银机”典范。

　　当然，天河城广场的成功案例，也足以让人警觉到：开发商的自有资金一定要充足，否则，在银行对商业地产项目越来越吝啬的今天，钱包不硬的开发商最好一开始就不要对“商业”有非分之想。

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