保利中信深陷地王困局 昔日地王成烫手山芋

　　在北京北三环蓟门桥附近，一块如今已很难遇到的“绝版地块”已经闲置两年。荒地被围墙高高圈起，透过门缝望去，里面悄无声息。只有茂盛的松柏树和樱花树，一台高高吊起的吊车静静站立。

　　才两年时间，似乎恍若隔世。2010年3月15日，这幅地块的前开发商经过58轮的竞价，以29913元/平方米的楼面价成功夺标。

　　这是到目前为止，北京单价最贵的以住宅为主的地块。如今，它周边的二手房房价普遍在3万元/平方米左右。开发商陷入了“面粉等于面包的困境”。

　　时移世易。2012年4月16日，北京东二环东直门香河园地块进入竞拍，尽管这块地是北京多年罕见的内城区地块，地段绝对好于北三环蓟门桥地王，但整场竞价仅持续40轮，南昌市政控股公司以楼面价2.57万元/平方米夺得该地块，溢价率为43%。目前东城区新房均价普遍在5-8万元/平方米之间，以此推算，该项目应有利可赚，但参与竞拍的北京万科代表始终没有举牌。

　　两年前的地王，此时已经不得不上市了，但楼市没有任何逆转的迹象，贱卖、退地还是继续咬牙拖延?

　　地王生死状

　　“烫手山芋”

　　按照北京市土地储备中心最初的约定合同，蓟门桥地王的动工时间应该为2010年10月30日。“项目目前正在做地面清理，没有动工的原因是，此地还涉及到勘测文物。即便动工也要等到文物勘测之后。”保利地产一内部人士回应说。

　　保利地产是北三环蓟门桥地王的新主人。他们从北京世博宏业房地产开发有限公司接手该地王。而北京世博宏业房地产开发有限公司的控股公司是中国兵器装备集团。2011年8月10日，在舆论围攻和央企退出房地产的背景之下，世博宏业几乎以平价将该地块转让给保利地产。

　　但接近保利地产的知情人士透露，尽管是平价转让，但保利地产其实是在某种无法言说的压力下，心不甘情不愿地接手这块烫手的山芋。

　　保利地产虽然是央企，但算账并不比别人差。知情人士透露，在该地王竞拍之初，保利地产经过核算，设定了拿地最高限。世博宏业以黑马出现，不断追高价格，保利地产遂收手。

　　后来当保利地产出面收购此地王时，现中央财经大学金融学院教授、保利地产独立董事张礼卿(微博)就表示反对，他认为该项目“成本较高，盈利前景存在较大不确定性”，并建议公司在目前市场环境中慎重考虑。

　　“预计下半年可能会入市，即便入市也会以成本为导向。”保利内部人士回应。以成本为导向，就必须面临其地价基本与周边二手房房价相近的沉重现实。而按照规划，该地块还必须配建3万平方米的酒店(预计成本不低于3.5亿)以及4000平米的公租房。

　　蓟门桥地王并不孤独。它诞生的同一天，即2010年3月15日，还有两个地王，大望京一号地和亦庄地王。

　　经过84轮现场竞价，远洋地产旗下的远豪置业以40.8亿元夺得大望京1号地，扣除教育、医疗用地等，该地块折合楼面价超过2.7万元/平方米。尽管该地块早已定下案名为“远洋万和公馆”，但入市却一再被推迟，而其入市过程也十分坎坷。

　　据接近远洋万和公馆的相关人士透露，该项目原本计划于2011年三季度开盘，当时远洋地产内部曾做过成本核算，售价5万元/平方米基本保本，如果期待盈利至少要卖到5.5万元-6万元/平方米之间。但2011年8月，与远洋万和公馆同区域的保利中央公园开盘，其开盘价格仅为4万元/平方米左右。

　　“当时，样板间都已经做好了，但最终还是取消了开盘。因为担心即便以成本价5万元/平方米的单价开盘，也难以得到市场认可。”接近远洋地产的人士还透露，正因为此，准备今年入市的远洋万和公馆，不仅产品品质加大了投入，重新包装定位，而且派出的操盘团队是远洋地产“营销相对厉害的角色”。

　　最新消息称，远洋万和公馆正处于上市前预热期，售价拟为6万元/平方米。

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