2012城市豪宅巅峰对话举行

图为 对话现场

　　中国品牌总网讯：主持人：再次感谢大家参加由新京报主办的“世界级城市铸造世界级住宅——2012城市豪宅巅峰对话”，我是新京报房产事业部市场总监邢晓利，今天作为主持人和大家进行一个交流，我先介绍一下到场的嘉宾：

　　北京城市规划协会秘书长、前申奥工程规划处处长高毅存先生

　　洲联集团(五合国际)总建筑师 爱丁堡大学博士刘力先生

　　北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟先生

　　金田利马设计咨询(北京)有限公司国际项目总监Marke Dodds先生

　　旁边是他们的市场总监田爽女士

　　保利地产副总经理王英男先生

　　北京万科销售中心经理杨晓阳先生

　　金力集团副总经理韩永峰先生

　　鸿坤花语墅营销总监常海先生

　　亚豪经纪公司副总经理任启鑫先生

　　新京报传媒副总裁张学冬先生

　　今天我说张总一定要欢迎一下大家，因为今天的路况和天气都不是很好，大家还赶到了这里，首先表达一下主办方的欢迎之情，先请张总致欢迎辞。

　　张学冬：感谢大家在百忙之中参加我们组织的论坛，新京报一直对北京房地产市场关注度比较高，今天到场的都是我们房地产专家以及中国高端住宅方面很好的建设和专家、学者。今天我们新京报把对高端住宅在规划设计研究，高端住宅开发方面的这些业内人士请来，共同讨论一下世界城市大的概念下，世界性的城市如果建设世界性的住宅，我想大家都有很多的研究，请大家来，请大家各抒己见，把自己的见解告诉大家，今天我们的论坛也会把大家好的真知灼见报道出去，让更多的读者，让更多的购买者和业内相关人员有更好的了解和认识，最后还是感谢大家，谢谢！

　　主持人：谢谢张总，今天我们的主题，世界级城市，世界级住宅。我专门让他们去帮我查了一个所谓世界级城市的概念，很重要的一句话可以诠释，在社会、经济、文化对全球有影响的一个城市概念，英国的伦敦，美国的纽约，现在郭金龙市委书记也在提北京也要打造一个世界级城市的概念，在这么一个大背景下，我们把大家邀请到现场跟我们探讨一下，在北京提出这么一个概念的情况下，怎么样打造属于我们世界级城市相配套的世界级的住宅。

　　首先我提一个问题，因为高老师是做整体城市规划这块，我觉得规划是在所有城市营销之前要做的事情，北京的概念里面，如果我们大家提说打造世界城市，从规划、人居方面怎么样考虑这个问题。

　　高毅存：我从城市规划的角度谈谈想法，真正的住宅专家是各位嘉宾。好的住宅，或者说豪宅，很重要的一个元素就是区域或者说从规划的角度应该是本身也应该是带有优势的。我觉得作为一个国际大都市，北京确实我们作为城市规划工作者很惭愧，特别是这场大雨，让大家看到了城市的不足，但是并不能因此否认北京是逐渐走向国际大都市的大城市，不能否认这一点，因为这些年做了很多工作，城市也发生了很多的变化。特别是08年以后，大家都看到了，为了08年奥运会，北京确实是发生了很大的变化，从环境，基础设施，到住宅。人们的生活也有了很大的改变，当然了，城市的基础设施和安全还是有一些不足。

　　作为国际大都市，每天报纸和媒体都在讨论拿什么东西敲破玻璃窗逃生，显然我们的工作有疏漏，有问题，有需要改进的地方，作为国际大都市，安全首先是第一位的。

　　马斯洛的理论，最底层的安全，其次是保证，然后是爱和被爱，然后是和谐的发展，层次是不一样的。我们还处在低层的保障的阶段，随着社会的发展，人就有要求尊重被尊重，爱和被爱。我们说豪宅，好的住宅从国际国内来看，并不是一个昂贵材料的堆砌起来的，不是这样的概念，在国外大家都知道，有名的住宅，像落泉山庄(音)，好的住宅和有名的住宅大部分和环境密切相关，人和居和自然的，环境和人的生活条件非常有机的融洽的结合在一起，这是规划的条件要满足人和自然两方面的需求。

