2012城市豪宅巅峰对话举行

　　原来我们对于TOP分的非常的明确，在06年的时候，我们跟星河湾叫TOP，到不是因为他们的地段，或者说现房还有高尔夫球场，是因为他们的一期和二期做了一个檀香木，他们做了精装修之后，国家出了一个文，那种材料以后再也不允许用了，我们认为这是很稀缺的东西。

　　第二个是世茂奥林，当时我们也分到TOP系列，因为在奥林匹克公园，是整个城市的绿肺，再也没有第二个项目可以享受到这个资源，我们认为可以把这个更稀缺的东西叫TOP。现在万科北京有两个项目，可以叫做高端改善，或者TOP，可能介于两个中间，一个是东部的大都会，因为在CBD，我们是在银泰中心的正对面，中国大饭店的斜对面，我们认为这是TOP，是因为这个地方是稀缺的。我想可能没有这样的标准，但是我想高端的更突出的是房子的物理属性，TOP在我看来可能是一个标准，你说他是稀缺的，不可复制的，不可再生的，这个叫TOP，高端的我们更多的是面积，总价，精装修，科技的采用。TOP就是拥有了就不再有了，特别是北京，刚才几位专家都说了，你说北京的房子值钱吗，应该最稀缺的还是五环内，没有公共资源，我们的房价也就下来了。

　　我们如园这个项目是处在百望山，高老师也说了，我们捱着百望山，是和西山一号院遥相呼应，整个现在在西部的土地是没有的，海淀有很多地方是景区，比如说山后面，温泉地区都没有地了，现在我们处在山前和山后的交界的地方，假设我们也定位是TOP，更多的是出于百望山附近的土地再也没有了。这是第一个。第二个，我们可能把TOP系列，或者叫高端改善定一个标准，也没有什么标准，还是顺应潮流，顺应大势，我们在国外可能更多的房子说定制，其实在中国所谓的定制就是精装修，可能还是要精装一体化，我们万科叫全面家居解决方案，就是给你做好了，让你一步到位，我们一定会按照预计你的想法去做，尽量的把握客户的需求，但是这个原则，万科我们基本上要求所有的项目全精装，这是万科的理念，这个理念和我们的运营和追求利润是没有关系的，实际上是一种文化，是一种环保的文化，我们这家公司就流着这样的血液，所以我们要做精装，我想它是更多的未来高标准的楼盘在北京的趋势，在限价的情况下，很多人认为做毛坯会好一些，但是我们还是坚持做精装修。

　　第三个如果你这个社区做的很大，这边做一个首置，这边做一个TOP，你这边做90平米，你旁边就是300平米，在一起没有办法住，人和人更希望和自己的一个阶层的人在一起居住。

　　第四个现在我们说的项目还是要有一个文化的载体，在北京实际上我们对于豪宅或者说高端，或者说TOP，大家对豪宅的认可是不一样的，大部分的客户在北京一闭眼就有一个豪宅的模样，大家都说各种建筑形式，不管专业不专业都可以说出一个名字，实际上万科讲究，你买的是房子，住的是环境，体验是开发商对于客户打造的是人居的感觉，我们的企业理念原来是建筑无限生活，现在看来是一个摸不着的东西，但是实际上你给客户打造的是一个对于客户本身的生活方式和对人的一个尊重。原来万科在2001年，2002年的时候在西山片区打造过一个项目，西山庭院，但是在初期卖的并不是很好，现在我们回头走到西山庭院的社区感觉真的是不一样，这个社区在我们看来不能说好来形容，它是非常特别的，因为人都是海淀片区的老师，书画家，文化学者，但是入住率一度并不太高，现在好起来了，现在我们如园通过这样的打造，也想实现这么一个万科的梦想，我们力争打造的和面对的应该是大众的客户，因为当我们面对一个大众市场的情况下，我的销售打开就会很快，但是我们打造的应该是一个一部分人的社区，这部分人的社区就有海淀情结，西部文化的味，厚重感觉，对于中式和中国味，包括园林，原来都在园子里面住的，大院里面住的人有一些感觉，流行音乐叫中国风，但是建筑立面可能没有这个感觉，我们就想有这么一个意思。

