零利润楼盘再现楼市

　　>>现象1

　　低价商住楼抄底北苑

　　在楼市普遍低迷的当下，位于朝阳区北苑地铁站附近的北京城建·N次方项目近期的销售策略引起机构专家的关注。 

　　据悉，北京城建·N次方为套均65平方米的商住产品，开盘价格仅为17500元/平方米。该周边在售项目售价均在25000元/平方米左右，北京城建·N次方的首次开盘定价较周边低出了30%。此外，该项目虽为商住性质，但是水电均改为民用，且均为65平方米小户型。由于单价、总价较低，因此受到大批购房者青睐。 

　　该项目自1月10日开盘以来已经成交了32套，销售率超过了55.2%，上周，北京城建·N次方再次开盘定价为19000元/平方米，相比上月新盘入市价格17500元/平方米，每平方米上涨1500元，本次推出的58套产品也已认购过半。 

　　据悉，在北京城建·N次方项目推出之前，开发商曾在同一地块推出北京城建·世华泊郡项目，该项目前期主推87-165平方米的两到四居的普通住宅产品，均价为25000元/平方米，由于调控影响，销售情况一般，面对市场现状开发商也进行了积极的调整，于今年1月份力推了同一地块的北京城建·N次方项目。 

　　事实上，在楼市淡市之下及时调整销售产品打破销售寒冬的不仅仅是北京城建·N次方。位于奥北别墅区金科王府项目，前期产品主推的是东区的800-2000平方米的独栋别墅，3000万元/套起。由于限购政策的影响，该项目销售成绩并不理想，所以开发商及时调整了产品供应策略，转为主推西区的叠拼、洋房产品并重新命名为金科西府，叠拼390万元/套起，而洋房均价仅16000元/平方米，通过调整产品形式，有效避免与区域独栋产品较多的别墅项目进行正面竞争，仅去年12月就成交了19套，市场反馈较好。 

　　据亚豪机构调查，目前包括红山世家、北京像素、中建玲珑山、香悦四季、K2百合湾等北京多个在售项目通过灵活调整供应的产品形态，在不同时间阶段主推不同类型产品，销售业绩均有提升。 

　　亚豪机构副总经理高姗指出，在当前的市场环境下，实施差异化的推盘策略和营销手段，及时调整产品供应以避免区域同质化竞争的惨烈竞争，不失为一条新路。尤其是对于那些产品线较为丰富的项目，均可以尝试在不同的时间节点和市场环境下有所侧重地推出不同类型的产品，这样不仅可以在同区域产品竞争中占得先机，有效规避了风险，而且对于项目自身来讲，不同产品有不同的对应客群，不同阶段主推不同产品，其实能够最大限度地吸引市场潜在客群的关注，再辅以一定的促销策略，促成了销售，达成了客户挖掘的最大化。 

　　不过，高姗同时指出，这种差异化的产品供应策略虽然不失为一种有效的营销手段，但并非所有项目都能适用，尤其是那些产品形态基本定型的产品，这种方式显然不具操作性，因此对于产品相对固化的项目来说，可以在产品局部做出一些精细化升级，在提高产品性价比上，只有真正高性价比的好产品才是打动客户购买的有效利器。

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