　　当然，我在美国看了很多，像洛杉矶，好莱坞这些明星，他们的住宅，这个地区首先是地理位置是比较优越的，他们这些人相对来说比较集中，在国有也有所谓的富人区，这些地区基本上没有穷人，都是这么一个价格的房子，都是这个阶层的人。像的的多伦多枪击案件很多，基本就是环境造成的，在洛杉矶这样的环境里面，他们的住宅环境都比较好，相对来说交通都不是很发达，跟自然很接近，他们故意的把路修的不是很直，不是说从这头看到那头，有意识的造成视线上的遮挡，不是一下子就看的很通透。

　　另外就是都很有个性，这样的建筑或者说住宅都非常有个性，像落泉山庄这些住宅，或者是当代的风格或者传统的风格，就像一个人一样，主人有什么性格，房子就带有什么性格，我们现在还没有做到个性化的设计，但是我觉得将来肯定会走这一条路，现在我们国内像一些房子，还没有到那个层次，还是批量化的生产，真正到个性化设计的时候，建筑师就会精雕细琢的当做一个艺术品来对待的，那个时候我们中国就上了一个新的台阶，到了一个新的境界。

　　主持人：特别谢谢高老师，他先从所谓的世界城市的条件和规划的层面谈了，也谈到了所谓真正好的住宅应该具备的比如说环境，与自然融合的环境，还有追求自己的个性和特色，先谈城市的概念，先问一下远道而来的外国朋友，在中国应该有一段时间了，对北京也有很多的认识，中文还讲的不错，我有两个问题，您怎么看待现在的北京，如果北京现在提一个世界级城市的概念，怎么看，未来的路还有多远，我们需要哪些方面进行提高？另外在您的概念里面，所谓真正的好的住宅和世界级的住宅需要什么样的品质？

　　Marke Dodds：我简单说一点中文，第一个是谈国际城市，我看这个问题，是北京为什么要做成国际城市，我感觉应该是马和马车的东西，你不能愿意变成国际城市而做这个事情，你看纽约、伦敦，基本上是定位经济、贸易、历史而变成一个国际中心，北京和上海已经往这个路走，慢慢来。但是有国际城市和生活质量，我们看全球的生活质量，中国大陆一个城市都没有，没有人说北京没有钱，北京还是一个很大的国际首都，但是生活水平还是比较低，因为是全方面的，不是说没有好地方，你看北京是两千万人，虽然是50年难遇的暴雨，还有医疗问题，还有今天我们来这里要走二环，别的城市路线多一点，北京发展的问题，现在还有睡城，像通州，没有人在通州工作，但是现在通州又有一个新的发展，说是新的CBD，大家现在都住在外面，在中心工作，这是一个问题。

　　另外你说豪宅是什么，就是个性化或者客户的生活方式，比如说我现在有一个客户买了一个豪宅，多少钱，也许完全不适合他本人的生活方式，几百套没有办法满足所有的人，这个特点中国市场没有，都是小规模的项目，一两套公寓，可是在伦敦，纽约有很多人上门干这个事情，看这个地理位置好，外面的配套也好，旁边能吃饭，喝酒，我周围的人也是有钱人扎堆，小规模的买一些老的社区改造两三套，都很高的价钱，如果只有一套，你的设计只能适合一个人，要么先找客户，要么先设计，因为就是一个，肯定就是找一个人，感觉非常难满足他。你可能买一些旧的房子，每个人给你进行设计，另外我看到一个区别，北京城市中心跟比如说伦敦的城市中心，伦敦的老区，现在有一些地方是有钱人住，银行家住，你看这个路跟500年前一模一样，没有什么东西南北，乱七八糟，但是只因为地方政府说不能拆，你看写字楼都是不同的形状，就是因为很多楼不能占。我们北边有圣保罗大教堂，必须要让后面居住的人看到，所以很多建筑都躲开了。

　　从设计师的方面说，豪宅是使用，不是到处贴金，贵就是豪宅，有可能挺好，是好东西，认真房子是照顾人的生活方式，什么东西好用，适合业主的生活方式，常常我们在中国做项目，就因为建筑师和室内设计师是完全分开的，建筑设计完了，几个月之内室内设计师来了，不是说他们不好，没有同时设计，所以这两个人的梦想、想法和方向都不一样，没有办法出来好东西。室内设计师小实现的，没有办法，这有管，承重墙，所以这些大的矛盾没有办法，从景观、建筑、室内，市场不管，以后谁管理这个楼，或者配套，都是要从第一天一起设计的东西。