　　同样我们的客户从现在来看，很少有暴发户，都比较低调，内敛，而我们可能相对应的，给他们的感觉，我们要买一个浑厚的产品给他，而不是一个很贵的产品给他。我们所有现在的高端也好，TOP也好，现在的北京的客户，原来的标准是说可能年龄层次越高，财富积累越多，现在来看规则没有变，规律也没有变，大家现在买房的客户越来越年轻化，因为年轻一代成长也很快，我们给他任何一个社区做的时候还有相对的配套，相对在北京最宝贵的资源，除了土地、商圈以外，教育还是很重要的，学校是我们前期花了非常多的精力做的。

　　任何一个豪宅，刚才提到有文化的载体，刚才说了任何一个项目都有一个运营的载体，你做的再好，你有一个烂物业，也没有办法做，我们在中国不能说谁是最好的开发商，我们可以谈一下好物业，万科的物业真的还是新得过的，我自己也住在万科，自己的感受还是不一样的，大家知道万科的物业所有的社区面向大众，不管是中高低的概念，万科物业还是有细分，会有高端的服务品质在里面。我不是说我们的项目如何如何，而是通过我们的项目表达一下万科对北京高端再改的产品的态度，和其他的都没有关系。

　　主持人：杨总的发言基本说明了万科作为地产的老大哥，这里面我们听出了责任二字，不管对什么的划分，他们都是以需求的划分方式，比如说首置，首改，再改，我们说的豪宅，他们是以住宅本身的需求划分的。另外一个谈到了精装，物业，运营的载体，别人都在做，但是万科做的更值得大家学习。下面问一下常总，鸿坤现在在北京的市场这个名字大家都很耳熟了，不管是之前的首置项目还是其他的项目，都比较受关注，今天我们谈一点高端住宅，针对这个话题请您发表一些自己的见解。

　　常海：万科确实是我们的标杆企业，学习的企业，鸿坤在北京也做了十年了，今年我们提出了新的价值号召，又推出了花语墅的项目，更多的从客户的角度来做我们的项目，这个项目我们拿到的时间比较长了，这个项目是我们最纠结的一个项目，位置很好，但是地块很小，产品的容积率又相对比较低，所以我们最终的纠结就是规划设计，到底要不要做一些调整，比如说现在在东四环，东三环之内都不会有1点多的容积率的项目，我们也是请了国外的一个设计公司做，他们很感兴趣，他们说如果在北京的CBD区域有很低容积率的项目，他们也愿意做，世界级城市，实际我们也是在奔着这个方向做，我们以前的早餐从豆汁、胶圈现在变成了牛奶、面包，我们这种差异化最后变成了四层带电梯的产品。我们的项目说实话刚刚摸到豪宅的底，但是我们想做的小而精，刚才听了韩总说的，我们也是做的150平米的两居，我们是针对客户群不同的需求，就像万科的同事说的，你不能解决所有人的所有的需求，你只能解决部分人的部分需求，因为我们是第一代，现在有了富二代，现在家庭的人口结构，生活状态都发生了变化，现在你找女朋友第一个条件，不是说你有没有房子，而是是不是和公公婆婆住在一起。韩总刚才说了300平米也就是一个二加一，我们的产品里面就细分了，我们的年龄层有两段，一段是45岁以上，现在北京很大的困难就是交通成本太高，周一到周四有很多的会议和工作，我们的区域离CBD很近，如果住的远他们会很麻烦，他们需要一个点，但是又不想把生活的品质降低，我们把绿化率做到60%，我们也是带花园的。第二个群体就是财富第二代，他们大部分通过留学回来深造，他们国际化的生活接触的很多，生活的空间需要功能化，巴黎他亲情、友情，商务交流分的比较细，他不需要太大，他在城市中心，他可能以前在纽约读书或者什么的，可能就100平米左右，不需要家里住一个保姆或者阿姨打扫卫生，在我们的区域，我们的客户群里面类似这种文化，经济的比较多，所以我们更多的是满足客户的一个很窄的方面的需求，尽量的去解决，但是定制目前在北京或者中国的大环境下是有难度的，最后就是杨总说的在软件上，物业上下工夫，我们鸿坤的物业自己在做，当然了，有很多好的物业公司，我们想致力于做20年，追赶万科的脚步，我们是不是可以给我们的客户提供全方位的居住的解决方案，所以这个项目上我们下了很大的工夫，尤其是一些外立面的升级，颜色的搭配，景观的分布，交通动线的组织，很多客户看了觉得比较舒适，宜居性更强一些，交通的位置也比较合理，我们整体作为一个低调的奢华，我们的客户群就需要一个没有人干扰的，宁静的生活，他们想要城里的一张床，我们解决的就是这个问题，我们作为开发商也希望把产品打造成国际化的趋势，我们也在和国际的孵化理念对接，也是在不断的变化的过程中，我们也希望在这里和各位老师互相交流、学习。

