今年楼市会不会“金九银十”

　　9月2日上午，北京建外SOHO老总潘石屹在参加搜狐网聊时称“要用建外SO－HO七期的销售数字见证房地产已经走出观望期”，并透露其在9月内销售5个亿的宏图伟志。潘石屹在销售人员的内部动员会上希望9月的销售能够一扫前几个月因受大势影响而带来的颓势，把这个计划的代号秘密定为“9月突围”。

　　而就在不久前搜狐焦点房地产网主办的“观望论坛”上，潘石屹抛出“房地产已经走出观望”的论调，并把“走出观望”作为新的广告标语在北京东三环边上最醒目的路牌上挂出。老潘炒作概念的绝技独步天下，而别的开发商也有自己的促销手法，种种迹象表明，开发商们都在用各种手段“自救”，“金九银十”不仅仅是停留纸面的数字迷信——在8月初的博鳌，中国城乡经济研究所所长陈淮把宏观调控比喻成地产“台风”，那么从央行3月17日加息开始的调控组合拳“台风”，以及在其影响下持续至今的房地产观望态势，是否已经过去了呢？

　　今年秋季的楼市注定风雨飘摇，8月底的郑州刚刚告别一场房展会，省房博会又整装待发。“金九银十”会是一场奢华的梦吗？

　　引　子

　　“走出观望期”已经不仅仅是开发商内心的企盼，从9月起，这句话成为善于炒作的开发商们的又一全新“产品”。相比较处于“一线”的北京、上海的房地产市场，郑州房市多少有点微不足道，但关于房价的问题，郑州人和北京人一样关心。进入九月，消费高潮期又要来临，房价问题上的坚持会不会因此而有所松动？或许从更敏感的北京传来的声音更能透露这方面的信息，“金九银十”还会像往年那样如约而至吗？

　　鼓励固定利率　　政策风向变了？

　　“建设部说了，暂时不取消期房预售，而且近期不再出台新的政策。”地产狂人任志强(原北京华远地产总裁)在不同公开场合都反复强调这句话。在接受搜狐焦点网专访时他甚至说，“上头”说了，以后政策不再提“宏观调控”，而是用“调整结构”代替。他的言外之意是说，政策对房地产不再全局打压，而是局部调整。

　　因为“建议取消期房销售”而被开发商群起炮轰的央行，另一项政策却受到各商业银行的追捧，那就是“允许商业银行采用固定利率”。北京一位房地产公司老总表示，固定利率政策的推行在利率上升周期内对购房人是利好，因为购房人不用考虑未来几年内多还利息的风险；对商业银行更是利好，媒体报道的近日光大银行向监管部门递交了试点固定利率房贷的申请，就是最好的佐证。这位老总分析，各项数据都表明，在没有更多投资渠道的背景下，住房个人按揭在银行各项贷款当中坏账率是最低的，在2％和3％左右，房地产市场萎缩直接导致的后果是银行按揭业务的缩水，由此导致收益的缩水，因此固定利率一经允许便受到广泛欢迎，因为利率固定化，意味着借款人(购房人)不用考虑未来一定时期内的风险，便于开展业务。

　　而央行8月4日发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》指出，二季度房地产贷款方面的变化是，房地产贷款增速持续下降，而个人住房贷款新增额减少，提前还贷现象突出。其中，个人房贷5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值——这意味着个人房贷这块“肥肉”，银行近来吃得很少。

　　一位不愿意透露姓名的开发商甚至认为，固定利率的推出，说明央行在变相“托市”，解铃还需系铃人，年初央行加息吹响调控号角，时隔半年还得靠央行政策救开发商于“水火”，虽然尚不能得出“已经走出观望”的结论，但为时已不远。

