短暂反弹难解库存压力，下半年楼市或以价换量

　　6月19日，保利地产(微博)(11.18,-0.12,-1.06%)以13.6亿元拿下重庆九龙坡区两宗土地。总建筑面积54.98万平方米，成交楼面地价2474元/平方米，溢价率0.9%。

　　6月20日，经过与华润等大型开发商的激战，龙湖地产最终以12.8亿元竞得成都武侯区晋阳二、六组宗地，楼面地价3315元/平方米，溢价率为76.8%。

　　在上述土地成交为代表之下，最近一段时间以来，较高的溢价率又出现在不少城市曾经冷清的土地市场，恒大、保利、龙湖等嗅觉灵敏的房企，纷纷开始在全国范围内寻找拿地机会。

　　“1~5月土地市场成交的全面收缩，对于地方政府的土地财政收入造成较大压力。同时，底价成交的弥漫，加上流拍的顾虑，也使地方政府没有合适的机会推出面积较大、总价较高以及位置相对较好的优质地块。”CRIC分析师孙田认为，5月房地产市场成交的走高，以及6月来央行降息、房贷利率折扣放松等多种利好因素的影响，不仅仅是带动房企入市，也给地方政府推出优质地块创造了机会。

　　博弈继续

　　在土地财政的背景下，市场复苏的苗头，似乎让各地方政府看到了一线希望，也带给了他们“救市”的冲动。

　　据河南当地媒体报道，6月24日，河南省住房和城乡建设厅等6个部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》，提出首套房“认房不认贷”，最低利率可达7折优惠，并放松了房地产开发贷和公积金等相关政策。

　　尽管这一举动并无当事主管部门出面证实，但这一试探性动作无疑透露出地方政府当下的心态。

　　河南省房地产商会秘书长赵进京就对此表示，河南的《意见》的确能够为开发商解决一些困难，但这是从保障经济增长和稳定以及金融安全的大局出发。“现在，实体经济环境进一步趋冷，房地产行业中的一些中小型企业因无法取得银行贷款而不得不借高利贷的现象比较普遍，确实需要地方政府施以援手。”赵进京认为，河南的这一做法应该引起全国其他地方政府的重视。

　　截至目前，已经有近40个城市出台了楼市微调政策，力度也呈不断加强的趋势。例如扬州对个人购买成品住房提供房款4%。~6%。的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度等，地方政府在这场政策博弈中，对房地产市场微调的底线不断被突破。

　　“近几个月，经济数据的不甚乐观让决策层重提‘稳增长’，拉动GDP增长的举措包括加大投资、放松货币及信贷政策，一些地方政府也在财政压力下放松楼市调控。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，楼市成交量连续数月攀升已经让开发商的资金状况得到缓解，政策见底又给了开发商更多信心，也正因如此一些开发商开始规划涨价大计，一方面提高利润率，另一方面也能通过项目的升值激发购房需求。

　　张大伟则将目前市场中出现的一系列现象定义为本轮调控出现的轻微反弹迹象，他认为其主要原因在于，目前我国经济发展和投资资本仍然过分依赖房地产行业。

　　“房地产像前进的列车，偶尔的调控摁住火车头，一旦松动市场就会再蹿起一段。”张大伟表示，在本轮调控中，在去除楼市投资需求的同时，并未给这些资金寻找好的去向，这就使得市场调控难度加大，容易反弹。更为重要的是，依赖房地产税费和土地财政收入的地方政府也并没有寻找到新的财政增长点，这就导致地方政府为调控松绑的意愿非常强烈。

　　“健康发展的房地产市场需要多方面的支撑。从根源来说，还需要地方政府减少对土地财政的依赖，转变发展方式，改变依赖投资拉动经济的模式。”张大伟认为，如果上述问题得不到很好的解决，地方政府有关楼市调控政策的博弈仍将继续。制图/蒋皓明

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