　　最后一个，这个别墅的概念，现在中国真没有国际标准的豪宅，价钱倒是到了国际标准，比如说你去纽约外面或者伦敦外面，开车一个小时买的豪宅，五六千万，跟北京的郊区的房子价格差不多，大小也差不多，但是环境没有办法有，开车出去一个小时肯定有一个大花园，能骑马的大花园，所以这个别墅不是很远，如果在城市里面就是城市别墅或者中心别墅了。

　　主持人：我自己的一个概念，北京所要打造世界级城市，起码我今天可以看到的一个现象，马先生能把中文说的这么好，而且儿话音说的很好，也是我们世界城市的显著的特征，吸引很多的外国的朋友来中国发展也是我们世界城市的重要的标志。谈今天的话题，大家都会想到现在60年难得一遇的大雨考验北京的城市整体的安全，但是中国人就这点好，刚才马先生也抨击了很多，我们刘力老师也在英国生活很多年，在国外目睹了很多的情况，不同意的情况也可以。我们看新京报的头条，郭市长在表态，也足见政府对事后的应急机制以及对人的安全的要求和信心，这个也是值得肯定的，不要一味的抨击，刘老师抨击一下马先生的观点吧！

　　刘力：今天的话题应该两个主题，一个是世界级城市，第二个是豪宅。我先讲一下城市，其实世界级城市的话题，今天应该请我们集团的赵总，因为他在英国伦敦大学毕业的，研究的题目就是世界城市，我引用一些他的研究成果和观点，所谓的世界级城市不是说我们自己封的，是应该有一些量级，量化的标准评出来的，他们衡量城市和城市之间的流动，包括人流、物流，资本流，信息流，这些东西都可以量化的，量化的结果就会发现所谓的这些大都会之间，流量非常大，所谓的第一方阵，像纽约、伦敦、巴黎，像亚洲有一个城市，是东京，是在第一个方阵里面，中国为什么说努力要把北京打造成世界级城市，说明我们现在还不是。为什么要赶上这个潮流，是因为经济水平的重要性，如果中国的经济发展到那个程度，北京市的流量可以看齐的话，当然就有了这个地位，不是为了取得这个地位，而是我们要争取国家的经济发展。

　　再看一下我们国内大城市之间的比较，很多人讨论未来的国际化大都市是北京、上海，香港，大家可能更关注的是纯商务，GDP这些方面，但是有一件事情大家可能忽略了，因为中国现在的社会的结构还是权利占的比重非常大，看一件小事，世界500强的大企业，他可能在上海设一个研发中心，或者是一个大的生产中心，但是他的指挥性的行政中心一定是设在北京。

　　国家的定位也差不多，比如说现在北京的金融街，国家定义是中国的国际金融中心，美国有华尔街，中国的华尔街在哪呢，就在北京金融街，现在金融街还不敢和华尔街比，但是大的方向是这样的。

　　这么看的话，我们北京市由于我们还不是世界级城市，所以我们现在朝着这个方向努力，就给我们整个城市，包括建筑，物业，住宅，也定了一个很高的目标，将来要达到世界级城市的水准。另外我们现在还不是，城市从街道，市政、排水，包括我们的建筑、住宅有很大的发展空间可以追赶，这是一个很大的利好，我觉得是挺有希望的话题。

　　第二个话题，就是所谓的豪宅，这一点我是比较同意马先生说的，说中国现在还没有能跟国外相比豪宅水平的住宅。为什么呢？应该说作为住宅，如果我们评价它的服务品质，确实不是一个简单的面积、售价能够决定的，以前我们记者曾经归纳过豪宅应该从十个方面考虑，区域、位置，比如说你靠近西山、香山、颐和园、圆明园，总要加一个相对比较好的区域，以前我们北京市说做别墅，有几大别墅认可的区域，市场认知度比较高的，叫做一山两河三高四县，在旅游线路上，高速公路附近，在房山、良乡等等地方，所以区委是一个，内部的项目的规划也是一个问题，还有景观，我们说北京市最大的公园，奥林匹克公园，这个环境也算一个，其他的内部的面积、规模、配置，现在我们总说大小，但是我们说盖茨如果住在这里，肯定有自己个性化的需求，喜欢收藏、书画，养花养鸟，或者是喜欢私家会所，功能方面是比较接近的。