　　主持人：终归一句话，先不谈我们如何定制，怎么样在建筑和城市方面做出中国的特色，这个还是比较重要的，我把最后一个发言的人定成任总，是有深刻含义的，今天到场的有几专家，他们在理论层面，包括在很多的建筑的层面有很深的造诣，但是我们还有另外一波人群就是开发商，他们做了很多的产品，您是介于这两者之间的，既有我们新京报经常采访的专家的身份，也在实操，亚豪也代理了很多的个高端的项目，最后把总结性的发言留给您。

　　任启鑫：总结谈不上，说一下我们自己的理解吧，我想从两个方面来说，第一个脚步是今天讨论的课题是世界级城市铸造世界级住宅，第二个角度是从客户体验的角度来说一下对于高端住宅。

　　第一个角度来讲，刚才各位专家都说了，北京的目标是打造世界级城市，北京可能距离世界城市还有一段的距离需要走，但是这是一个目标，今天我们探讨的世界级城市铸造世界级住宅，它的背景隐含了一个主要的主语就是北京，北京要做世界级的城市，我们就应该考虑如何在北京打造世界级的住宅，我们认为它应该有一个中国特色的世界住宅，或者说世界住宅的建造，再一个国度里面一定要有自己的历史，我们今天看到的罗马、希腊，法国都是这样的，在今天这样的中国大背景前提下，我们重新提出中国文化的回归，如何打造中国的住宅和豪宅，应该体现什么东西，这是一个大课题。

　　应该说中国不缺少世界级建造的技术，甚至已经在很多的层面超越了世界其他城市，中国缺少的是对于这种建造技术具备的情况下蕴含的是什么，我们经常从一个建筑的规划、园林、配套、景观各方面去解析，我们说在中国现在来做的话，能够把中国的居住理念和传统的居住印迹的东西表达到我们当前的社区里面，这也是一个解决或者说发展之道。

　　我们理解的中国特色的世界级豪宅的特点，紫玉有几个特点，第一个特点从规划上来讲，延续了很多的东西，整个项目是模仿中国皇家里面的一个结构，紫玉华府南向有一个大景观的设计，通过这么一个设计，实现了最大的景观效果；风水来讲，我们知道风水是中国传统人居里面非常重要的一部分，现在我们很多购房者也会考虑这些东西，他的风水格局形成了一个日月星。还有一个方面是户型，我们知道中国的传统理念里面，不管是中国的王府建筑还是民间建筑，进是一个很重要的概念，通过几进院的形式形成了室内空间的过渡，我们在今天已经不是满地四合院的居住情况下，只能在集合住宅里面去做，如何在这里面产生三进的特点，紫玉华府在这一点上应该说有了很大的突破，这是对于中国传统理念延续到建筑规划当中，这是第一个层面想说的。