　　实际情况真的是这样吗？

　　在“走出观望”的问题上，网友给出了不同的回答。在焦点房地产网昨天挂出的“走出观望”调查当中显示，在回答“您认为楼市走出观望的标志是什么”问题的时候，49.51％的网友认为是“成交量回升”，只有13.75％的网友认为是“不再出新的调控政策”；而在回答谁最终决定楼市走出观望的问题的时候，59.95％的网友认为是由购房人决定，只有30.71％的网友认为是“政府以及宏观政策”。

　　网友认为起决定作用的是市场和购房人，而不是政策，况且也没有证据表明政策现在是站在开发商一边。任志强和潘石屹承认，政府说是不再出新的政策，但是可以说是对旧有政策的重提或者贯彻实施，说法不同，效果一样。

　　对于固定利率意在短期救市，业界也有不同的声音。上海五合智库总经理邹毅认为，央行允许银行推出固定利率产品更多的考虑是金融产品的创新和长远考虑。住房贷款一般都是20年或者30年，因此不管是银行还是购房人都要面临长远利率变动的风险，如果固定利率推出，那么这个固定利率必然成为长期利率的一个重要参考变量，从而形成一个理性的长期利率，这不论是对购房人还是银行都是非常具有建设性的。

　　各大国有商业银行在固定利率问题上的谨慎也从另一侧面表现了对这块“肥肉”的态度，虽然一直都在研究，但是四大国有商业银行均表示，现在还无从判断“这部分市场到底有多大”。

　　分期首付再现是信号还是个案

　　政策和市场客观环境无法掌控，开发商自救措施却是可以掌控的。不久前媒体报道了上海某楼盘的“分期首付”促销手段。买房人只需承担首付款的1/3，即总房款的10％(首付30％)，其余的首付款到交房时再支付。该项目负责人表示，首付的20％先由专业投资公司承担，只要购房者向投资公司提交贷款申请，在获得批准之后，投资公司将为购房者提供贷款。

　　这项促销手段不禁让人联想起在京城绝迹近3年的“零首付”销售策略，当时的大环境也是房子卖不出去。这种销售策略是个别楼盘自救行为还是普遍行为呢？

　　其实这种促销手法在全国虽然罕见，但是在北京就存在这种现象。北京置地前景房地产经济公司副总魏国介绍说，北京利晖房地产开发公司开发的国际创展项目就采取类似促销手法。在今年3月的时候该项目以准现房形式进行销售，购买者先交纳一年的租金获得房子的购买权，首付30％按照12个月逐次还清，一个月还2.5％，到了一年房子交付的时候首付交齐，开发商帮助办理其余房款的按揭贷款。

　　魏国强调，这项促销手段风险很大，必须是开发商对自己的资金和房屋品质有足够的信心才可以操作。但是也有一定风险，比如退房或因房屋质量而出现的纠纷。

　　对一次拿不出所有首付款的购房人来说，分期首付是很有诱惑力的，但这种销售手段只是个案，因为这实际上是开发商让步的信号。笔者调查得知，京城各大房地产项目销售仍然按部就班进行，S　O　H　O　中国还是给老客户3％的优惠，而对于广大购房人推崇的“团购”，在市场持续观望的背景下，开发商多数仍然表示不赞成。

　　在搜狐最新的“观望调查”表明，84.63％网友认为开发商存在“捂盘”现象，而78.19％的网友认为“捂盘”意味着开发商在观望。

　　任志强在论证“捂盘”的合理性时用了一个比喻:老百姓在卖猪肉的时候是喜欢杀一头卖一头呢，还是杀一堆放在那儿没人买，然后等着肉烂掉后不得不贱价出售？对此业内人士指出，话是不错，但养猪是要花钱买饲料喂的，不尽快杀猪回笼资金，怎么养新猪呢？况且，你猪肉卖得这么贵使得大多数人都吃不起，生猪和烂肉又有什么区别呢？

　　就房地产而言，实际状况是有的在“杀猪”自救有的在继续高价圈养——“金九银十”这个传统意义上的房地产销售旺季，开发商是个体自救还是集体突围，恐怕还得和购房者先商量商量。

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