　　再有就是设备设施，现在我们基本上还是常规的标准，可能在装修层面我们并没有豪宅的规范啊，没有这样的标准，更别说分级了。在设施这项也没有要求做到恒温恒湿恒阳，这些都没有超过普通住宅的要求。

　　其他的比如说装修标准，方方面面都在讲，要说中国没有豪宅的话，如果能够放在全面的标准上衡量的话，有一些住宅比如说花园景观挺好，装修的标准很高，用了一些名牌的洁具的设备等等，如果十个方面都达到的话，这个目前还是有差距的。

　　最后一个话题，有两个方面可以看到现代豪宅的差距，第一个所谓继承下来的古董、文物，中国有很多的庄园、城堡，国内基本没有，即便是一些名人的故居，四合院里面按照传统的格局厕所都没有。人家的承包本身是一个老东西，但是他的价值已经是天价了，我在英国有一个同学买了一个城堡豪宅，一个英镑买的，但是要负责里面所有的修缮，你要保持园林，雇多少园丁，成本相当高，他买的不是豪宅，而是豪宅所有维修的义务，为什么要把管理的责任转嫁给他，因为这个东西是有价值的，我们现在继承下的东西几乎没有。

　　第二个很难做到的就是定制，如果我们翻开美国建筑史的豪宅，很多东西都是文物了，某某医生，某某法官的住宅，当时都是定制的，市场只有一个。目前由于我们还处在高速发展，确实是一次性规划出来的，工业化的批量生产，假设说给我一个楼盘，让我定制，我觉得太难了，一栋楼，你说定制一个，我做一家可以，好多家怎么做，整个的行政系统很难支持，由于这个条件的限制，短期内没有定制住宅。跟国外的相比又有差别了。

　　主持人：我最喜欢听最后两点，其实我们在谈城市和建筑，我们也请刘老师谈一下您的看法。

　　刘晓钟：北京08年奥运会之后在找下一个目标，所以定了世界级城市，我在国资委学习的时候，曾经北京市政府一个人起草了这个东西，讲了一下，我觉得里面的内容还是挺多的，它有很多的指标。作为世界城市的考核来讲有很多的指标，人文的，软硬件的都在里面，我感觉北京的差距还是挺大的，但是作为一个目标来讲做，一个城市的发展没有目标很难做，有了目标大家可以完善、提高、去做。这个来讲，作为北京这么一个首都文化中心、政治中心有一个目标还是对的，但是差距还是很大的，包括刚才说的这次的大雨，我是去年在纽约，在曼哈顿遇到了飓风，头一天电视、广播都在宣传，结果这个飓风还真没有来，但是没有想象的那么大，像第二次北京报道暴雨一样，我当时就想如果这件事情在北京发生的话，应该是什么样的结果，我正好住在曼哈顿中心，我开车去看，普遍采取了紧急的措施，从理念上首先保证人的安全，城市的安全和人的安全很重要，地铁全部停运，公共交通、商店全部关门，人不出来了，就不会产生危险，交通飞机全部关闭。而且我住的酒店对面就是一个大的停车场，在地上建的五六层的停车场，一夜一辆车都没有了，全部疏散了。我开车出去，只要有水的地方全部有标识，我整个一路开了好几个小时，整个一路，包括从纽约去奥特莱斯，山里绕了一打圈，所有的地方都有标识，晚上回来的时候我说这个城市的管理让我们学的话，还真的很难，他的城市管理没有调动军队，就是自然的城市管理机构管理的，所以我说谈这个东西来讲，和我们有很大的差距。这次对北京市是一个考验，出一点事情来讲也很正常，因为你没有经历过，想达到这样的标准没有，现在我们陆陆续续有了，有了是一件好事，能不能通过这个事情，下次再有暴雨或者其他的事情来的时候就可以避免更大的灾难，把这个东西放在这里我们可以去学习，我们没有见到过的，没有遇到过的，人家做的好，学一下还是有好处的。