　　第二个层面，我想从居住者的角度来谈一下，居住在高端社区里面的人他的生活体验和居住需求，非常简单，无论是我们所说的高端人士还是普通人，首先我们需要的都是一个舒适的室内的空间，这是我们第一个问题，我们在室内空间里面需要的是一个结构，当我们走出室内来到园林的时候，这个院落给我们提供的是我们和家人牵手漫步的地方，中国传统文化里面的小桥流水，园林的设计都有很多内在的背后的优势。

　　第三个层面就是软硬件，这是高端人群需求的。

　　第四个层面是小区的外部，我们说有一句话，越高端的住宅越占有更多的资源，所以我们说越高端支撑高端的往往不是内部的空间，而是外部的一些资源，这个资源的话，如果让我们归纳有三个，第一个是自然资源，有山有水，有河流，森林，我们认识到的，我们脑子里面能够产生的最优美的画面都是这些自然提供的。第二个层面的东西就是人文资源，历史延续的东西，北京又是非常有历史文脉的城市，历史传统的东西也没有多，很多时候都需要我们深刻挖掘；第三个就是城市资源，世博会的标语是城市让我们生活更美好，城市的确给我们提供了很多的配套，为什么我们现在在CBD叫大都会，同样的产品放在五环外也就没有大都会了，在北京具备这样的城市资源，自然资源，应该可以真正的诞生一些高端的需求，这个并不是说有它就一定会怎么样，而是说这些资源的存在为我们居住的人提供了很多的方便。

　　在自然森林里面长大的孩子和在水泥森林里面长大的孩子的思想都是不一样的。另一个层面，我们说出了公园之外，还有周边的一些景色，还有一些人文的东西，如果我们周边有很多的科技馆或者其他的什么馆，在这样的环境里面体验的感觉也是不一样的，我们所说的自然资源、城市资源，人文资源汇集在一起，给我们的家庭结构，每个家庭成员提供了不一样的需求，这是我们资源汇集在一起针对高端居住而言的作用，这是依托与外部资源汇集在一起达到了外部的环境，这是从居住者的角度来讲的。

　　室内空间体系，我们需要考虑的是平面动向的，整个的居住空间里面我们依次使用的内容，有三个序列的空间布局最重要的，第一个就是出口；第二个层面就是餐厨甚至家庭娱乐，是餐只是餐，厨只是厨还是娱乐只是娱乐，还是结合在一起，女主人在家里做饭的时候客人是不是只能在客厅里面，还是说有交流的空间。第三个空间是主卧的空间，整个的主人区里面提供的是什么空间，是仅仅一个卧室还是一个卧室加一个超大的空间，还是像紫玉做的双猪窝，还是男主卧和女主卧做的布局。当我们今天看到很多高端居住者回归到城市里面的时候，很多要求都被提出来，有没有水池，具有高度的植被，你可以在这里作为一个接待的会所，也可以作为一个可以居住的地方，它所提供的复合的空间营造出来的空间，基于室内空间创造出来的，这是我们说的具有中国基调的东西。第三个方面就是院落，院子可以给大家提供什么，大家对于景观能够理解到的，我们通过森林的阳光舒散的落在地面上，这是多么美妙的画面，北京的园林在这几年发生了很大的改变，这样的项目已经将一些园林，水，石。实际上紫玉考虑这个项目的时候，紫玉华府整个的形成确实是完全不一样的，包括内部的居住的空间，这些都是中国传统人居文化在现代建筑里面体现的比较关键的地方。最后一点就是服务，服务最重要的一点，你怎么样真正的把入住的业主服务好，你服务的过程里面包括会所，这些都是在未来非常重要的手段，所以设计住宅就是要打造具有中国特点，当代特色的住宅，在这个大课题的前提条件下，很多的开发商大家都在做一些努力和课题，在这个课题里面，基于我们对外部生活或者内部生活空间，园林系统、服务系统，甚至包括规划方面，未来的这条线上应该能做出更好的住宅，可以在历史上留下一些印迹。