　　关于世界城市，我们有很多内容要做。下面谈一下关于豪宅的问题，我也首先建议，你在谈细节的时候，谈后面的内容的时候叫豪宅，但是现在别叫豪宅，胡锦涛昨天没有谈到房地产，但是温家宝中央会议对房地产又说，对房地产政府这块还是很敏感的，所以我觉得你要适宜性住宅，往低了说也可以，往高了说也可以，适合这个人群，是高端还是低端啊，大家可能觉得中性一些，你说豪宅，一说起来让很多人不舒服。

　　因为中国的社会，就拿北京来讲，它其实是也很畸形，刚才说了世界级城市，有很多的指标跟人家差距很多，有很多地方又很接近，你拿中国的生活水平跟国外比差异很多，但是有很多北京的东西和世界相比有一些东西很接近。刚才说了价格上比别人卖的还贵，但是质量上可能达不到人家的要求，所以还有很多差距。

　　再有，我觉得目前我们在豪宅的理解上有很多的误区，应该说好多，大家在谈住宅的最高境界的时候，那时候还没有豪宅的概念，设计住宅最高的境界，刚才我说了叫定制，大家改来改去，你按照这个要求去做，满足他们的要求，这是最高境界，不管是高的还是低的，大的还是小的，就是最高境界，规划也行，定制也好，都可以。

　　为什么说是定制，你真正有钱人的生活是什么样的，真正想要自己对自己的生活提一定的要求，他们的要求是什么，我也接触过很多的开发商，包括大老板都是有钱的，他们跟我们探讨豪宅的过程中，也提出了很多的问题，我也在分析，他的生活在改变，他的认识也在改变，我们五年前和十年前对豪宅的认识和对现在的认识不一样，根据我们的生活环境和经历发生了变化以后，你真给他五千平米的房子，他住了以后觉得不舒服，路线太长了，楼上楼下跑来跑去，你要有花园要花钱，要不然自己去干，类似的事情，你影响了别人，邻居要投诉你的。

　　这块来讲，我觉得可以更多的谈一下什么样的在北京适合我们住的豪宅，适合我们现有环境的豪宅，当然了，这里面我们说目标也好，也在找，有一部分人没有生活过，或者没有体会过，我们要向国外学习，还有我们在现有的环境当中怎么样做适合我们比较好的住宅，大环境我们跟国外比，不可能有，你作为空气质量也好，自然环境也好，生态也好，达不到，土地不可能给你那么大，国内的土地没有那么多，十几亿人口，那怎么办。在这种情况下，我们的需求，我们的要求，包括在我们的城市当中这种豪宅怎么做，所以我感觉到比如说我们出了很多的东西，平层大宅，空中别墅，目的还是想做这个，只不过手法和国外的手法不一样，和我们现有的因时地利的情况不一样，在这种情况下我们应该找适合我们的特点。

　　再有就是软硬件的问题，硬件我们现在真正的可以住得起豪宅的人不缺钱，认识上也不缺，各种设备、材料国际上有的，我们全都有，都可以应用得上，但是反过来在软件上差距还是很多的，我举一个例子，凯臣大厦，那里面的智能化做的非常好，这是真正的使用，但是同时来讲，在我们的文化，我们的思想上好多东西还没有到那个水准，你要在国内，反过来说这个事情，你不违章别人违章，你不违章永远走不了，作为一个公民来讲，基本的东西都没有，环境到这里了，你在美国绝对不敢违章，所以要有一个适宜性住宅更准确一些。

　　另外有一些概念，我们要借用一些国外的东西，但是不能炒的太凶，好多人真能买得起的时候，有时候他的文化素质还没有到的时候，会把这个事情弄走形了。

　　主持人：非常感谢，我记了几点，诠释的非常的明白的一点，不管是所谓的豪宅还是所谓的适宜性住宅，更多的不是一个冰冷的建筑，特别是对更追求自我生活方式的人，更是一个家的概念，因为这种生活方式，我们可能更好的去做所谓的定制性的住宅，不做最贵的或者说在大家看来最好的，只做适合你的客户，你的人群是他们最适宜的，这也是刘老师阐述的比较重要的观点，我们做起来还是挺难的，不打造概念好多人不认，打造概念好多人做起来也比较困难，接下来发言的是我们在京城做的比较多的高端住宅的开发商们有更多的困惑，下面先请韩总分享一下，一个优质的地段要做承载更多的概念的住宅也是一个很大的挑战，那么怎么样思考这些问题？