　　主持人：非常感谢，任总的话非常非常流畅，但是我觉得从这里面我们可以感受到的，起码在紫玉华府和亚豪在打造我们的目标，世界级住宅方面你们的努力，这是大家可以看到的。今天新京报把大家约在这里，接下来大家更多的话题的探讨可以放在你们那个落差十米的瀑布那，我想大家的观点和感觉都会不一样。王总终于在开会之后赶过来，接下来这个话题还是要给您的，今天保利和万科又坐在了一起，两个同样的大牌的开发商在北京做中式大宅，之前我们也有过一轮交锋，今天在更多的建筑的专家和国外的专家，以及其他比较优质的住宅层面上换一个层次交流，接下来有请您发表自己的观点。

　　王英男：非常非常抱歉，我本人其实是一个守时的人，今天的情况比较特殊。之前大家的精彩观点我没有听到，今天在座的都是老师级的人物，我谈一下自己的观点，更多的从我们做开发商的视角把我们真实的情况给大家介绍和分享一下。

　　刚才我们两点的时候保利地产开了一个全国会议，主要分析了几个问题，其中涉及到今天的题目的，一个是最近市场的情况，中央督导组下来检察也分析了一下，最主要的重点我们研究了一下作为保利地产在全国范围之内结构的销售的情况，高端住宅和大家分享一下，今年上半年前七个月全国的开发、投资、销售情况来看，户型偏大的产品，无论是远郊的别墅还是豪宅，我们基本上所有主要的城市都有项目开发，我们在北京的保利东郡，这是在北京所谓的旗舰项目，售价也是最高的，这边有一个非常严重的情况，和全国，包括上海、广州、成都都是一样的，我们77%的客人是没有资格的，再加上7.5%的客人是没有贷款资格的，来到整个保利东郡，从去年三月份到现在大概来了8000多客户，85%的客人都没有资格，说明在目前的市场情况下，包括未来粮道三年，我们看到的中国的政策情况，至少是北京师整体的政策导向会导致我们在高端市场开发，无论是别墅还是住宅，都会遇到一个严峻的问题，我们的客户群的基数是非常有限的，而且随着时间的推移越来越少，去年还不是特别的敏感，到今年，尤其是四月份，五月份，北京市住建委对所谓的住房资格进行进一步的严格和审查之后，我们会发现越来越难获得资格，所有的开发企业和设计单位有一个非常严峻的问题，在今天的市场环境下，在未来所谓的有钱人或者有经济实力，有时间可以享受这些好的产品的这些人，他们几乎是固定的，而且范围越来越小的情况下，怎么能够把做的产品是出类拔萃的。

　　第二点，从我们北京的开发情况来看，大致有三条产品线，第二条和第三条都是和高端市场有关的，一个是我们今年卖的比较好的保利中央公园，还有保利东郡，这两个产品都是属于高端市场，或者说被高端，因为地价都挺高的，被高端之后，我们其实通过两年开发，包括销售有一个实实在在的感受，在这个高端市场里面，实际上也是分级，不是说我们非要在任何一个地段，任何一个自然条件下开发一个项目，这两个项目到今天的销售情况还是可以的，比如说以中央公园为例，主要的产品是115到145，你说是豪宅吗，面积很小，尺度不够大，功能也不像三百四百平米的产品那么丰富，但是他确实满足了200万到1000万购房者的基本的需求，我们量身订作这样的产品是非常符合他们的需求的。

　　到了东郡就是变成了第二种了，我们开玩笑说是人生第二个豪宅，我们很多客人在星河湾有房子，来这里他说我也要，面积多少多少，或者什么什么，我们以前笼统的说豪宅市场大面积，精装修，非常好的配置，但是整个在豪宅里面我们可可以非常精细的分成不同的档次，根据我们所拿到的条件和不同开发企业开发的质量和这个区域可能存在的主流的需求设计。

　　第三个观点，作为开发企业我们之前做了一个适合这个市场的产品，或者说适合这个需求的产品需要一个非常好的渠道和声音宣传，这个也特别重要。刚才我听任总讲了一些例子，我觉得我们无论是金茂府也好，保利东郡也好，都需要寻找到和我们的客人直接沟通的很好的平台，所以我觉得新京报今天做这么一个论坛，是非常好的。我个人感觉首先作为老百姓来讲是非常幸运的，因为新京报敢说真话，观点新颖，往往是代表业内或者市场的一些声音，通过这个平台发布也是非常好的；第二个，我希望针对这个命题，开发商和设计单位可以更明确的把我们的产品优势，特点和我们真正对位的客人做直接的沟通，现在客人的量非常少，有资格的人更少了，怎么样传递给他们一个优势，也确实需要一个非常好的平台。

　　主持人：三个观点都很好，特别是最后一个。总结一下王总的发言，这个市场是钱在，人在，但是因为有政策在，所以资格不在，但是我们强调一下，有新京报在，有信心在，一切都OK。又到了最后，因为时间的关系大家没有发言尽兴，最后请每位专家一句话的时间，给我们的业界提一点声音，还有可以给远在伦敦的奥运健儿一些加油的声音，有了这些精神和信心，我相信我们可以把北京打造成世界级的城市，也可以打造出更多的让Marke Dodds觉得我们也可以成为世界性的住宅。

　　刘晓钟：作为建筑师来讲，应该珍惜开发商的项目，珍惜每块土地，把更好的产品给社会。

　　Marke Dodds：常总说的对，我就是365天住在北京，北京的文化挺好，挺深，所以这是学习需要的，也是时间需要的，必须地方化，不能拷贝，拷贝就完了，你看伦敦多好多好，说实话，他们觉得不好，千万不要污染，别走错的路。

　　王英男：保利是央企，央企当中最大的龙头企业，我们会按照中央和国家的调控指示精神，坚持开发好的产品，如果进入高端市场，我们会在高端市场里面继续开发更新、更好的，质量更加有保障的产品分享给广大的购房者。

　　杨晓阳：感谢新京报给予北京高端住宅更大的信心，谢谢！

　　常海：我们会继续努力，做各种需求的调研，提高大家在北京的居住生活努力，感谢信警报。我想跟Marke Dodds说一下，北京不仅文化深，北京的水也很深。

　　任启鑫：我们希望有更多的人能够重新思考的我们的城市，重新思考我们的人居，重新思考我们的文化。也希望做出更多更好的项目。

　　韩永峰：北京要打造世界级城市一定要有世界级的住宅，这是我们努力的方向，尽管现在没有，但是我相信未来会更好。

　　刘力：本来我想说两句话，第一句话让韩总说了，北京要打造世界级城市肯定要有世界级的豪宅，但是限价、限购的政策，不可能有世界级的豪宅，因为买豪宅的人不可能是第一套住房，可能性很小，一定是没有购房资格的，这种客户的需求被压制了，谁来做呢，所以我建议政策不能一刀切，这样管下去，豪宅也没有了，以后也很难有了，变相的把不该建豪宅的地价都抬起来了，所以我建议政策应该有所改变。

　　高毅存：我更关心东海和南海的局势，我们中国这么多年来一直没有做欺负别人的人，琉球群岛那是李鸿章割据的，南海从明朝到清朝一直到民国历朝历代都是我们中国的，现在我们在国际上永远孤立，麻烦Marke Dodds说一点公道话。我们的历史上老是被人欺负，但是不能老这样。最后一句话，我们中国人一定要把中国自己的事情办好，世界的事情才能办好。

　　主持人：谢谢各位，本次论坛到此结束。

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