　　韩永峰：刚才几位专家说的观点我都同意，我从住宅建设的实践的角度谈一下，前两天和领导喝茶，他说要把中国建设成中国特色的世界级城市，北京市政府要造一个新的经济增长点，奥运这个事情完的以后，后期没有什么大的方向了，从北京的城市发展角度来讲也非常赞同。

　　作为北京目前，应该是一个国际型的城市，我们的定位也非常的精细，我们叫国家首都，国际城市，文化名城，然后是宜居城市。他重点强调了宜居，要打造世界城市一定要人住起来舒服，这几年也做了探索。在中国改革开放已经有33年了，实际上时间非常短，应该说我们有一个断档期，49年以后没有豪宅，大家的标准都一样，随着经济的大发展，第一个就是经济的基本条件够了，同时使我们的传统文化又重新得到了认同和发展。

　　第二个，通过这三十多年的改革开放，我们的建筑技术水平或者说我们的一些建筑部品部件的制造水平应该说和国际差距越来越小，甚至有一些已经达到了国际水平。

　　第三个，改革开放带来了一大批财富人群，有一些确实是在改革开放当中得到利益的一些人群，或者说阶层。

　　这三个条件已经具备了中国的高端住宅的发展基础，这些条件不具备我们再怎么想也没有办法实现，在这种情况下，我们如何通过我们的设计，包括施工、建造等等，能够像我们世界级顶级城市的标杆去看齐，这是我们作为从业者的责任和方向。

　　我06年，当时北京市提出了一些政策，我们做了一个项目紫玉府，当时是北京市政府最后审批过的大户型，当时做这么大尺度的东西，当时的市场是不支持的，当时周边的一些项目卖到8000块钱，可是当时的总价也不便宜，我们做到300平米，相对有一点烧钱，但是随着07年的一次暴涨，我们说货币贬值也好还是货币超发给市场带来了机遇，然后08年迎来了奥运会，当时北京市场像这种产品非常少，一般都是200多平米，要不然就是别墅，我们认为不是没有需求，当时我们做这个项目的时候说探索中式风格，中国传统的因素和现代建筑的结合。在09年我们拿了一块地，现在做的是紫玉华府，做的更纯粹，是370平米，相当于两居，二加一，很纯粹。我们的客群一定是非常窄众的，个性化的。要做顶级住宅，就要做差异化，如何能够转到一种差异化的产品上，目前北京在售的，不说价钱，在售的300平米以上的项目有多少，逐渐的大家认为这个市场还是有前景的，因为目前刚才刘老师也讲了北京三个别墅区，中央别墅区，温榆河别墅区，奥北别墅区，随着奥运会以后，成为的基础设施不断的完善，交通也在改变，但是周边的环境并没有得到多大的改善，他们已经经历过一次别墅生活，因为别墅的生活方式和公寓不太一样，如何让这些重新返回城市的人在城市当中还可以体验到别墅生活，我们更多的是本着这个理念做这个产品，做的是空中花园，三居室，中国传统格局的一个分割，目前来看，受众人群比较窄，但是一旦喜欢的就非常认可，我想在这个过程当中，我们认为北京的发展或者说北京的高端住宅一定会和国际的差距越来越小。

　　主持人：韩总从08年到现在操作了很多高端的住宅，在当前的大背景下应该也是信心满满的，杨动，万科如园现在也是叫的非常响，也讲讲自己的想法吧！

　　杨晓阳：现在北京所谓的豪宅或者是正在叫的豪宅首先是总价，然后是地段，基本上就是这样。实际上在万科原来的分法，我们在万科系统内部也没有豪宅的概念，现在我们分法叫首置，首改，再改，再往上我们也没有太多的分法，实际上在跟面积都很大的户型叫再次改善，这里面也分高中低端，这里面也说一下我们对于豪宅或者高端住宅的一些看法。

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